결정적인 반전은 주택도시보증공사가 2026.08.11. 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 해당 확약이 선순위 임차권에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원, 최저가 낙찰 시 실질 취득액은 60,270,000원입니다. 이 경우 최근 12개월 실거래 평균 105,363,636원의 57.2% 수준이지만, 시세 하락 -12.2%와 4회 유찰에 따른 환금성 위험은 남습니다. 핵심은 최저가 자체가 아니라 확약서의 효력과 적용 범위입니다.
부산지방법원 2025타경101340. 부산 강서구 명지동 더샵 명지퍼스트월드 2단지 오피스텔 26층 2602호입니다. 전용면적 29.44㎡의 업무시설(오피스텔)로, 감정가는 123,000,000원입니다. 현재 4회 유찰되어 최저매각가격은 60,270,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 136,659,990원입니다.
경매가격만 보면 최근 실거래 시세에 비해 상당히 낮습니다. 그러나 등기부 을구에는 최정호 명의의 130,000,000원 주택임차권등기가 남아 있습니다. 전입과 확정일자는 모두 2022.02.24.로, 제시된 말소기준인 2024.11.19. 수원시 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약의 효력이 최정호 명의 임차권의 보증금 인수 문제를 해소한다는 점이 이번 사건의 가장 중요한 판단 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3594 더샵 명지퍼스트월드 2단지 오피스텔 26층 2602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제7로 37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(업무시설·오피스텔) · 전용 29.44㎡ · 26층 건물 중 26층 |
| 소유자 | 박혜옥 · 2022.03.02. 소유권이전등기 · 등기상 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,659,990원 |
| 말소기준 | 2024.11.19. 갑구 4번 수원시 압류 (제시된 말소기준) |
| 선순위 임차권 | 최정호 · 보증금 130,000,000원 · 2024.03.08. 등기 |
| 확약서 | 2026.08.11. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계
말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.19. 수원시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.03.08.에 최정호의 주택임차권등기가 완료되어 있습니다. 해당 임차권은 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.02.24.로 표시되므로 단순한 후순위 임차권으로 취급할 수 없습니다.
2020.09.28. 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 92,400,000원에서 2020.10.30. 68,400,000원으로 변경된 이력이 있지만, 2022.02.24. 말소된 권리입니다. 따라서 현재의 선순위 인수 위험을 판단할 때 존속 중인 근저당으로 계산해서는 안 됩니다. 국민건강보험공단의 2025.06.09. 압류도 2025.06.11. 해제·말소됐습니다.
확약이 적용되지 않는다면 이 미배당액은 매수인 인수 위험으로 남고, 최저가와 합산한 실질 취득액은 131,484,860원으로 최근 실거래 시세를 웃돕니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 전체 취득부담은 보증금 약 130,000,000원 수준에 머무르는 구조입니다.
① 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장
② 대항력 포기
③ 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소 동의
이 확약이 본건 최정호 명의 임차권의 보증금 청구 및 대항력에 유효하게 적용되면, 룰상 인수 부족분 71,214,860원과 별개로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰받는 경우 실질 취득액은 60,270,000원으로 판단합니다.
다만 확약서 제출자는 주택도시보증공사이고 등기상 임차권자는 최정호입니다. 입찰 전 보증금채권 승계 범위, 확약서 원본의 효력 및 임차권등기 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정호 부동산 전부 · 주거 · 임차권등기 |
130,000,000원 | 2022.02.24. 2022.02.24. |
있음 | 있음 배당요구 |
확약 적용 시 0원 미적용 시 71,214,860원 추정 |
실제 임차인은 최정호 1명입니다. 보증금은 130,000,000원이며, 주택임차권등기의 대상은 부동산 전부입니다. 등기에는 임대차계약일 2022.02.21., 주민등록일과 점유개시일 2022.02.24., 확정일자 2022.02.24.가 표시되어 있습니다. 임차권등기는 2024.03.08.에 이뤄졌고, 배당요구도 확인됩니다.
