📍 최신 실거래가 234,000,000원
⚖️ 배당모형상 인수액 0원*
🔁 단지 경매물건 평균 유찰 1.2회
* 실제 임대관계 및 점유 여부를 확인하기 전까지 인수액 0원을 확정적인 결과로 보아서는 안 됩니다.
인천지방법원 2025타경1602. 인천광역시 중구 신흥동3가의 인천유림노르웨이숲에듀오션 103동 3004호입니다. 전용면적은 59.1069㎡이며, 2023년 4월 28일 사용승인을 받은 39층 건물의 30층 물건입니다. 소유자는 김경덕 씨이고, 2023년 6월 22일 소유권이전 당시 거래가액은 380,860,000원으로 등재되어 있습니다.
경매를 신청한 채권자는 신한은행입니다. 기준권리는 2023년 6월 22일 접수된 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 334,400,000원입니다. 이후 21세기축산의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류가 등재됐지만 모두 말소기준권리 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 후순위 권리의 인수 부담은 크지 않습니다.
다만 신건 최저가가 최근 거래가격을 상당히 웃돈다는 점은 반드시 짚어야 합니다. 최근 12건 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 최고 거래가격까지 비교해도 감정가가 높습니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 3억 3,100만원에 응찰할 가격 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 31-13 인천유림노르웨이숲에듀오션 103동 30층 3004호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서해대로 278 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.1069㎡ · 39층 건물 중 30층 |
| 단지 / 사용승인 | 인천유림노르웨이숲에듀오션 · 520세대 · 2023.04.28 |
| 소유자 | 김경덕 |
| 소유권 취득 거래가 | 380,860,000원 (2023.06.22) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 315,758,052원 |
| 기준권리 | 신한은행 근저당권 · 채권최고액 334,400,000원 · 2023.06.22 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 목록 없음 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
권리분석의 기준점은 2023년 6월 22일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 334,400,000원으로, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 2023년 5월 31일에는 주식회사 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 이후 2023년 6월 22일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 김경덕 씨가 소유자가 됐습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 매수인이 인수할 권리로 판단해서는 안 됩니다.
| 권리 | 접수일 | 권리자 | 금액 | 매각 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 근저당권 | 2023.06.22 | 신한은행 | 334,400,000원 | 말소기준권리 |
| 가압류 | 2025.07.24 | 주식회사 21세기축산 | 7,701,200원 | 매각으로 소멸 |
| 임의경매개시 | 2025.09.17 | 신한은행 | - | 매각으로 소멸 |
| 압류 | 2025.09.25 | 국민건강보험공단 | 금액 미확인 | 매각으로 소멸 |
21세기축산의 가압류는 기준권리 이후에 설정됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 후순위입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 국민건강보험공단의 개별 채권액은 확인되지 않으므로 실제 배당관계는 배당요구 및 관련 원본 서류를 통해 추가 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.31억은 최근 거래보다 높다
인천유림노르웨이숲에듀오션의 전용면적 59.1069㎡와 면적이 대응되는 최근 거래 12건을 비교합니다. 거래면적은 56.74㎡부터 59.87㎡까지이며, 최근 거래 평균은 279,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.74㎡ | 16층 | 234,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 14층 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 39층 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 59.11㎡ | 10층 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 9층 | 273,000,000원 |
| 2025.09 | 59.87㎡ | 32층 | 289,000,000원 |
| 2025.09 | 59.11㎡ | 29층 | 293,000,000원 |
| 2025.08 | 59.11㎡ | 26층 | 274,000,000원 |
| 2025.08 | 59.87㎡ | 21층 | 290,000,000원 |
| 2025.07 | 59.11㎡ | 4층 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 59.87㎡ | 12층 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 59.87㎡ | 24층 | 317,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | - | 12건 | 279,583,333원 |
실거래 범위는 234,000,000원~317,000,000원입니다. 반면 이 물건의 감정가이자 신건 최저가는 331,000,000원입니다.
최근 12건 평균과 비교하면 최저가는 118.4%입니다. 평균보다 51,416,667원 높습니다. 최근 최고 거래가격 317,000,000원과 비교해도 경매 최저가가 14,000,000원 더 높습니다.
특히 가장 최근인 2026년 4월 거래는 234,000,000원입니다. 신건 최저가 331,000,000원은 이 거래보다 97,000,000원 높으며, 최신 거래가격의 약 141.5%에 해당합니다. 최신 거래 한 건만으로 시장 전체 추세를 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높다는 사실은 분명합니다.
