울산지방법원 2025타경11316. 울산광역시 동구 일산동 462-8의 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정가는 658,567,887원인데 현재 최저매각가격은 110,685,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 배당계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 단순히 “근저당 뒤 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝내기보다, 지분매각의 구조와 2019년 근저당의 말소·회복·채권이전 과정, 그리고 별도로 존재했던 공매공고를 함께 확인해야 합니다.

현재 소유관계는 김형구, 김희수, 서경희, 지음디앤디의 공유입니다. 매각물건명세서에는 지분매각으로 기재되어 있고 공유자 우선매수권에 관한 조건도 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 일반적인 단독소유 부동산과 동일한 환금성·사용가치를 기대하면 안 됩니다. 특히 실거래 자료가 없어 현재 가격의 시장 할인폭을 객관적으로 확인할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

말소기준은 2019.01.30 경주시수산업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 연천군 압류와 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 과거 우리은행 가압류, 국·울산광역시 중구·국민건강보험공단 등의 압류와 보성새마을금고 가압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.

다만 말소기준 근저당 자체는 경로가 단순하지 않습니다. 2025.08.25 공매를 원인으로 2025.09.11 말소된 뒤, 착오 발견으로 2025.09.16 회복등기가 기재되어 있고, 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2025.12.19 수협엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다. 경매개시는 경주시 수산업협동조합이 채권자로 진행됐으므로, 입찰 전에는 말소·회복·이전된 근저당의 현재 효력과 배당관계를 등기 원문과 매각서류에서 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.

② 가격 구조 — 5회 유찰, 하지만 실거래 비교는 불가

현재 회차는 5회 유찰 상태이며 최저매각가격은 110,685,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 77,479,500원, 7회 유찰 시 54,235,650원으로 제시되어 있습니다. 숫자만 보면 감정가에서 큰 폭으로 내려온 상태지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

경주시수산업협동조합 근저당의 채권최고액은 390,000,000원이고, 현재 회차에서 계산된 배당은 108,335,410원에 그칩니다. 청구금액 240,737,000원 역시 현재 회차 배당으로는 충족되지 않는 구조입니다. 유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 314,315,131원, 337,140,592원으로 증가하지만, 제시된 시나리오상 매수인 승계액은 계속 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,685,000원 가정)

현재 회차 기준 채권총액 390,000,000원 중 108,335,410원이 배당되고 281,664,590원이 미배당으로 남는 계산입니다. 을구 3번 근저당권은 채권액을 확인할 수 없어 배당계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 공매·소유권 변동 — 경매만 보면 놓치는 구간

등기에는 2025.03.05 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 이후 주식회사트리플이 보유하던 지분은 2025.08.25 공매를 원인으로 2025.09.11 지음디앤디에 이전되었습니다. 같은 날 주식회사트리플 지분에 붙었던 여러 압류·가압류도 말소됐습니다.

이 과정에서 2019년 경주시수산업협동조합 근저당 역시 2025.09.11 말소됐다가 착오발견을 이유로 2025.09.16 회복됐습니다. 따라서 현재 경매가 대상으로 삼는 서경희·김희수·김형구 지분과 공매를 통해 지음디앤디로 넘어간 지분을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

⑤ 건물·토지 이용상태

• 용도. 사건 용도는 근린시설 + 토지입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 주택 및 변소입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 미장돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시입니다.
• 설비. 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 매각물건명세서 표현. 건물은 공부상 ‘슬래브지붕, 주택 및 근린생활시설’, 현황은 ‘슬래브위 판넬지붕, 주택 등’으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
• 토지. 면적 356.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방, 소로한면입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 울산광역시 동구 일산동 일산초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설과 단독주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 일산초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 903,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 감정평가의 공부와의 차이는 ‘없음’으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 5회 유찰된 지분매각이며 용도도 근린시설 + 토지입니다. 실거래 비교값이 없어 가격만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 확인. 서경희·김희수·김형구 지분을 대상으로 한 임의경매 변경 내용과 현재 소유관계를 최종 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 공유자 우선매수권. 지분매각이므로 일반 입찰자의 최고가 신고 이후에도 공유자 우선매수권 행사 가능성을 확인해야 합니다.
• 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 2025.08.25 공매에 따른 지음디앤디 지분 취득이 현재 경매 범위와 어떻게 구분되는지 확인하세요.
• 근저당 회복등기. 2019.01.30 근저당이 2025.09.11 말소 후 2025.09.16 착오발견으로 회복되고 2025.12.19 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 흐름을 등기 원문에서 확인하세요.
• 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
• 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설 + 토지이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서의 건물 표현이 서로 다르므로 실제 사용현황과 제시외 건물을 현장에서 확인하세요.
• 가격 판단. 5회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 별도의 주변 거래·임대·지분가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 매각 범위를 확인할 사건”

감정가 658,567,887원에서 최저가 110,685,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 존재하며, 2025년에는 한국자산관리공사 공매와 소유권 변동, 근저당 말소·회복까지 이어졌습니다.

배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대관계가 미상이고 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 “5회 유찰이니 싸다”는 결론보다 무엇을 낙찰받는지, 공매 후 지분과 어떻게 구분되는지, 공유자 우선매수권이 어떻게 작동하는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리상 인수액은 낮지만 구조적 난도가 높은 사건으로 보는 편이 타당합니다.