주택도시보증공사는 본건의 경매신청채권자이자 확약서 제출자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 총액은 최정호 명의 130,000,000원으로 판단합니다. 보증기관의 보증금채권 승계 관계는 확약서의 효력과 함께 확인할 사항입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 가격 평가가 완전히 달라진다
더샵명지퍼스트월드2단지의 전용 29.44㎡ 실거래 내역을 기준으로 비교합니다. 확인되는 거래는 12건이고, 이 가운데 최근 12개월 평균은 105,363,636원(11건)입니다. 최신 거래는 2026.05. 15층의 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.44㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 29.44㎡ | 24 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 29.44㎡ | 26 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 29.44㎡ | 21 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 29.44㎡ | 23 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.44㎡ | 17 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 29.44㎡ | 19 | 99,000,000원 |
| 2025.08 | 29.44㎡ | 19 | 94,000,000원 |
| 2025.06 | 29.44㎡ | 19 | 104,000,000원 |
| 2025.06 | 29.44㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2025.06 | 29.44㎡ | 23 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 29.44㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.44㎡ | 11건 | 105,363,636원 |
| 전체 평균 | 29.44㎡ | 12건 | 106,583,333원 |
전체 평균은 106,583,333원이지만, 가격 판단에는 최신 거래 105,000,000원과 최근 12개월 평균 105,363,636원을 우선 적용해야 합니다. 실제로 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -12.2%로 하락 중입니다. 과거 120,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보고 시세를 높게 평가하면 위험합니다.
이는 최근 12개월 평균 105,363,636원과 최신 실거래 105,000,000원을 모두 웃돕니다. 대항력 인수가 그대로 유지된다면 낙찰가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 유찰을 더 기다려도 미배당 인수액이 커지므로 근본적인 가격 문제가 해결되지 않습니다.
최근 12개월 평균 대비 57.2% 수준이며, 최신 실거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 이 조건에서는 명확한 가격 차이가 존재합니다. 다만 시세가 -12.2% 하락 추세인 데다, 오피스텔의 거래·매도 가능성까지 감안해야 하므로 현재의 가격 차이가 곧 확정 수익을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 60,270,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,484,860원 |
| 1. 최정호 임차보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 136,659,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상 배당 합계 | — | 60,270,000원 |
집행비용 1,484,860원을 먼저 공제하고 최정호의 임차보증금에 58,785,140원이 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사 신청채권은 예상배당 0원으로 계산됐습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 부담은 비슷하다
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수액 | 미적용 실질 취득 | 확약 적용 실질 취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 49% |
60,270,000원 | 71,214,860원 | 131,484,860원 | 60,270,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 39% |
48,216,000원 | 83,051,888원 | 131,267,888원 | 48,216,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 31% |
38,572,800원 | 92,521,510원 | 131,094,310원 | 38,572,800원 |
이 표가 이번 경매의 경제적 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 확약이 적용되지 않으면 매각가가 60,270,000원에서 48,216,000원, 다시 38,572,800원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 그만큼 늘어납니다. 결과적으로 실질 취득액은 계속 약 130,000,000원 수준입니다. 회차별 소액 차이는 집행비용 등을 반영한 추정 결과에 따른 것입니다.
반대로 확약이 유효하면 해당 임차권에 대한 인수액이 실질 0원이므로 유찰에 따른 가격 인하가 그대로 취득가격 인하로 연결됩니다. 같은 유찰이라도 확약의 적용 여부에 따라 투자 판단이 정반대로 바뀝니다.
실거래 가격 추세가 -12.2%인 점까지 감안하면 추가 유찰만으로 안전한 투자가 보장되는 것은 아닙니다. 확약이 유효하더라도 매도 가능 가격과 거래 기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
다만 법원 기록상 확약서 원본과 권리승계 범위를 확인하지 않고 일반적인 후순위 권리처럼 취급해서는 안 됩니다.
이 경우 감정가 대비 49%의 최저가라는 외형은 의미가 없습니다. 가격 메리트는 확약이 유효하게 적용되는 경우에만 인정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방검찰청 서부지청 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공공청사 등이 형성된 지역으로 감정평가돼 있습니다.
- 건물 용도. 업무시설인 오피스텔입니다. 전용 29.44㎡이고 철근콘크리트구조 26층 건물의 26층 2602호입니다. 주거용 임차권이 등기되어 있더라도 건축물 용도를 아파트로 분류해서는 안 됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측과 서측에는 폭 35m, 남측에는 폭 20~25m, 동측에는 폭 25m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.
