울산지방법원 2025타경11442. 경상남도 양산시 하북면 순지리 272-12에 있는 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정평가상 기호(1)는 상업용부동산인 음식점, 기호(1-1)은 제1종근린생활시설로 이용되며, 현재 음식점은 폐문부재로 영업이 휴업상태입니다. 토지는 3,649.0㎡, 자연녹지지역의 ‘대’이고 중로각지에 접합니다.
등기 흐름의 중심은 2014.08.14. 설정된 농협은행주식회사 근저당 1,860,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 부산은행 근저당들과 다수의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11442 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 272-12 · 경상남도 양산시 하북면 월평1길 3 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 상업용부동산(음식점) · 제1종근린생활시설 |
| 토지 | 3,649.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사좋은세상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,129,536,550원 / 2,023,473,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 150,115,611원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2014.08.14. 농협은행주식회사 근저당권 1,860,000,000원입니다. 이후 부산은행의 근저당권 5건과 2024.12.12. 이후의 가압류, 강제·임의경매개시결정, 양산시·기장군 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 앞선 국민은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 자료가 없다
감정가는 4,129,536,550원, 현재 최저매각가는 2,023,473,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,416,431,100원, 4회 유찰 시 991,501,769원입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단할 수 없습니다. 특히 상업용 음식점과 대규모 토지가 결합된 물건은 건물 상태·영업 가능성·토지 활용성에 따라 실제 시장가치 차이가 커질 수 있으므로, 현재 49%라는 숫자는 시세 할인율이 아니라 감정가 대비 경매 최저가 비율로만 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,023,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,634,730원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 1,860,000,000원 | 1,860,000,000원 |
| 3. 주식회사부산은행 근저당 | 360,000,000원 | 140,838,270원 |
| 4. 주식회사부산은행 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사부산은행 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 주식회사부산은행 근저당 | 264,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사부산은행 근저당 | 550,000,000원 | 0원 |
| 8. 주식회사 산청푸드 가압류 | 148,434,572원 | 0원 |
| 9. 주식회사가나유통 가압류 | 265,968,430원 | 0원 |
| 10. 신용보증기금 가압류 | 1,676,000,000원 | 0원 |
| 11. 농협은행 주식회사 가압류 | 203,078,790원 | 0원 |
| 12. 농업협동조합중앙회 가압류 | 812,315,166원 | 0원 |
| 13. 이강식 가압류 | 430,976,618원 | 0원 |
| 14. 중소기업은행 가압류 | 188,680,426원 | 0원 |
| 16. 주식회사부산은행 경매개시결정 | 150,115,611원 | 0원 |
| 17. 농협은행 주식회사 가압류 | 20,965,275원 | 0원 |
| 18. 농협은행 주식회사 경매개시결정 | 150,115,611원 | 0원 |
| 19. 김세영 가압류 | 25,437,827원 | 0원 |
| 20. 김종석 가압류 | 92,063,004원 | 0원 |
| 21. 주식회사 대경오앤티 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 22. 선정당사자) 박진화 가압류 | 147,419,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 2,023,473,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 2,000,838,270원, 미배당은 5,539,732,663원입니다. 매수인 인수액은 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 건물·토지 현황 — 이 사건의 실제 승부처
- 이용상태. 기호(1)는 상업용부동산(음식점)으로 현재 폐문부재·휴업상태이며, 기호(1-1)은 제1종근린생활시설입니다.
- 건물. 기호(1)은 철근콘크리트구조 및 블록구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로 사용승인일은 2006.06.05., 증축은 2012.02.24.입니다.
- 부속시설. 후면부 1층과 2층 사이 천막구조 비가림시설과 2층 전면부 폴리카보네이트구조 차양시설 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 목록[1] 2층의 수목은 이동 가능한 것으로 평가되어 매각에서 제외됩니다.
- 토지. 3,649.0㎡, 지목 ‘대’, 자연녹지지역, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 434,200원/㎡입니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역 포함, 절대보호구역·상대보호구역·중로3류(폭 12m~15m) 저촉입니다.
- 전신주. 토지 남동측 출입구 좌측 부위에 전신주 2기가 소재하나 토지가치에 미치는 영향은 없을 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통도사신평버스터미널 북동측 인근이며, 주위는 면소재지 내 미성숙 음식점·농경지·비닐하우스·일부 소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으나, 시외곽지대로 관내 대중교통사정은 보통입니다.
- 영업상태. 상업용부동산인 음식점은 현재 폐문부재로 휴업상태입니다.
- 토지이용. 자연녹지지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되고 교육환경 관련 상대보호구역·절대보호구역에도 저촉됩니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물 표시의 구체적인 위반 부분과 양산시의 행정처분 상태를 확인하세요.
- 점유·임대. 등재 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 폐문부재 상태의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 수목이 포함되지만, 목록[1] 2층의 이동 가능한 수목은 매각에서 제외됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율과 실제 시세 할인율을 혼동하면 안 됩니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·교육환경 보호구역·중로3류 저촉이 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 농협은행 다음 순위 부산은행부터 미배당이 발생하며, 총 미배당은 5,539,732,663원입니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 현황 검증이 먼저
이 사건은 등기상으로는 정리가 비교적 명확합니다. 2014.08.14. 농협은행 근저당을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고가 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 권리보다 물건 자체에서 갈립니다. 상업용 음식점은 현재 휴업상태이고, 일반건축물대장에는 위반건축물 표시가 있으며, 토지는 자연녹지지역과 여러 보호구역·도로계획에 걸려 있습니다.
최저가는 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래가 없으므로 ‘절반 가격 = 싸다’라는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 권리상 인수보다 위반건축물의 구체적 내용, 영업 재개 가능성, 토지 활용성, 실제 현장 점유를 확인한 뒤 2,023,473,000원의 가격을 평가해야 하는 사건입니다.
