부산지방법원 2025타경101454. 부산 강서구 명지동 메트로시티 6층 602호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 상호 ‘나이스 풋’의 제1종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물의 제6층에 자리합니다. 주식회사유림이 2013.03.05. 거래가 323,500,000원에 소유권을 취득했고, 2014.03.17. 상호를 주식회사홍인으로 변경해 현재 소유자로 등재돼 있습니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당권은 유동화자산양도와 확정채권양도를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.05.19. 임의경매를 신청했습니다. 이후 설정된 동진철강 근저당권과 각 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3237-15 메트로시티 제6층 제602호 도로명주소: 부산광역시 강서구 명지오션시티4로 84 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(상호: 나이스 풋) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 10층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사홍인 (주식회사유림이 2013.03.05. 거래가 323,500,000원에 취득 후 2014.03.17. 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.03.05. 접수된 부산은행 근저당권 324,000,000원입니다. 2021.09.17. 설정된 동진철강 근저당권 200,000,000원과 2025년 이후의 강서구·함안군·국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 부산은행 근저당권은 에이치에프비일사유동화전문유한회사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 2건은 대항력 없음, 1건은 판정 보류
| 성명·표기 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희순 | 602호 · 주거 | 2024.11.25 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIN YING | 602호 | 2024.06.20 | 1,500,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김희순의 전입일 2024.11.25.와 LIN YING의 전입일 2024.06.20.은 말소기준일 2013.03.05.보다 늦으므로 두 신고자는 대항력이 없습니다. 반면 ‘점포’로 표기된 점유 신고는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 신고는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 100% 신건, 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 415,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 별도의 동일·인근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가만으로 ‘저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 415,000,000원 | 408,450,000원 | 115,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 197,448,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 262,918,400원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄고 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 미상 점유 신고와 당해세를 확정 반영한 결과가 아니므로 권리조사 완료 전까지는 참고 시나리오로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동진철강주식회사 | 200,000,000원 | 84,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 524,000,000원 중 408,450,000원이 배당되고, 115,550,000원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명호고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설인 ‘나이스 풋’으로 이용 중입니다. 외벽은 대리석 및 강화유리, 내부는 실내 인테리어 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30m의 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도로·역사문화환경보존지역·국가산업단지에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 집합건물이므로, 업종 수요와 상가 공실·임대조건을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘점포’ 신고의 실제 점유자, 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 이용상태 대조. 감정평가상 제1종근린생활시설 이용과 임차·점유 조사상 주거 표기가 함께 나타나는 이유를 현장에서 확인하세요.
- 당해세 조사. 국세·지방세 압류 4건의 세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 권리 이전 확인. 부산은행 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 과정과 현재 채권액을 최신 등기부와 채권계산서로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 415,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물과 명지동 근린생활시설의 실제 거래·임대 사례를 확인하세요.
- 명도 계획. 김희순·LIN YING 및 미상 점유자의 실제 점유 여부와 영업시설·집기 인도 범위를 확인한 뒤 명도비용을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장상 안전”은 구분해야 한다
이 물건은 2013.03.05. 부산은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 등기 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 임차·점유 신고 3건 가운데 ‘점포’ 신고는 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부도 남아 있습니다.
또한 감정가 415,000,000원이 적정한지 판단할 직접적인 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 신건 최저가가 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전 보류입니다. 미상 점유와 세금 순위를 정리하고 근린생활시설의 실제 거래·임대가를 검증한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
