인천지방법원 2025타경1574. 인천 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층 비114호입니다. 사건상 용도 분류는 대지로 표기되어 있으나, 등기부상 대상은 집합건물이고 감정평가서상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 즉 일반적인 주거용 부동산과는 접근을 달리해야 하는 상업시설 경매입니다.

등기상 소유자는 정원호 씨입니다. 2023년 10월 25일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 1,296,110,000원입니다. 같은 날인 2023년 11월 30일 신한은행 근저당권이 설정됐으며 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 신한은행이 임의경매를 신청했고 하나카드 가압류가 추가됐습니다.

말소기준권리인 신한은행 근저당권을 포함해 매각으로 소멸하는 권리가 확인됩니다. 따라서 등기상 인수 부담은 낮습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 점포가 지층 B113호와 합쳐 음식점 '인생극장 청라점'으로 영업했던 것으로 보이며 현재는 폐업 상태라고 기재되어 있습니다. 폐업했다고 해서 점유와 임대차 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 부분이 실제 입찰 전 가장 중요한 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2023년 11월 30일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 을구 1번에 등재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 경매 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.

갑구의 신탁등기는 과거 두 차례 확인되지만 각각 2022년 5월 31일, 2023년 11월 30일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소되었습니다. 따라서 현재 남아 있는 신탁등기를 인수하는 구조는 아닙니다. 2025년 9월 11일 신한은행의 임의경매개시결정과 2025년 10월 23일 하나카드의 가압류 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 시세 및 가격 분석 — 13억원의 적정성은 별도 검증

이 물건은 일반 주거용 부동산처럼 동일 평형의 최근 아파트 거래 평균을 대입해 가격을 판단할 수 있는 대상이 아닙니다. 지층에 위치한 제2종근린생활시설이며 일반음식점으로 이용됐던 상업용 점포입니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 시세 수준을 객관적으로 판정하기 어렵습니다.

주목할 점은 2023년 종전 취득가 1,296,110,000원과 현재 감정가 1,300,000,000원의 차이가 3,890,000원에 불과하다는 것입니다. 다만 이는 동일 부동산의 과거 취득가격과 현재 감정가격을 비교한 것일 뿐, 2026년 현재의 시장가격을 입증하는 자료는 아닙니다.

현재 0회 유찰이므로 최저가가 감정가 그대로입니다. 향후 유찰되면 매각가격이 내려가더라도 그것만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 실제 임대 가능한 가격과 예상 공실기간, 원상복구 비용, 관리비 등을 반영한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,300,000,000원 가정)

배당 추정은 근저당 채권최고액 1,680,000,000원과 하나카드 청구금액을 채권액으로 사용한 계산입니다. 집행비용 15,400,000원은 매각가의 약 1.2% 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용, 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천 서구 청라동 소재 청라3동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 상업시설·업무시설·아파트·공원 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 건물의 지층 B114호입니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지·주차장 설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
• 현재 이용상태. 제2종근린생활시설 중 일반음식점입니다. 지층 B113호와 합쳐 음식점 '인생극장 청라점'으로 영업했던 것으로 보이나 현재 폐업 상태입니다.
• 접근성과 노출도. 공부상 지층이지만 북측 보행자전용 수변도로에 접하고 남측으로 왕복 2차선 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다. 실제 출입구 위치와 도로에서의 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 전체 대지면적 2,801.6㎡, 지목 대, 평지이며 가로장방형입니다. 토지이용상황은 업무용이고 도로 접면은 중로한면입니다.
• 용도지역. 중심상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역·경제자유구역·가축사육제한구역 등의 지정사항도 평가자료에 기재되어 있습니다.
• 규제 확인. 평가자료에는 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.18.이므로 매각일 현재의 지정 여부와 본건 적용 범위를 최신 고시로 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 지층 상업시설입니다. 음식점 폐업, 임대관계 미상, B113호와의 결합 영업 이력 등을 고려하면 독립 점포로서의 임대 가능성과 향후 매각수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 실제 점유자 확인. 음식점이 폐업했다고 하더라도 소유자·임차인·전 운영자 중 누군가 점유하고 있을 수 있습니다. 현장 방문으로 출입문, 내부 사용상태, 잔존 집기 및 점유자를 확인하세요.
• 임대차 및 보증금. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 관리사무소, 현장 점유자, 상가 관리주체 등을 통해 임대차계약 존부와 보증금, 차임, 계약 종료 여부를 확인해야 합니다.
• B113호와의 관계. 매각물건명세서에는 B113호와 합쳐 음식점으로 영업한 것으로 보인다고 기재되어 있습니다. 이번 매각대상은 B114호이므로 B113호와 경계·출입구·시설·설비·전기 및 급배수 연결 상태를 반드시 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권의 등기 기재에는 B113호가 공동담보로 표시되어 있습니다. B114호와 B113호의 등기 및 경매 진행관계, 담보 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 폐업 후 원상복구. 음식점 시설과 주방설비, 배기·덕트, 간판, 내부 인테리어, 잔존 집기 등을 확인하세요. 영업 재개가 어렵거나 원상복구가 필요하다면 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
• 독립적인 영업 가능성. 지층 B114호만으로 음식점·판매점 등 다른 업종의 영업이 가능한지, 출입 동선과 고객 접근성, 외부 노출도, 주차 여건 등을 확인해야 합니다.
• 관리비와 공용부분. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담, 시설 유지보수 및 장기수선 관련 비용을 확인하세요.
• 시세와 임대수익. 동일 건물 또는 인근의 유사 지층 상업시설 매매사례와 임대료를 확인하세요. 주거용 실거래가나 토지 공시지가만으로 본건 점포의 수익가치를 판단해서는 안 됩니다.
• 응찰가 상한. 매각가에 취득 관련 세금, 명도·원상복구 비용, 관리비, 공실기간 및 금융비용을 더한 총투입액을 기준으로 판단하세요. 감정가 13억원을 곧바로 적정 입찰가격으로 받아들이지 않는 것이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 및 채권계산서 등을 직접 확인하세요. 특히 신청채권액과 근저당 채권최고액의 차이를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

인천 2025타경1574 청라 센트럴시티 지층 B114호는 등기 권리만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2023년 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 하나카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기도 이미 말소되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건의 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 과거 음식점으로 사용됐던 지층 상가가 현재 폐업 상태이고, B113호와 합쳐 영업했던 이력이 있습니다. 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 실제로 B114호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 누가 점유하는지, 새로운 임차인을 구할 수 있는지에 따라 낙찰 후 투자비용과 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 감정가 13억원은 종전 거래가 1,296,110,000원과 비슷하지만, 과거 거래가가 현재 시세를 보증하지는 않습니다. 최근 유사 상업시설 거래와 임대료 자료가 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트를 주장할 근거는 부족합니다.

배당 측면에서도 신한은행 근저당권의 채권최고액이 매각대금을 초과하고 하나카드 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 다만 채권자에게 배당이 부족하다는 사실과 매수인이 그 부족액을 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.