울산지방법원 2025타경11316. 울산 동구 일산동 462-8 소재 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 변소로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 공부상 ‘슬래브지붕, 주택 및 근린생활시설’, 현황은 ‘슬래브위 판넬지붕, 주택 등’으로 기재돼 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
가격만 보면 감정가 658,567,887원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 77,480,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격을 전체 부동산을 취득하는 가격으로 읽으면 안 됩니다. 경매개시결정 변경등기에는 매각 목적이 서경희 지분·김희수 지분·김형구 지분으로 특정돼 있고, 각 지분은 3/9·2/9·2/9로 합계 7/9입니다. 지음디앤디의 2/9 지분은 별도로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11316 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 462-8 · 울산광역시 동구 번덕1길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 감정평가상 주택 및 변소 · 현황 주택 등 |
| 토지 | 대 356.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 903,000원/㎡ · 단독 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 현재 공유자 | 김형구 2/9 · 김희수 2/9 · 서경희 3/9 · 지음디앤디 2/9 |
| 매각대상 | 서경희·김희수·김형구 지분 · 합계 7/9 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 658,567,887원 / 77,480,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 240,737,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘지분 구조’를 먼저 본다
말소기준은 2019.01.30 경주시수산업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.25 공매를 원인으로 2025.09.11 말소됐다가 착오발견으로 2025.09.16 회복됐고, 2025.12.19에는 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 배당계산에서는 매각으로 소멸하는 권리로 처리돼 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 배당표상 임차보증금 인수는 없지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 77,480,000원, 감정가 대비 비율은 11.76%입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 54,236,000원, 8회 유찰 시는 37,965,200원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 거래가·최근 12개월 평균·가격 추세를 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 77,480,000원 | 75,685,360원 | 314,314,640원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 54,236,000원 | 52,859,752원 | 337,140,248원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 37,965,200원 | 36,881,826원 | 353,118,174원 | 0원 |
미배당액은 채권자의 미회수액입니다. 위 시나리오에서 매수인이 그 금액을 승계하는 것으로 계산돼 있지 않으며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,794,640원 |
| 2. 근저당권 · 경주시수산업협동조합 | 390,000,000원 | 75,685,360원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,794,640원을 제외한 75,685,360원이 선순위 근저당권에 배당되고, 390,000,000원 채권최고액 대비 314,314,640원이 미배당으로 남습니다. 을구 3번 근저당권은 채권액이 확인되지 않아 배당계산에서 제외돼 있습니다.
당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 실제 배당은 배당요구·채권확정 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 공매·등기 이력 — 별도 확인이 필요한 부분
등기부에는 한국자산관리공사 2024-16793-003 공매공고가 2025.03.06 부기됐고, 기존 주식회사트리플의 2/9 지분은 2025.08.25 공매를 원인으로 2025.09.11 지음디앤디에 이전됐습니다. 같은 공매 과정에서 여러 압류·가압류와 근저당권이 말소됐으며, 근저당권은 이후 착오발견을 이유로 2025.09.16 회복됐습니다.
또한 2025.09.22 임의경매 취소가 기각됐고, 2025.09.24부터 관련 기각결정정본이 소유자·채권자 등에게 발송된 기록이 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 신규 경매가 아니라 공매 진행과 법원경매가 교차한 이력을 가진 물건으로 보는 편이 정확합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 ‘일산초등학교’ 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주택 및 변소로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 현황이 ‘슬래브위 판넬지붕, 주택 등’으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 356.6㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방·소로한면이며 공시지가는 903,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·일산초등학교 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인폭을 검증할 수 없고, 7/9 지분매각이라는 구조 자체가 일반 완전소유 물건과 다른 환금성 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 경매개시결정 변경등기상 서경희 3/9·김희수 2/9·김형구 2/9 지분이 목적입니다. 매각물건명세서 원본에서 최종 매각범위를 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 기재가 있으므로 입찰 당일 행사 여부와 매수보증금 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 남는 2/9 지분. 지음디앤디 2/9 지분이 남는 구조이므로 낙찰 이후 공유관계 정리 가능성과 이용계획을 검토해야 합니다.
- 회복등기 확인. 2019.01.30 근저당권이 공매 뒤 말소됐다가 2025.09.16 회복됐고 2025.12.19 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 흐름을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 2025.08.25 공매 이력이 있으므로 법원경매와 공매 절차의 최종 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 11.76%라는 수치만으로 저가매수 여부를 판단하지 말고 지분가치와 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 배당계산만 보면 명확합니다. 현재 최저가 77,480,000원 기준으로 매수인 인수액은 0원이고, 선순위 근저당의 미배당 314,314,640원은 매수인 승계액으로 계산되지 않습니다. 하지만 투자 판단의 중심은 배당표보다 7/9 지분매각에 있습니다.
6회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 확인할 근거가 없고, 낙찰 뒤에도 2/9 공유지분이 남습니다. 공유자 우선매수권, 공매와 경매의 교차 이력, 근저당권의 말소·회복·이전까지 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가 숫자보다 지분 취득 후의 공유관계와 권리 원본 대조가 우선되는 사건입니다.
