인천지방법원 2025타경508168. 인천 남동구 논현동 에코메트로9블록한화꿈에그린아파트 905동 43층 4301호입니다. 전용면적은 123.812㎡이며, 철근콘크리트구조 50층 건물의 43층 물건입니다. 소유자는 김우성입니다.
등기부의 핵심은 2016년 7월 20일 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 420,000,000원)입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2011년과 2014년에 설정됐던 종전 근저당권들은 같은 날 말소됐습니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
다만 등기부만 보고 안심해서는 안 됩니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유자는 4명이며, 그중 신유림은 2011년 2월 28일 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 인수액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 766-1 에코메트로9블록한화꿈에그린아파트 905동 43층 4301호 도로명주소: 인천광역시 남동구 에코중앙로 96 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 123.812㎡ · 50층 건물 중 43층 |
| 소유자 | 김우성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 747,000,000원 / 747,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 오에스비저축은행 / 259,062,814원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.20. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인 | 인천지방법원 등기국 · 2026.11.05 발급 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 선순위 점유자가 변수
권리의 기준은 2016년 7월 20일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원으로, 종전 농업협동조합중앙회 근저당권 294,000,000원과 농협은행 근저당권 12,000,000원은 같은 날 말소됐습니다.
말소기준권리 이후 설정된 주요 권리는 다음과 같습니다.
- 인천신용보증재단. 2018년 4월 20일 근저당권 41,310,000원 설정.
- 오에스비저축은행. 2021년 6월 21일 99,600,000원, 2021년 8월 23일 120,000,000원, 2022년 1월 13일 82,800,000원의 근저당권 설정.
- 인천신용보증재단 가압류. 2023년 10월 24일 청구금액 18,947,446원.
- 임은영 근저당권. 2024년 6월 17일 채권최고액 100,000,000원 설정.
- 후속 압류·경매. 오에스비저축은행의 현 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 국의 압류 등이 존재합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 4명, 선순위 가능성 1명
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유자는 총 4명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다. 이 중 신유림은 말소기준권리 이전 전입이고, 나머지 3명은 말소기준권리 이후 전입입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신유림 | 2011.02.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 정호윤 | 2025.01.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 정윤진 | 2024.05.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김선미 | 2024.05.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 변제되지 않는다면 미배당 보증금의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
입찰 전 반드시 확인할 사항은 신유림의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부 및 배당 가능액입니다. 이 사항을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 7.47억은 최근 실거래보다 높다
비교 대상은 에코메트로9 단지의 전용면적 123.81㎡ 동일 면적 거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 652,666,666원이고, 최신 거래는 2026년 10월 680,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 123.81㎡ | 31층 | 680,000,000원 |
| 2026.09 | 123.81㎡ | 36층 | 720,000,000원 |
| 2026.09 | 123.81㎡ | 15층 | 698,000,000원 |
| 2026.08 | 123.81㎡ | 36층 | 610,000,000원 |
| 2026.08 | 123.81㎡ | 29층 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 123.81㎡ | 32층 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 123.81㎡ | 32층 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 123.81㎡ | 7층 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 123.81㎡ | 12층 | 600,000,000원 |
| 2026.01 | 123.81㎡ | 16층 | 580,000,000원 |
| 2025.12 | 123.81㎡ | 43층 | 687,000,000원 |
| 2025.12 | 123.81㎡ | 43층 | 687,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적 | 12건 | 652,666,666원 |
현재 감정가이자 최저매각가는 747,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 652,666,666원과 비교하면 114.5%이며, 최신 거래 680,000,000원과 비교해도 약 109.9%입니다. 최근 거래 최고액 720,000,000원보다도 27,000,000원 높습니다.
