울산지방법원 2025타경11442. 경상남도 양산시 하북면 순지리 272-12, 도로명주소 월평1길 3에 소재한 상업용 근린시설과 토지입니다. 토지면적은 3,649㎡이며, 건물은 음식점으로 이용되던 2층 건물과 별도의 제1종근린생활시설인 단층 건물로 구성됩니다. 감정평가 당시 음식점은 폐문부재로 영업이 휴업 상태였습니다. 감정가가 41억 원대인 물건이 3회 유찰을 거치면서 최저매각가가 14억 원대로 내려온 상황입니다.
겉으로 가장 먼저 보이는 것은 큰 가격 하락입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순히 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아닙니다. 매수인이 취득하는 토지·건물을 정상적으로 활용할 수 있는지, 건축물대장에 표시된 위반 사항의 성격이 무엇인지, 실제 점유자나 임대차 관계가 존재하는지, 그리고 향후 되팔 수 있는 수요가 있는지를 구분해서 판단해야 합니다. 특히 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11442 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 272-12 도로명주소: 경상남도 양산시 하북면 월평1길 3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 상업용부동산(음식점) · 제1종근린생활시설 |
| 토지면적 | 3,649㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 구조 | 기호(1): 철근콘크리트구조 및 블록구조, 콘크리트지붕 2층 건물 기호(1-1): 블록구조 콘크리트지붕 단층 건물 |
| 사용승인 / 증축 | 사용승인 2006.06.05 · 기호(1) 증축 2012.02.24 |
| 이용상태 | 음식점 휴업 · 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사좋은세상 (단독소유) |
| 감정가 | 4,129,536,550원 |
| 최저매각가 | 1,416,431,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 청구금액 | 150,115,611원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함, 이동 가능한 수목 일부 제외 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 434,200원/㎡ |
| 등기사항 확인 | 울산지방법원 양산등기소 · 2026.07.28 발행 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 농협은행 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2014.08.14 설정된 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,860,000,000원이고, 같은 소재지의 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
말소기준 이후 설정된 부산은행 근저당권들과 여러 가압류·압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유·임대차·건축행정 문제는 별개입니다.
② 임대차·점유와 물건 상태 — 인수 0원과 명도 위험은 별개
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 음식점은 폐문부재로 영업이 휴업 상태이며, 이 사실만으로 해당 건물에 점유자가 전혀 없거나 유효한 임대차 관계가 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 | 신고·확인 내역 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 건물 이용 | 음식점 휴업 상태 · 폐문부재 |
| 등기상 인수액 | 0원 |
| 현장 확인사항 | 실제 점유자, 사업자 영업 여부, 임대차계약, 보증금, 인도 가능 여부 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 실거래 대비 할인은 미확정
감정가는 4,129,536,550원이고, 현재 최저매각가는 1,416,431,000원입니다. 3회 유찰된 현재 가격은 감정가의 약 34.3%입니다.
그러나 같은 지역의 비교 가능한 근린시설·토지 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 감정가 자체가 현 시장상황에 비해 높았는지, 향후 매각 가능한 금액이 어느 정도인지는 판단을 유보해야 합니다. 특히 휴업 중인 음식점과 위반건축물 표시가 있는 상업용 부동산은 일반적인 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 매입가의 적정성을 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 등기상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,416,431,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 991,501,699원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 694,051,189원 | 16.81% | 0원 |
후속 유찰 가격은 시나리오 계산값이며 실제 매각가격이나 후속 매각일정을 보장하지 않습니다. 인수액은 확인된 등기·배당 권리 기준입니다. 취득세·등기비용·명도비용·시설 보수 및 위반사항 시정비용 등은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,416,431,000원 가정)
예상 집행비용은 16,564,310원이며, 그 이후의 배당 가능액 1,399,866,690원은 말소기준권리인 농협은행 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 농협은행의 채권최고액은 1,860,000,000원이므로 이 기준에서는 해당 근저당도 전액 배당되지 않습니다. 그 이후의 부산은행 근저당권과 가압류 등에는 배당 여력이 없는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,564,310원 |
| 1. 을구 5번 · 농협은행 근저당 | 1,860,000,000원 | 1,399,866,690원 |
| 2. 을구 6번 · 부산은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 · 부산은행 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 · 부산은행 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 · 부산은행 근저당 | 264,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 12번 · 부산은행 근저당 | 550,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 · 산청푸드 가압류 | 148,434,572원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 · 가나유통 가압류 | 265,968,430원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 · 신용보증기금 가압류 | 1,676,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 · 농협은행 가압류 | 203,078,790원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 · 농업협동조합중앙회 가압류 | 812,315,166원 | 0원 |
| 12. 갑구 11번 · 이강식 가압류 | 430,976,618원 | 0원 |
| 13. 갑구 12번 · 중소기업은행 가압류 | 188,680,426원 | 0원 |
| 14. 갑구 13번 · 산청푸드 강제경매 | — | 0원 |
| 15. 갑구 14번 · 부산은행 임의경매 | 150,115,611원 | 0원 |
| 16. 갑구 15번 · 농협은행 가압류 | 20,965,275원 | 0원 |
| 17. 갑구 16번 · 농협은행 임의경매 | 150,115,611원 | 0원 |
| 18. 갑구 17번 · 김세영 가압류 | 25,437,827원 | 0원 |
| 19. 갑구 18번 · 김종석 가압류 | 92,063,004원 | 0원 |
| 20. 갑구 19번 · 대경오앤티 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 21. 갑구 20번 · 박진화 가압류 | 147,419,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액·청구금액과 추정 집행비용을 사용한 단순 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 당해세·우선채권 및 배당요구 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 일부 경매개시결정의 청구금액은 다른 담보채권·가압류채권과 중복될 수 있으므로 각 항목을 모두 독립된 채무로 단정해서는 안 됩니다. 양산시·기장군 압류에 관한 실제 조세채권액도 별도 확인이 필요합니다.
