인천지방법원 2025타경510467. 인천 남동구 간석동 216-18, 티케이리즈빌 5층 506호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 전영순이며, 2024년 7월 증여를 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 권리분석의 출발점은 2019년 7월 1일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 담보권과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 등기부만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 별도로 확인된 임차인 명세가 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 현장 점유자와 전입·확정일자·보증금 관계를 확인해야 합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 감정가와 최저가는 1억 8,000만원이고, 확인되는 비교거래는 2022년 2월 2억 7,000만원입니다. 계산상 과거 거래가격의 66.7% 수준이지만, 거래시점이 오래되었고 표본도 한 건뿐입니다. 과거 거래 대비 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 5층 506호 도로명주소: 인천광역시 남동구 경인로 649 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 1층 / 지상 15층 중 5층 506호 |
| 비교평형 | 59.9㎡ · 동일 면적대 비교거래 |
| 소유자 | 전영순 (2024.07.04. 증여에 의한 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 엔엑스 / 123,656,164원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 말소기준권리 | 2019.07.01. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 신한은행 |
| 등기상 주요 담보 | 신한은행 근저당권 2건, 윤정아 근저당권 1건, 윤정아 전세권 1건 및 각 변경등기 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당권 이후는 매각소멸 구조
이 사건의 말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2019년 7월 1일 설정된 채권최고액 60,000,000원의 근저당권으로, 이후 2024년 10월 11일 변경등기를 통해 채권최고액이 54,180,000원으로 변경되었습니다.
두 번째 신한은행 근저당권은 2020년 3월 11일 설정되었으며, 최초 채권최고액 25,200,000원에서 2024년 10월 11일 22,970,000원으로 변경되었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2024년 9월 23일에는 윤정아 명의의 근저당권 49,000,000원과 전세권 5,000,000원이 설정되었습니다. 이 역시 2019년 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 해당 근저당권과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표에서도 각각 49,000,000원과 5,000,000원의 배당을 가정하고 있습니다.
갑구에는 2021년 4월 8일 남인천세무서장의 압류가 기재되었으나 2021년 4월 14일 해제되어 말소되었습니다. 이후 2025년 7월 4일 주식회사 엔엑스의 강제경매개시결정(2025타경510467)이 기입되었고, 2026년 5월 19일에는 신한은행을 양도인으로 하는 에이치에프에스육일유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정(2026타경278)이 추가되었습니다. 두 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
주의할 점은 두 경매절차의 채권관계입니다. 강제경매 신청채권자는 주식회사 엔엑스이고, 별도 임의경매 신청채권자는 에이치에프에스육일유동화전문 유한회사입니다. 배당 산정에는 두 경매개시결정 모두 123,656,164원의 청구액이 표시되어 있습니다. 동일한 금액이 기재된 것만으로 채권의 동일성이나 별도 채권 여부를 단정할 수 없으므로 채권양도·승계 및 실제 채권액을 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 과거 거래 대비 낮지만 현재 시세는 미확인
비교 대상은 TK리즈빌의 동일 면적대인 59.9㎡입니다. 확인되는 거래는 2022년 2월 6층 59.89㎡의 270,000,000원 거래 한 건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 59.89㎡ | 6층 | 270,000,000원 |
| 비교거래 | 59.89㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
감정가 및 최저가 180,000,000원은 해당 과거 거래가격의 약 66.7%입니다. 숫자만 보면 상당한 차이가 있지만, 비교거래가 2022년 2월 한 건이라는 점이 중요합니다. 현재 매각기일과 거래시점 사이에 상당한 간격이 있어 과거 가격을 현재 시세로 그대로 적용할 수 없습니다.