- 건물 설비. 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 부산진해경제자유구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 관련 사항이 표시돼 있습니다. 토지 공시지가는 2,499,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태 및 실제 이용 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 단지 규모. 더샵명지퍼스트월드2단지는 1,406세대 규모로 집계되고 준공일은 2020.07.28.입니다. 단지 전체 규모와 별개로 본건은 오피스텔이라는 점을 반영해야 합니다.
- 환금성. 전용 29.44㎡ 실거래는 94,000,000원에서 120,000,000원까지 확인되지만, 최신 거래는 105,000,000원이고 시세 추세는 -12.2%입니다. 대형 단지에 속한다는 점만으로 거래가격이나 매도 속도를 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 등기상 임차권자 최정호와 확약서 제출자 주택도시보증공사의 권리승계 관계를 확인하고, 확약의 효력이 본건 보증금 전부에 미치는지 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 이중 검증. 원칙상 인수 추정액은 71,214,860원이지만 확약이 유효하면 실질 0원입니다. 이 두 수치를 혼동한 채 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
- 배당 및 조세채권 확인. 수원시 압류의 조세 관련 법정기일과 실제 배당 순위, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 사항을 확인해야 합니다. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
- 임차권등기 말소 이행. 확약이 있더라도 실제 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류, 이행 주체를 확인해야 합니다. 매각 후 등기 정리 과정에서 분쟁 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 주택임차권등기에는 점유개시일이 표시돼 있지만 현재 점유 상태까지 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 확약에 따른 권리 인수 문제와 명도 문제를 분리해서 판단해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 105,363,636원, 최신 거래 105,000,000원, 하락 추세 -12.2%를 기준으로 가격을 평가해야 합니다. 전체 평균 106,583,333원만으로 응찰가격을 높여서는 안 됩니다.
- 오피스텔 환금성. 감정가 대비 49%의 최저가와 실제 매도 가능 가격은 서로 다른 문제입니다. 4회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0%라는 통계를 보수적으로 고려해야 합니다.
- 관리비 및 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다. 표시된 실질 취득액은 이러한 부대비용을 포함한 최종 총투자금이 아닙니다.
- 매각물건명세서 최종 대조. 2026.11.05. 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 확약서 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,027만원에 사느냐, 사실상 1.3억에 사느냐”
이 사건은 경매 최저가와 실질 취득가격이 반드시 같은 것은 아니라는 사실을 보여주는 전형적인 사례입니다. 최정호의 선순위 임차권만 놓고 보면, 최저가 60,270,000원에 낙찰받더라도 보증금 부족분 71,214,860원을 떠안아 실질 취득액이 131,484,860원에 이릅니다. 이는 최근 12개월 평균 시세보다 높으므로 가격 경쟁력이 없습니다.
그러나 주택도시보증공사의 2026.08.11. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 최정호 명의 임차권에 유효하게 적용되면 결론은 바뀝니다. 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 낙찰 기준 취득액은 60,270,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균의 57.2% 수준이므로 확약을 전제로 한 가격 메리트는 분명히 존재합니다.
하지만 이 물건을 무조건적인 안전형 저가 매물로 평가할 수는 없습니다. 시세는 -12.2% 하락 추세이고, 본건은 이미 4회 유찰됐으며 단지 경매 통계상 낙찰률도 0%입니다. 확약서 제출자가 보증기관이고 등기상 임차권자는 최정호라는 점에서 확약의 적용 범위와 말소 이행 가능성도 원본으로 검증해야 합니다. 확약 밖의 다른 점유·임차권리가 확인되면 그 위험도 별도로 남습니다.
결론은 ‘확약 확인이 선행되는 조건부 가격 메리트, 환금성은 경계’입니다. 확약의 효력이 확인되면 가격상 검토할 가치가 있지만, 그것이 확인되지 않는다면 실질 취득액이 최근 시세를 웃돌아 입찰 매력은 크게 떨어집니다. 이번 경매의 승부처는 최저가가 아니라 권리 인수의 실질적인 소멸 여부입니다.