특히 이 물건은 신유림의 선순위 임대차 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가와 시세를 비교한 114.5%는 단순한 매각가격 비교일 뿐, 인수금액을 반영한 실질취득가격이 아닙니다. 실질취득액은 선순위 임차인의 인수 여부와 미배당액을 확인한 후에야 산정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 747,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 9,870,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 인천신용보증재단 | 41,310,000원 | 41,310,000원 |
| 3. 근저당 · 오에스비저축은행 (2021.06) | 99,600,000원 | 99,600,000원 |
| 4. 근저당 · 오에스비저축은행 (2021.08) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 근저당 · 오에스비저축은행 (2022.01) | 82,800,000원 | 56,220,000원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 18,947,446원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 임은영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당액 기준으로 채권자 전체 청구액은 882,657,446원, 예상 배당액은 737,130,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 145,527,446원으로 계산됩니다. 2022년 1월 설정된 오에스비저축은행 근저당권은 채권최고액 82,800,000원 중 56,220,000원만 배당되는 것으로 산정되어 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 함께 계산
현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 제공된 회차별 산정에 따르면 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 최저매각가가 조정됩니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 미배당액 | 매수인 인수 모형 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 747,000,000원 | 145,527,446원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 597,600,000원 | 293,433,446원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 478,080,000원 | 411,758,246원 | 0원* |
* 매수인 인수 모형의 0원은 회차별 배당 산정 결과입니다. 신유림의 보증금 및 대항력 여부가 미확정이므로 실제 인수액 0원을 의미하지 않습니다.
단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 물건은 아직 유찰되지 않은 상태이므로 신건에서 서둘러 응찰할 이유는 약합니다. 유찰에 따른 가격 하락 가능성을 검토하되, 선순위 임차인 문제를 해결하지 않은 채 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 단지 자료 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 고잔고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 에코메트로9은 810세대이며, 준공일은 2011년 2월 18일입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 50층 건물 중 43층입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 토지는 인접지 대비 평탄한 아파트 건부지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(소래논현)에 해당합니다. 중로1류·중로2류 접합 및 과밀억제권역 등 토지이용 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지이용 규제. 절대보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등이 기재돼 있으므로 실제 적용 범위와 허가 필요 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12건 거래가격은 580,000,000원~720,000,000원입니다. 거래가격의 편차가 있고 현재 최저가가 최근 거래 최고액보다도 높아, 신건 가격에 대한 부담이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신유림 임대차 확인이 최우선. 2011년 2월 28일 전입한 선순위 가능 점유자입니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하고 미배당 시 인수 여부를 검토해야 합니다.
- 나머지 점유자 3명 확인. 정호윤·정윤진·김선미의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 범위와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 실질취득가 산정. 낙찰가에 신유림의 인수 가능 금액을 반영해 계산해야 합니다. 인수액이 확정되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 등기부 재확인. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 삼고 후순위 근저당·가압류·압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당표 확인. 중소기업은행, 인천신용보증재단, 오에스비저축은행 및 후순위 채권자의 실제 채권액과 배당순위를 확인하세요. 채권최고액과 실제 채무액은 다를 수 있습니다.
- 유찰 전략. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회이며 현재는 신건입니다. 1회 유찰 시 597,600,000원, 2회 유찰 시 478,080,000원의 시나리오를 참고하되 임차인 인수 위험을 함께 계산하세요.
- 관리비 및 점유 상태. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 실제 거주자 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 배당요구 내역을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 선순위 점유자도 확인해야 한다”
이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확합니다. 2016년 7월 20일 중소기업은행 근저당권 이후의 후순위 담보권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 권리상 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
가장 큰 변수는 말소기준권리 이전에 전입한 신유림입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당모형상 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 실제 인수 위험까지 없다고 판단하면 안 됩니다.
가격 역시 부담스럽습니다. 신건 최저가 7.47억은 최근 12개월 평균 6.526억의 114.5%이며, 최신 거래 6.8억보다도 높습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인 인수금액을 합산한 실질취득가격이 시세와 비교돼야 합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격도 신건 응찰 보류입니다. 신유림의 임대차관계를 확인하고 인수액을 확정한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 응찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