- 최근 12건 평균: 279,583,333원
- 최근 최고 거래: 317,000,000원
- 최신 거래: 234,000,000원
최저가가 최근 평균보다 18.4% 높고, 최근 최고 거래보다도 14,000,000원 높습니다. 따라서 현재 가격을 저렴하거나 시세 대비 유리하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.6%) | - | 5,434,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 334,400,000원 | 325,566,000원 |
| 2. 가압류 · 21세기축산 | 7,701,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 매각대금 331,000,000원에서 집행비용 5,434,000원을 차감하면 배당재원은 325,566,000원입니다. 배당모형에서는 이 금액이 신한은행에 전액 배당되고, 후순위 21세기축산 가압류에는 배당되지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
배당모형은 근저당 채권최고액 334,400,000원을 기준으로 산정한 것으로 보이며, 신청채권 청구액과 실제 채권계산서상 원금·이자·비용 및 배당요구액이 일치하는지 확인해야 합니다. 예상배당액을 확정된 실제 채권액으로 간주해서는 안 됩니다.
배당모형상 채권자 총 청구액은 342,101,200원이고, 총 예상배당액은 325,566,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 16,535,200원입니다. 이 금액은 채권자 측의 미배당액이며 매수인이 인수하는 금액과는 구별해야 합니다.
유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 총 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 331,000,000원 | 325,566,000원 | 16,535,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 264,800,000원 | 260,292,800원 | 81,808,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 211,840,000원 | 208,074,240원 | 134,026,960원 | 0원 |
각 회차의 배당액은 제시된 배당 시나리오를 기준으로 한 추정치입니다. 유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 임대차·점유관계와 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 신선초등학교 서측 인근입니다. 인근에는 공장과 창고 등이 소재하는 지역으로 평가되며, 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다. 순수 주거환경만을 기대하는 매수자라면 주변 토지이용 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 39층 건물입니다. 본건은 30층이며, 2023년 4월 28일 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 인천유림노르웨이숲에듀오션은 520세대 규모입니다. 준공일이 2023년 4월 28일로 비교적 신축에 해당하지만, 거래가격은 2억 3,400만원부터 3억 1,700만원까지 차이가 있습니다.
- 토지·용도지역. 일반상업지역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 토지는 평지·세로장방형으로 평가됐고, 서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,074,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당하며, 광로2류(폭 50~70m) 및 학교 관련 보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 중 외국인 토지거래허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 매각기일인 2026.11.18 현재의 지정 및 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 최근 12건의 실거래 표본이 존재하지만 가격 범위가 넓습니다. 특히 신건 최저가가 최근 최고 거래가격을 웃도는 만큼, 단순히 신축·고층이라는 이유로 높은 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가격 재검토. 신건 최저가 331,000,000원은 최근 12건 평균 279,583,333원보다 18.4% 높고, 최신 거래 234,000,000원보다도 97,000,000원 높습니다. 시세보다 저렴하다는 전제의 입찰은 피해야 합니다.
- 최근 최고 거래와 비교. 최근 최고 거래는 317,000,000원입니다. 최저가가 이 금액보다도 14,000,000원 높으므로, 해당 호수의 층·향·조망·내부 상태 등 구체적인 가격 차별화 근거를 확인해야 합니다.
- 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장조사, 점유자 확인, 전입세대 및 임대차 관련 서류를 통해 실제 임차인과 보증금, 대항력 여부를 확인해야 합니다. 현재 인수액 0원은 배당모형의 결과이지 임대차 확인을 대체하지 않습니다.
- 배당채권액 대조. 사건 청구액 315,758,052원과 배당 시뮬레이션상 신한은행 배당액 325,566,000원 사이에 9,807,948원의 차이가 있습니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 실제 배당에 반영되는 채권액 및 배당요구 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 외국인 토지거래허가구역 지정기간과 매각기일이 다르므로, 매각 시점의 규제 적용 여부와 취득 주체별 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 현장 상태. 관리비 체납액, 공용부분 관련 부담, 내부 수리 상태 및 실제 점유상태를 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실제 실거래 원본 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 합격이 아니다”
인천지방법원 2025타경1602는 권리 흐름 자체는 비교적 명확한 물건입니다. 2023년 6월 22일 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 21세기축산 가압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 좋은 경매물건으로 평가하기에는 가격 문제가 큽니다. 최저가 3억 3,100만원은 최근 12건 평균 2억 7,958만원보다 18.4% 높습니다. 최신 거래 2억 3,400만원보다 9,700만원 높고, 최근 최고 거래 3억 1,700만원보다도 1,400만원 높습니다.
더구나 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 점유와 임대차 확인이 남아 있습니다. 신청채권 청구액과 예상배당액 사이에도 차이가 있으므로 실제 채권액과 배당관계를 확인해야 합니다.
권리 측면은 비교적 단순합니다. 하지만 가격 측면에서는 신건 입찰을 서두를 근거가 부족합니다. 유찰 여부와 이후 최저매각가, 최신 실거래를 다시 비교하고, 실제 점유·임대차까지 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
권리는 검토 가능, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리의 복잡성이 아니라 시세를 웃도는 신건 가격과 실제 점유관계 확인입니다.
