부산지방법원 2025타경101445. 부산 강서구 명지동 ‘부산명지 대방디엠시티 센텀오션 1차’ 에이동 1525호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 15층에 위치하고, 감정가 119,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 83,300,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.06.08 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 롯데카드·삼성카드·신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 그러나 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있어, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유·대항력 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101445 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3432-5 부산명지 대방디엠시티 센텀오션 1차 15층 에이동1525호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 박영경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 78,564,514원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.08 진해수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 112,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 재확인
말소기준권리 이후 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 81,400,600원이 진해수산업협동조합 근저당에 배당되고, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 채권자들의 미배당액 79,570,594원은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인에게 이전되는 금액이 아닙니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 83,300,000원은 감정가 119,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 35,700,000원이 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익 비교 근거가 확인되지 않으므로, 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 83,300,000원 | 70% | 79,570,594원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 58,310,000원 | 49% | 104,110,774원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 40,817,000원 | 34% | 121,288,900원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이 표는 권리 인수 구조를 보여줄 뿐이며, 58,310,000원이나 40,817,000원이 실제 시장가보다 낮다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 112,800,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,875,479원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,624,029원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,671,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 160,971,194원 중 81,400,600원이 배당되고 79,570,594원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 20층 건물의 15층입니다.
- 위치. 명원초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·관공서·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 18미터 내외, 남측으로 폭 약 25미터 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 2,782,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·공동현관·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 확인 한계. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약 및 보증금 존재를 다시 확인하세요.
- 파산절차 대조. 2025.06.23 파산선고와 경매절차의 관계, 최신 진행 상태와 매각조건을 원본 기록에서 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물·유사 층·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 수익성 검증. 업무시설(오피스텔)의 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비와 보유비용을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 보지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 별도로 점검하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 최신 기록과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항, 현황조사, 감정평가, 매각조건을 입찰 직전 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 계산과 안전한 낙찰은 같은 말이 아니다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 금전 인수만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 그러나 현장조사에서 내부와 임대관계를 확인하지 못했고 파산선고 등기도 존재합니다. 더욱이 감정가 119,000,000원에서 83,300,000원으로 내려왔다는 사실 외에는 최근 시장가격을 판단할 직접 비교 근거가 없습니다.
권리 계산은 조건부 통과, 가격 판단과 점유 확인은 보류. 이 사건의 승부처는 70%라는 할인율이 아니라 실제 시세, 점유관계, 내부 상태와 파산절차를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.