부산지방법원 2025타경101470. 부산 북구 화명동 ‘대림타운’ 305동 21층 2101호 아파트입니다. 감정가는 395,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 276,500,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2013.12.04. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후의 SBI저축은행 근저당권 2건, 경매개시결정, 신한카드 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 보면 할인 폭은 분명합니다. 동일면적 139.9㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 392,700,000원이고 현재 최저가는 그 70.4%입니다. 최신 2026.07 거래도 430,000,000원입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -4.8%로 하락 방향이므로, 전체 실거래 평균 396,000,000원만 보고 가격을 평가하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101470 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 1170-1 화명동대림타운 305동 21층 2101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하 1층 지상25층 건물 내 21층 2101호 · 공부상 아파트 이용 |
| 소유자 | 이상식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 276,500,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 진양화학주식회사 / 46,246,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 동일면적 실거래 기준 | 139.9㎡ · 대림타운 · 총 3,382세대 |
| 사용승인 | 1999.03.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2013.12.04. 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권의 최초 채권최고액은 44,400,000원이고 2024.12.04. 변경등기에는 채권최고액 29,370,000원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 SBI저축은행 근저당권 156,000,000원과 120,000,000원, 신한카드 가압류 17,437,077원, 부산광역시 북구 압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
대림타운 동일면적 139.9㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 396,000,000원이지만 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 392,700,000원, 최신 2026.07 거래는 430,000,000원입니다. 현재 최저가 276,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 139.9㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 139.9㎡ | 24 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 139.9㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 139.9㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 139.9㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 139.9㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2025.10 | 139.9㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2025.10 | 139.9㎡ | 22 | 347,000,000원 |
| 2025.10 | 139.9㎡ | 11 | 389,000,000원 |
| 2025.08 | 139.9㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2025.07 | 139.9㎡ | 24 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 139.9㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 139.9㎡ | 10건 | 392,700,000원 |
실거래 범위는 347,000,000원~460,000,000원이고, 전체 12건 평균은 396,000,000원입니다. 현재 최저가와 비교하면 가격상 여유가 있어 보이지만, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -4.8%이므로 시장이 상승 중인 물건으로 해석하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 장점은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 대비 70.4%라는 현재 회차 자체에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,671,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 3. SBI저축은행 근저당권 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. SBI저축은행 근저당권 | 120,000,000원 | 71,429,000원 |
| 5. 신한카드 가압류 | 17,437,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 337,837,077원, 예상 배당액은 271,829,000원, 미배당액은 66,008,077원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 276,500,000원 | 66,008,077원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 221,200,000원 | 120,533,877원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 176,960,000원 | 164,154,517원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 커지지만 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 현재 회차도 이미 최근 12개월 실거래 평균 대비 70.4% 수준이므로, 추가 유찰 여부만 기다릴 사안이라기보다 실제 내부 상태·점유관계와 응찰 경쟁을 함께 확인해야 하는 단계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와석초등학교 남서측에 인접하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 화명역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지·거래. 대림타운은 총 3,382세대이며 동일면적 139.9㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종·제2종·제3종일반주거지역 등이 확인되며 토지 공시지가는 1,949,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 지하 1층 지상25층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지·공동현관 설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 396,000,000원보다 최근 12개월 평균 392,700,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.8% 흐름입니다. 현재 할인폭이 크더라도 시세 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 현장조사가 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 직접 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 이용상태와 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사되지 못했습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 66,008,077원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인’이 남은 70% 회차
이 사건은 감정가 395,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 276,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 392,700,000원의 70.4%이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 가격과 권리만 보면 현재 회차의 경쟁력은 분명합니다.
다만 최근 시세 추세가 -4.8%로 하락 중이고, 감정평가 당시 폐문부재로 내부와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 더 이상 “얼마나 더 유찰될까” 하나가 아니라, 현재 할인폭이 내부 상태·점유 불확실성을 충분히 보상하는지 확인하는 것입니다. 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 대비 낮음, 현장 확인은 필수. 세 가지를 함께 보는 사건입니다.
