인천지방법원 2025타경1642. 인천 부평구 십정동에 자리한 더카운티 14층 1402호입니다. 감정평가서상 이용상태는 오피스텔이며, 1호선 백운역 동측 인근에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트구조의 14층 건물이고 대상은 제14층 제1402호입니다.

등기상 권리 구조는 신한은행의 선순위 근저당에서 시작합니다. 2019.06.28 설정된 신한은행 근저당의 채권최고액은 156,000,000원이며, 그 뒤로 김철웅 명의의 근저당 2건이 각각 50,000,000원씩 설정됐습니다. 세 근저당의 채권최고액 합계는 256,000,000원입니다.

현재 경매를 신청한 채권자는 주식회사 신한은행이고, 청구금액은 122,833,203원입니다. 권리의 설정 순서가 명확하고 근저당들이 매각으로 소멸하는 점은 긍정적입니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 실제 매수인이 모든 위험에서 벗어난다는 판단은 구별해야 합니다. 임차관계와 점유상태 확인이 남아 있기 때문입니다.

물건 개요

등기 이력에는 김현옥의 2019.06.28 소유권이전 항목이 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 소유자 요약에는 김현옥이 단독소유자로 기재되어 있으므로 최종 소유권 상태는 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

을구 2번과 3번의 근저당권자는 모두 김철웅이며, 설정일은 각각 2019.08.07과 2021.11.29입니다. 채권최고액은 각각 50,000,000원으로 동일하지만 서로 다른 등기 순위의 권리이므로 예상배당에서는 별도로 취급합니다.

과거에도 여러 압류와 경매개시 이력이 존재했습니다. 조연순의 강제경매개시결정, 김철웅의 종전 임의경매개시결정, 신한카드·한국캐피탈·모두론대부의 가압류, 국민건강보험공단의 압류 등은 현재 등기상 이미 말소된 이력입니다. 이번 매각에서 새로 소멸하는 권리와 구분해야 합니다.

② 임차인·인수 위험 — 배당 추정상 0원, 실사 필요

근저당이 모두 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인이 있다면 보증금 인수 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 현재 제시된 배당 추정에서는 인수액을 0원으로 계산하지만, 상세 임대내역이 확인되지 않았으므로 이를 실제 인수액의 확정치로 받아들여서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 뒤 선순위 신한은행 근저당과 김철웅의 을구 2번 근저당에 배당하고, 을구 3번 근저당에는 일부만 배당됩니다.

집행비용은 추정치이며 배당액은 각 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 실제 확정채권액, 당해세, 최우선변제, 배당요구 및 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화

현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 제시된 회차별 시나리오에서 1회 유찰 시 최저가는 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원입니다.

채권자 입장에서는 유찰할수록 회수하지 못하는 금액이 늘어납니다. 반면 매수인은 최저매각가가 낮아지는 효과를 얻을 수 있습니다. 그러나 최저가 하락이 곧 시세 대비 저렴한 매수라는 뜻은 아닙니다. 해당 오피스텔의 비교 실거래 가격과 실제 임대차관계를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가와 시장가격은 다르다

이 물건의 감정가는 210,000,000원이며 현재 최저매각가도 동일합니다. 소유권이전 등기 이력에는 2019년 거래가액 200,000,000원이 기재되어 있습니다. 하지만 과거 취득가격만으로 현재의 시세나 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.

특히 오피스텔은 아파트와 이용목적, 임대수요, 관리비, 자금조달 및 매도 시 환금성의 특성이 다를 수 있습니다. 해당 물건은 공부상 오피스텔로 이용 중이므로 아파트 실거래 평균을 그대로 비교 대상으로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 1호선(경인선) 백운역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 업무시설, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 백운역과 버스정류장이 있어 감정평가서상 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 최상층인 제14층 제1402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생설비, 승강기, 화재탐지, 소화전, 기계식주차, 도시가스 및 개별난방시설을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 동측과 서측은 폭 약 15미터 포장도로, 북측은 폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
• 도시계획. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 입찰 시점의 적용 여부와 취득목적별 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 인근 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 최근 실거래와 임대수익에 대한 검증이 이루어지지 않았으므로 실제 매도 용이성이나 적정 매매가격을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 을구 1번 신한은행 근저당(2019.06.28, 채권최고액 156,000,000원)을 기준으로 매각물건명세서와 최신 등기부의 권리관계를 대조합니다.
• 임대차·점유 조사. 상세 임대내역이 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 전입 여부, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 대항력 발생 시점을 확인합니다.
• 실질취득비용 검증. 예상 인수액 0원은 조건부 추정치입니다. 별도의 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 합산하여 매수비용을 다시 평가합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 가격 추세와 임대조건을 비교하여 입찰가 상한을 정합니다.
• 회차별 시나리오. 신건 210,000,000원, 1회 유찰 168,000,000원, 2회 유찰 134,400,000원의 경우를 각각 검토하되, 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
• 명도 비용. 실제 점유관계에 따라 인도명령 가능 여부와 명도 기간, 이사협의 및 관련 비용을 검토합니다.
• 관리비·주차. 공용부분 미납 관리비, 관리비 수준, 기계식주차 이용조건과 유지관리 상태를 확인합니다.
• 공적 규제. 준주거지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래허가구역 관련 적용 여부를 최신 자료로 확인합니다.
• 건물 상태. 최상층의 누수·결로, 단열, 창호, 개별난방, 급·배수, 소방설비와 승강기 상태를 점검합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최근 실거래 원본을 입찰 전 확인합니다.

맺으며 — “근저당은 소멸, 가격과 점유는 검증”

인천 더카운티 1402호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당도 매각으로 소멸하는 물건입니다. 제시된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이며, 신건 매각가에서 채권자 미배당액은 49,740,000원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 후순위 담보권의 회수 부족액이지 매수인에게 자동 승계되는 채무는 아닙니다.

하지만 현재 권리분석의 불확실성은 임차관계에 있습니다. 상세 임대내역이 미상인 상태이므로 선순위 대항력 임차인이 없다는 결론을 내릴 수 없습니다. 점유·임대차 조사 결과에 따라 실질취득비용도 달라질 수 있습니다.

가격 역시 신중하게 접근해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 같은 210,000,000원 신건이지만 이를 비교할 최근 실거래 지표가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 가격이 저렴하다거나 적정하다고 단정할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 말소 구조는 양호, 임대차 확인 필수, 신건 가격 판단은 보류’입니다. 근저당 3건이 소멸한다는 점만으로 입찰을 결정하기보다, 임차인·점유관계와 최신 오피스텔 실거래를 먼저 검증하는 접근이 적절합니다.