춘천지방법원 2026타경56. 강원특별자치도 속초시 조양동 속초자이 108동 12층 1202호, 전용면적 약 84.93㎡의 아파트입니다. 2026년 11월 18일 매각 예정인 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 4억 6,100만원입니다.

이 사건의 권리구조는 2020년 7월 29일 설정된 속초남부새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권 2건과 압류 등 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당 산정상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

그러나 채권이 전부 회수되는 구조는 아닙니다. 매각가 4억 6,100만원을 가정하면 집행비용과 선순위 근저당권을 먼저 배당한 뒤 박연교의 후순위 근저당권에는 5,229만원만 배당됩니다. 후순위 채권의 미배당액은 2억 4,771만원입니다. 또한 국세·지방세 압류가 5건으로 파악되어 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 속초자이 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 455,791,666원이고, 최신 거래는 2026년 8월 455,000,000원입니다. 신건 최저가 461,000,000원은 두 기준 모두 웃돕니다. 권리상 인수액이 없다는 사실과 저렴하게 취득할 수 있다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 세금 압류는 확인 필수

말소기준권리는 2020년 7월 29일 설정된 속초남부새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 300,300,000원입니다. 이 근저당권보다 후순위인 2023년 4월 19일 을구 3번 근저당권(101,400,000원)과 2023년 4월 26일 을구 5번 근저당권(300,000,000원)은 매각으로 소멸할 권리입니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 단정하기보다 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다. 확인되지 않은 점유자가 발견되면 보증금과 대항력 여부를 별도로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 4.61억은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 속초자이 동일 평형인 전용 약 84.93㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 455,791,666원이며, 거래가격은 4억 3,000만원부터 4억 9,500만원까지 분포합니다.

최근 12개월 거래 평균은 약 4억 5,579만원입니다. 감정가와 최저가 4억 6,100만원은 평균보다 5,208,334원 높습니다. 최근 8월의 최신 거래 455,000,000원과 비교해도 6,000,000원 높은 가격입니다.

최저가를 최근 12개월 평균과 비교하면 101.1%입니다. 최신 거래와 비교해도 최저가가 더 높으므로 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 다만 개별 거래는 층·향·내부 상태에 따라 차이가 있으므로, 12층인 본건의 상태를 실제 확인한 뒤 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)

예상 매각대금 461,000,000원 중 집행비용 7,010,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 453,990,000원입니다. 속초남부새마을금고의 을구 1번과 을구 3번 근저당권에 각각 300,300,000원과 101,400,000원이 배당되고, 후순위 박연교 근저당권에는 52,290,000원만 배당됩니다.

박연교의 채권최고액 300,000,000원 중 미배당액은 247,710,000원입니다. 채권자 총 청구액 701,700,000원 중 예상 배당액은 453,990,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초시 조양동 소재 설악고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 단지 규모. 속초자이는 874세대 규모이며, 2020년 5월 28일 준공된 아파트입니다. 본건은 지하 3층·지상 29층 건물의 12층에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 대체로 보통 수준입니다. 단지 북동측 및 북서측으로 왕복 3~4차선 도로와 연계됩니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역과 각종 도로 관련 구역이 포함·접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 사항도 확인됩니다. 토지이용계획을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 개별공시지가 517,800원/㎡입니다. 토지는 아파트 부지로 이용 중이며 지형은 평지, 형상은 부정형입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다. 기본적인 위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 874세대 단지의 전용 84.93㎡대 아파트로, 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 4억 3,000만원~4억 9,500만원으로 차이가 있어 층과 내부 상태에 따른 개별 가격 판단이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 4억 6,100만원은 최근 12개월 평균 455,791,666원보다 높습니다. 최근 거래 평균뿐 아니라 최신 거래 455,000,000원과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 매각대금에서 우선 차감되는 세금이 있다면 후순위 근저당권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임대차·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 현장점유자 및 임대차계약 여부를 확인하고 명도 부담을 판단하세요.
• 근저당권 채권액 확인. 속초남부새마을금고의 채권최고액 300,300,000원과 101,400,000원, 박연교의 300,000,000원은 실제 채권 잔액과 구분해야 합니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.
• 단지 내 비교. 최근 거래 12건은 층별 가격 편차가 있습니다. 본건 12층의 방향·조망·내부 수리 상태를 확인하고 동일 평형의 실거래와 비교하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비를 확인하고, 공용부분 체납액 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 항목을 구분하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 교부청구 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”

춘천지방법원 2026타경56 속초자이 1202호는 말소기준권리가 분명하고, 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고가 없으며 배당 산정상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건을 단순히 안전한 경매물건으로만 평가해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 5건에 따른 당해세 여부, 임대관계 미상에 따른 점유 확인, 채권최고액과 실제 채무액의 차이 등은 입찰 전 확인해야 할 사항입니다.

무엇보다 신건 최저가 4억 6,100만원은 최근 12개월 평균 455,791,666원보다 높고, 최신 거래 455,000,000원도 웃돕니다. 권리상 인수 부담이 없다는 장점은 있지만, 현재 가격은 시세보다 저렴하지 않습니다.

결론적으로 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 신건이라는 이유로 서둘러 입찰하기보다는 최신 실거래와 세금 우선순위, 실제 점유 상태를 확인한 후 가격 경쟁력이 확보되는 구간에서 판단하는 것이 합리적입니다.