| 가정 매각대금 | 1,416,431,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 16,564,310원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 1,399,866,690원 |
| 배당 산정 채권액 합계 | 7,540,570,933원 |
| 배당 산정 미배당 합계 | 6,140,704,243원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (확인된 등기·배당 권리 기준) |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 하북면 순지리의 통도사신평버스터미널 북동측 인근입니다. 주변은 음식점, 농경지, 비닐하우스 및 일부 소규모 점포 등이 혼재한 지역으로, 감정평가에서는 주위환경을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 다만 시외곽지대로 관내 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적은 3,649㎡이며, 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 사다리형, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 434,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 용도변경·증축·재개발 가능성은 관련 규제를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 건축물. 음식점으로 이용된 2층 건물은 2006.06.05 사용승인, 2012.02.24 증축 이력이 있습니다. 별도의 단층 건물은 제1종근린생활시설이며 2006.06.05 사용승인되었습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설이 설치되어 있습니다. 건물의 경과연수 대비 현상은 감정평가상 보통 수준으로 기재되었습니다.
- 영업상태. 음식점은 폐문부재로 휴업 상태입니다. 기존 영업의 수익성, 실제 재개업 가능성, 영업설비 사용 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와 달리 특수한 상업용 건물과 넓은 토지를 함께 매수해야 하는 구조입니다. 이미 3회 유찰되었으며, 휴업 상태 및 건축행정 위험까지 있어 향후 매수 수요와 처분기간에 대한 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 2025.04.09 양산시 사실조회회보서와 건축물대장을 확보해 위반 사항의 내용·범위·시정 여부를 확인해야 합니다. 시정 관련 비용이 발생할 가능성도 별도 검토 대상입니다.
- 실제 점유·임대차 확인. 음식점 휴업 상태만으로 무점유를 단정하지 말고, 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물·차양시설·수목 중 매각에 포함되는 부분과 이동 가능한 수목의 제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 검토. 자연녹지지역, 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역, 도시계획도로 저촉 여부를 확인하고 예정한 용도의 영업·개발이 가능한지 사전 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 확보. 주변 근린시설, 음식점 건물, 대규모 상업용 토지의 실제 거래와 현행 매물가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 휴업 시설의 재사용 가능성. 건축물과 설비 상태, 영업 재개에 필요한 공사 및 인허가를 확인해야 합니다. 휴업 시설을 즉시 수익형 부동산으로 전환할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 압류·조세채권 확인. 양산시·기장군 압류의 실제 채권 성격 및 체납 내역, 당해세 여부와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보·배당 확인. 농협은행·부산은행 근저당은 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상과 각 담보권의 배당관계를 경매기록으로 확인해야 합니다.
- 취득 후 총비용. 낙찰대금 외 취득세·등기비용·명도비용·시설 보수비용, 위반사항 시정과 관련된 비용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인서 및 양산시 사실조회회보서를 확인해야 합니다. 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부도 확인 대상입니다.
⑦ 종합 판단 — 등기상 권리는 정리되지만 투자 매력은 신중
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”
울산지방법원 2025타경11442는 단순히 큰 폭으로 할인된 경매물건으로 보기 어렵습니다. 감정가 4,129,536,550원에서 현재 최저매각가 1,416,431,000원까지 하락했고, 등기상 인수액도 0원입니다. 권리 소멸만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 실거래 시세가 확인되지 않은 상업용 근린시설이며, 건축물대장의 위반건축물 표기, 음식점 휴업 상태, 미확인 임대차와 토지이용 제한을 함께 검토해야 합니다. 특히 건축물대장 관련 사실조회회보서에서 드러나는 사항이 취득 후 활용 가능성을 결정하는 중요한 변수가 될 수 있습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 투자 판단은 고위험·보수적 접근이 필요한 D등급입니다. 현재 최저가를 저렴한 시장가격으로 단정하지 말고, 위반건축물의 구체적 내용과 시정 가능성, 점유관계, 주변 실거래 및 향후 활용 방안을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
