부산지방법원 2025타경101454. 부산 강서구 명지동 메트로시티 6층 602호에 대한 임의경매입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기서류는 집합건물이고 감정평가서의 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(상호: 나이스 풋)입니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트나 나대지 경매로 접근해서는 안 됩니다. 입찰 대상인 집합건물과 대지권의 범위부터 확인해야 하는 물건입니다.
등기상으로는 2013년 3월 5일 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 이후 유동화전문회사와 한국자산관리공사로 순차 이전되었으며, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 동진철강주식회사의 근저당권 및 압류들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 이 사건에서 입찰 여부를 가르는 핵심은 후순위 등기권리보다 현장 점유와 유치권의 성립 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3237-15 메트로시티 제6층 제602호 도로명: 부산광역시 강서구 명지오션시티4로 84 |
| 등기 구분 | 집합건물 · 메트로시티 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 · 감정평가상 제1종근린생활시설(나이스 풋) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 10층 중 6층 |
| 현재 소유자 | 주식회사홍인 (주식회사유림에서 상호변경) |
| 기존 취득 | 2013.03.05. 소유권이전 · 거래가액 323,500,000원 |
| 감정가 | 415,000,000원 |
| 최저매각가 | 290,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 324,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2013.03.05. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 324,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유 위험은 별개
말소기준인 2013.03.05. 부산은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이전에 설정되었던 거창농업협동조합의 221,000,000원 근저당권은 같은 날 이미 해지·말소되었으므로 선순위 인수권리로 남아 있지 않습니다.
2021년 설정된 동진철강주식회사 근저당권 200,000,000원과 이후 강서구·함안군·국민건강보험공단의 압류는 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 보전처분 및 일부 조세 압류도 등기상 이미 말소되었습니다. 따라서 확인된 근저당권과 압류 자체의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 기명 2명과 미상 점유 정보
기명으로 확인되는 임차인은 김희순·LIN YING 2명입니다. 이와 별도로 명세서에 점포로 표시된 인적사항 미상 점유 정보가 있어 실제 독립된 점유자가 추가로 존재하는지 확인해야 합니다. 기명 임차인의 전입신고일은 모두 말소기준인 2013.03.05.보다 늦으므로, 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 반면 미상 점유의 전입일·보증금은 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희순 602호 · 주거 |
2024.11.25 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| LIN YING 602호 |
2024.06.20 | 1,500,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 점포 인적사항 미상 · 주거 기재 |
미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
기명 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 두 기명 임차인의 보증금은 각각 15,000,000원과 1,500,000원이며, 점포 관련 미상 보증금을 여기에 임의로 합산하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 기재는 없습니다.
특히 점포 관련 미상 점유 정보는 단순한 임차인 이름 누락으로 취급할 수 없습니다. 실제 점유자, 임대차 보증금, 점유 개시 시점이 파악되지 않으면 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액도 확정할 수 없습니다. 현재 등기권리 기준의 인수액 0원과 전체 실질취득 비용 미확정은 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인보다 실질취득 비용이 중요
감정가 415,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 290,500,000원입니다. 감정가의 70%라는 숫자는 확인되지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 해당 물건은 근린생활시설로 이용되는 집합건물이라 상업용 수요·임대수익·환금성도 별도로 평가해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 415,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 290,500,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 203,350,000원 | 감정가 49% 가정 |
| 3회 유찰 시 | 142,345,000원 | 제시된 회차 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 290,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,867,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 부산은행 설정 현 권리승계: 한국자산관리공사 |
324,000,000원 | 285,633,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 동진철강주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 524,000,000원 | 285,633,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 238,367,000원 |
집행비용 4,867,000원은 추정치입니다. 부산은행이 설정한 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전되었으므로 별개 채권으로 중복 계산하지 않습니다. 표는 채권최고액을 기준으로 산정한 배당 시나리오이며, 실제 채권잔액·당해세·우선변제 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 조세 압류가 존재하므로 당해세 등에 따른 우선배당을 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 290,500,000원 | 285,633,000원 | 238,367,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 203,350,000원 | 199,703,100원 | 324,296,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 142,345,000원 | 139,552,170원 | 384,447,830원 | 0원 |
유찰이 추가로 발생하면 매각가가 낮아지면서 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당액이 근저당권·압류의 소멸 이후 자동으로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 개념입니다.
