/ 209,300,000원
부산지방법원 2025타경101461. 부산 사하구 하단동 아람센트럴시티 7층 701호, 동일면적 실거래 기준 70.12㎡ 아파트입니다. 권리구조의 기준점은 2024.07.23. 설정된 승학신용협동조합의 채권최고액 206,400,000원 근저당권입니다. 이후 가압류, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격도 신건 감정가와는 양상이 달라졌습니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 209,300,000원으로 내려왔습니다. 이는 최신 거래 268,000,000원보다 58,700,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 78.1%입니다. 전체 5건 평균 254,200,000원과 비교해도 82.3% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 7층 701호 도로명: 부산광역시 사하구 낙동대로451번안길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건축물대장상 아파트 · 동일면적 실거래 기준 70.12㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 이민규 (2019.12.11. 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 승학신용협동조합 / 169,594,922원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했고 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 권리상 임차보증금 인수는 계산되지 않지만, 실제 점유자와 명도 조건은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
말소기준인 승학신용협동조합 근저당은 2025.09.30. 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 냉동냉장수산업협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 권리자가 바뀌더라도 말소기준일은 최초 근저당 설정일인 2024.07.23.로 유지됩니다. 이후의 가압류 588,000,000원과 주식회사가람건설 근저당 1,300,000,000원은 매각대금에서 미배당이 발생하더라도 매수인이 인수하는 권리는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 21.9% 낮은 현재 가격
아람센트럴시티 동일면적 70.12㎡의 실거래 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01. 268,000,000원 1건이며, 이 거래가 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다. 최근 가격 흐름은 과거 거래군보다 6.9% 높은 추세로 집계돼 하락장 보정에 따른 감점 요인은 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 70.12㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2024.12 | 70.12㎡ | 7 | 283,000,000원 |
| 2024.08 | 70.12㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2023.03 | 70.12㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 70.12㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.12㎡ | 1건 | 268,000,000원 |
| 전체 평균 | 70.12㎡ | 5건 | 254,200,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 209,300,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 268,000,000원과 비교하면 78.1%, 전체 평균 254,200,000원과 비교하면 82.3%입니다. 감정가 299,000,000원은 실거래 최고가 285,000,000원보다 높았지만, 한 차례 유찰된 현재 가격은 최신 시세 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,730,200원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 승학신용협동조합 설정 | 206,400,000원 | 205,569,800원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,094,400,000원 중 채권자 예상배당은 205,569,800원이며, 미배당액은 1,888,830,200원입니다. 후순위 권리의 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 2017.07.10. 준공된 총 39세대 아람센트럴시티로, 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·주차·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 5필지 일단의 부정형 토지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 39세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 실거래가 1건이어서 대단지보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부를 보지 못한 감정이므로 누수·마감·설비·조망·수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최신 거래 268,000,000원과 전체 평균 254,200,000원을 기준으로 취득세·명도·수리비를 차감한 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 146,510,000원, 3회 유찰 시 102,557,000원이며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 채권자 변경 확인. 말소기준 근저당이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고 근질권도 설정됐으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 체납 내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리와 가격은 합격, 현장은 확인”
이 물건은 2024.07.23. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없으며 현재 회차의 인수액도 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 209,300,000원까지 내려와 최신 거래 268,000,000원의 78.1%가 됐고, 최근 가격 추세도 과거보다 6.9% 높습니다. 따라서 권리와 가격만 보면 검토 가치가 있는 회차입니다.
다만 총 39세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이며, 감정평가 당시 내부와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 할인액 58,700,000원은 내부 수리비·점유 명도비용·거래 표본의 한계를 흡수할 안전마진으로 남겨야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 최근 시세 대비 가격 우위, 내부·점유 확인 후 입찰입니다.