특히 최근 12개월 평균으로 제시된 270,000,000원과 개별 거래내역에 표시된 최신 거래일 2022년 2월 사이에는 시점상 불일치가 있습니다. 최근 12개월 거래라는 산출 기준과 실제 거래일자를 다시 확인해야 합니다. 현재 시장가격을 판단할 만한 최신 거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 1억 8,000만원을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 신한은행 1번 근저당권 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 신한은행 2번 근저당권 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 3. 윤정아 근저당권 | 49,000,000원 | 49,000,000원 |
| 4. 윤정아 전세권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 강제경매 · 주식회사 엔엑스 | 123,656,164원 | 37,480,000원 |
| 6. 임의경매 · 에이치에프에스육일유동화전문 | 123,656,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1억 8,000만원을 가정하면 집행비용 3,320,000원을 제외한 금액에서 신한은행 근저당권 2건, 윤정아 근저당권과 전세권에 총 139,200,000원이 배당되는 구조입니다. 이후 주식회사 엔엑스에 37,480,000원이 배당되고, 에이치에프에스육일유동화전문 유한회사와 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 386,512,328원이며, 채권자 배당액은 176,680,000원, 미배당 추정액은 209,832,328원입니다. 이 미배당액은 채무자의 채권 부족분이지 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천약산초등학교 서측 인근입니다. 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 소재합니다. 대중교통 이용 여건도 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물의 5층 506호입니다. 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구에 해당합니다. 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 있으므로 실제 적용 여부와 허가 필요성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 위반 및 공부. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. TK리즈빌은 88세대 규모이며 2016년 12월 준공되었습니다. 확인 가능한 동일 면적대 거래가 한 건뿐이므로 거래 빈도와 현재 환금성을 충분히 입증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 확정일자 확인을 통해 실제 임차인과 점유자를 확인하세요. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 있다면 대항력 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2019.07.01 신한은행 근저당권이 기준입니다. 이후 설정된 근저당권과 윤정아 전세권의 매각소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 대조하세요.
- 근저당권 변경액 확인. 신한은행 1번 근저당권은 54,180,000원, 2번 근저당권은 22,970,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 배당 시뮬레이션에 사용된 변경 전 금액과 실제 채권잔액을 구분해야 합니다.
- 경매절차와 채권관계 확인. 2025타경510467 강제경매와 2026타경278 임의경매가 함께 기재되어 있습니다. 엔엑스와 에이치에프에스육일유동화전문 유한회사의 청구액 및 신한은행 채권양도·승계관계를 확인하세요.
- 시세 재조사. 비교거래는 2022.02의 270,000,000원 한 건입니다. 현재 거래가격과 실제 매물 호가를 확인하기 전까지 과거 거래 대비 66.7%라는 비율을 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 관리비 및 인도. 관리사무소를 통해 체납 관리비를 확인하고, 실제 점유자와 인도 가능성 및 명도 비용을 검토하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 확인하고, 실제 취득과 이용에 영향을 주는 제한을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 직접 확인하세요. 배당표는 예상치이며 확정적인 배당 결과가 아닙니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인수 위험은 구분해야 한다”
인천 2025타경510467 티케이리즈빌 506호는 2019년 7월 1일 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·전세권·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있어 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 임대관계 미상이라는 점입니다. 실제 임차인이나 점유자가 존재하는지, 보증금과 확정일자는 무엇인지 확인하지 않고 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다. 또한 신한은행 근저당권의 변경등기와 배당 시뮬레이션의 채권액이 서로 다르고, 두 경매 신청채권의 관계도 확인이 필요합니다.
가격 역시 과거 거래 한 건만으로 판단할 수 없습니다. 2022년 2월의 2억 7,000만원 거래와 현재 감정가 1억 8,000만원 사이에는 차이가 있지만, 그 차이가 현재 시장에서의 실제 할인 폭을 의미하지는 않습니다.
권리상 매각소멸 구조는 긍정적이지만, 임대차·배당·현재 시세는 추가 확인이 필요합니다. 이 물건은 신건 가격만 보고 서두르기보다 실제 점유관계와 최신 거래가격을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
