최저가 8,610만원이 아니라, 실질취득은 약 1.32억원이다 — 더샵 명지퍼스트월드 2602호

부산지방법원 2025타경101340. 명지동 더샵 명지퍼스트월드 2단지 오피스텔 26층 2602호, 전용 29.44㎡의 업무시설입니다. 표면적인 가격은 감정가 123,000,000원에서 한 차례 유찰된 86,100,000원입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰대금만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 최정호는 2022.02.24. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.03.08. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.11.19. 수원시 압류보다 앞선 권리이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 인수형 임차인입니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 매각대금에서 집행비용 1,949,800원이 먼저 빠지고, 임차인에게 84,150,200원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 45,849,800원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다. 따라서 매수인이 부담하는 총액은 86,100,000원 + 45,849,800원 = 131,949,800원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나므로, 총부담은 보증금 130,000,000원을 중심으로 약 1.31억~1.32억원에 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다

과거 수협은행 근저당은 2022.02.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2024.11.19. 수원시 압류입니다. 문제는 임차인의 전입·점유·확정일자가 2022.02.24., 임차권등기가 2024.03.08.로 모두 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않은 채 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 빠르고 배당요구도 확인됩니다. 배당받지 못한 보증금 잔액은 임차권과 함께 매수인에게 인수됩니다.

② 시세 비교 — 최저가 81.7%가 아니라 실질취득 125.2%

같은 단지 동일 면적 29.44㎡의 최근 거래는 2025.05.~2026.05. 사이 12건입니다. 전체 평균은 106,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 더 강하게 반영해야 합니다. 최근 12개월 11건의 평균은 105,363,636원, 최신 거래는 2026.05. 105,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거 구간 대비 -12.2%입니다.

현재 최저가 86,100,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 81.7%라서 저렴해 보입니다. 하지만 인수액을 더한 실질취득 131,949,800원은 최근 12개월 평균의 125.2%, 최신 거래 105,000,000원의 125.7%입니다. 실질취득액이 최근 시세보다 각각 26,586,164원, 26,949,800원 높으므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 임차보증금 부족분은 매각대금 밖에서 매수인이 부담합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

최저가는 86,100,000원에서 60,269,999원, 42,188,999원으로 내려가지만 인수액은 반대로 45,849,800원에서 71,214,861원, 88,970,403원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 세 회차 모두 약 1.31억~1.32억원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들지 못한다는 뜻입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 공동주택인 아파트로 가정하지 말고 동일 단지 동일 면적 오피스텔 거래를 기준으로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
• 입지. 부산지방검찰청 서부지청 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공공청사 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측·서측 폭 35m, 남측 폭 20~25m, 동측 폭 25m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역 등에 속하며, 공시지가는 2,499,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 26층 건물로 승강기·난방·소방·공동현관 설비 등이 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 94,000,000원~120,000,000원으로 편차가 있고 최근 추세는 -12.2%입니다. 실질취득 131,949,800원은 최근 거래 범위의 최고가도 웃돕니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 회차 기준 입찰가격 86,100,000원과 예상 인수액 45,849,800원을 합친 131,949,800원을 취득원가의 출발점으로 보세요.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 131,484,860원, 131,159,402원입니다. 최저가 하락만으로 매력이 커지지 않습니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액 변제 전에는 을구 3번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당액과 잔존 보증금을 배당표에서 다시 대조해야 합니다.
• 최근 시세를 상한선으로 사용. 최근 12개월 평균 105,363,636원, 최신 거래 105,000,000원, 최근 추세 -12.2%를 기준으로 총투입액을 검토하세요.
• 업무시설 기준 확인. 오피스텔의 이용·대출·세금·관리비 조건을 아파트와 동일하게 가정하지 말고 개별 확인해야 합니다.
• 배당 외 비용 확인. 미납 관리비·당해세·명도 및 보증금 정산에 필요한 비용을 현장과 원본 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”

이 물건은 감정가 123,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 86,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 12개월 평균의 81.7%라 매력적으로 보입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 45,849,800원이 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 실질취득은 131,949,800원으로 최근 평균과 최신 거래보다 약 25% 높습니다.

추가 유찰이 진행돼도 낮아진 낙찰가만큼 임차인 미배당액이 늘어 총부담은 약 1.31억~1.32억원에 머뭅니다. 게다가 최근 시세 추세는 -12.2%입니다. 권리관계는 명확하지만, 그 명확한 권리가 곧 고액 인수 부담을 뜻하는 사건입니다. 결론은 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 유찰을 기다려도 가격 구조가 개선되지 않는다입니다.