반면 유치권이 성립한다면 별도의 인도·변제 문제가 발생할 수 있고, 미상 점유자에게 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 인정된다면 미배당 보증금의 인수 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 위 시나리오의 인수액 0원은 확인된 등기권리 기준으로 해석해야 하며, 전체 취득위험이 0원이라고 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 명호고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층 건물의 6층 602호입니다. 외벽은 대리석 및 강화유리, 내벽은 실내 인테리어 마감으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 스프링클러 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역, 국가산업단지 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 구체적인 행위제한은 개별 확인이 필요합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 토지 전체 면적은 800.5㎡, 공시지가 자료는 3,164,000원/㎡입니다. 이 면적은 집합건물 602호의 전유면적 또는 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 점유·사용 용도는 별도 검증이 필요합니다.
- 환금성. 상업용 집합건물은 주거용 아파트와 매수층 및 가격형성 요인이 다릅니다. 이 물건의 실거래 비교가격·임대수익·공실률이 확인되지 않아 환금성이 높거나 낮다고 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 확인해야 할 핵심사항
- 유치권 원본 확인. 2026.06.24. 김병진이 제출한 유치권신고서의 피담보채권 내용, 점유개시 시점, 공사·채권 관련 자료 및 목적물과의 관련성을 확인하세요. 유치권 신고만으로 채권액이나 법적 성립을 확정하지 마세요.
- 현장 점유 조사. 실제 602호를 누가 점유하는지, 나이스 풋 영업이 계속되고 있는지, 신고인과 임차인 및 실제 영업자가 동일한지 확인해야 합니다.
- 기명 임차인 2명 검증. 김희순·LIN YING의 임대차계약서, 실제 사용관계, 사업자등록·전입신고, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하세요.
- 미상 점유 위험. 점포로 기재된 미상 점유의 실체와 보증금·점유시점을 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 인정된다면 보증금 인수 여부는 실제 배당관계까지 살펴봐야 합니다.
- 상업용 용도와 대지권. 사건상 대지 표시와 감정평가상 제1종근린생활시설 이용상태를 매각목록·등기사항전부증명서·건축물대장과 비교하세요. 집합건물의 대지권 포함 범위도 확인해야 합니다.
- 조세 압류 및 당해세. 과거 일부 압류는 말소되었지만 후순위 조세·공과금 압류도 기재되어 있습니다. 당해세 등 우선배당채권의 존재와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 제1종근린생활시설의 실제 임대료, 관리비, 점유 상태와 영업 가능성에 대한 확인 없이 감정가 대비 70%만 보고 수익성을 판단하지 마세요.
- 관리비와 명도비용. 공용부분 관리비 체납 및 인도 관련 비용을 확인하세요. 유치권·임대차 분쟁이 발생할 경우 명도기간과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 유치권신고서 및 법원 사건 진행상황을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 취득 위험 0원”
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 415,000,000원에서 1회 유찰되어 290,500,000원까지 내려왔고, 2013년 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조입니다. 등기상 인수액도 0원으로 예상됩니다.
그러나 감정가의 70%라는 사실만으로 저평가된 부동산이라고 판단할 근거는 부족합니다. 실제 이용상태는 상업용 근린생활시설이고, 사건상 용도 표기와도 차이가 있습니다. 더 중요한 문제는 유치권 신고의 성립 불명확성과 인적사항·보증금·점유시점이 확인되지 않은 점포 관련 정보입니다. 이 두 문제가 해소되지 않는다면 최저가가 더 내려가더라도 실질취득 비용과 명도기간을 예측하기 어렵습니다.
결론은 현재 적극 입찰보다 권리·점유 검증 우선입니다. 말소기준권리 자체는 비교적 명료하지만 유치권 성립 여부, 미상 점유의 대항력, 실제 매각대상과 상업용 시세를 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 권리 위험은 남아 있고 가격의 저렴함도 입증되지 않은 물건으로, 현 단계의 투자 적합성은 보수적으로 평가합니다.
