임차인 신고 없이 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2021년 진해수산업협동조합 근저당이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정가 119,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 58,310,000원(49%)까지 내려왔어도, 오피스텔의 실제 가격 경쟁력은 별도의 시세 대조 없이 유찰률만으로 단정하면 안 됩니다.
부산지방법원 2025타경101445. 부산 강서구 명지동 부산명지 대방디엠시티 센텀오션1차 15층 에이동1525호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 119,000,000원이고 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 58,310,000원입니다. 소유자는 박영경이며, 말소기준권리는 2021.06.08 설정된 진해수산업협동조합의 채권최고액 112,800,000원 근저당권입니다.
그 뒤 롯데카드 21,875,479원, 삼성카드 17,624,029원, 신한카드 8,671,686원의 가압류가 등기됐고, 2025.05.15 진해수산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한편 2025.06.24에는 박영경에 대한 파산선고 등기도 존재하므로 입찰 시 해당 등기의 현재 절차 상태를 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101445 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3432-5 부산명지 대방디엠시티 센텀오션 1차 15층 에이동1525호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제6로 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 박영경 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 78,564,514원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 말소기준인 진해수산업협동조합 근저당권 이후 등기된 롯데카드·삼성카드·신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 최저가에서는 진해수산업협동조합 근저당권부터 전액 배당되지 못하지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 119,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,310,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 40,817,000원, 4회 유찰 시 28,571,900원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 58,310,000원 | 104,110,774원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 40,817,000원 | 121,288,900원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 28,571,900원 | 133,313,588원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 낮아지고 채권자들의 미배당액은 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 배당 부족 자체보다 실제 오피스텔의 시장가와 내부 상태를 얼마에 평가할지가 입찰가 결정의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 112,800,000원 | 56,860,420원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,875,479원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,624,029원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,671,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 160,971,194원 중 예상 배당액은 56,860,420원, 미배당은 104,110,774원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·관공서·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 18미터 내외, 남측으로 폭 약 25미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·중점경관관리구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 및 판매시설 건부지 등으로 이용 중이며 공시지가는 2,782,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 난방설비가 돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리해서 판단. 58,310,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 주변 오피스텔 거래가격과 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 실제 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 파산선고 등기 확인. 2025.06.23 부산회생법원 파산선고가 2025.06.24 등기돼 있으므로 현재 절차와 경매 진행 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차 기준 채권 미배당은 104,110,774원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각 진행상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 실제 가치
이 물건은 진해수산업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순합니다.
다만 감정가 119,000,000원에서 2회 유찰돼 58,310,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 용도가 아파트가 아닌 업무시설(오피스텔)이고, 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 여기에 파산선고 등기도 존재합니다. 결국 이 물건의 핵심은 “인수 0원”이라는 권리 안전성과 “58,310,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮은가”라는 가격 판단을 분리해서 보는 것입니다.
