가격은 최근 시세 이상, 선순위 근저당 재확인이 먼저 — 화명동 대림타운 2101호

부산지방법원 2025타경101470. 부산 북구 화명동 ‘대림타운’ 305동 21층 2101호, 전용 139.9㎡ 아파트입니다. 소유자 이상식은 2013년 7월 28일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득했고, 소유권이전등기는 2013년 11월 28일 접수됐습니다. 신청채권자는 진양화학주식회사이며 청구금액은 46,246,500원입니다.

표면상 배당 가정은 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하고 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 봅니다. 다만 등기부에는 2000년 설정된 을구 2번 근저당이 2001년 진양화학주식회사로 이전되고 2014년 채무자가 이상식으로 변경된 기록이 있습니다. 이는 2013년 국민은행 근저당보다 선순위인 흐름이므로, 입찰 전 말소기준과 배당순서를 반드시 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2000년 선순위 근저당부터 다시 봐야 한다

등기 순서대로 보면 2000년 3월 2일 설정된 을구 2번 근저당권이 2001년 8월 4일 진양화학주식회사로 이전됐고, 2014년 7월 3일 채무자가 이상식으로 변경됐습니다. 이 권리가 존속한다면 2013년 12월 4일 국민은행 근저당보다 앞선 권리이므로 선순위 말소기준권리가 됩니다.

근저당권이 말소기준이 되는 경우 그 권리와 후순위 근저당·가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 그대로 인수할 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 국민은행 근저당은 최초 채권최고액이 44,400,000원이고 2024년 12월 4일 29,370,000원으로 변경된 기록이 있는 반면, 예상배당은 변경 전 금액을 기준으로 작성돼 있습니다. 기준권리와 실제 배당액은 원본 서류 확인 전까지 확정값으로 보면 안 됩니다.

② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정 조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 단계에서 “임차인 0명·대항력 문제 없음”으로 단정하기보다는, 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인하는 접근이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 현재 최저가

대림타운은 총 3,382세대 규모이고, 전용 139.9㎡ 동일 면적의 최근 거래가 확인됩니다. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 가격 추세를 우선해 현재 최저가를 평가해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 392,700,000원, 최신 거래는 2026년 7월 430,000,000원입니다. 현재 최저가 395,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.6%로 평균보다 높습니다. 최신 거래보다는 낮지만, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세가 -4.8%이므로 최신 고가 거래 하나만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 배당대상 채권 337,837,077원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 50,832,923원, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 와석초등학교 남서측에 인접하며, 부근은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 화명역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 지하 1층·지상 25층 건물 내 21층 2101호입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부마감은 확인하지 못했습니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·공동현관 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 서하향 완경사 지대의 부정형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제·공부. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,949,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 대림타운은 3,382세대이고 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래 범위는 347,000,000원부터 460,000,000원까지이며 최근 가격 추세는 -4.8%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 확인. 2000.03.02 설정된 을구 2번 근저당과 2001.08.04 진양화학주식회사로의 이전, 2014.07.03 채무자 변경이 현재도 존속하는지 확인해야 합니다.
• 국민은행 채권최고액 확인. 2013.12.04 설정액 44,400,000원과 2024.12.04 변경액 29,370,000원 중 실제 배당기준액을 확인하세요.
• 신청채권 배당순위 확인. 진양화학주식회사의 청구액 46,246,500원이 배당 시나리오에서 0원으로 표시된 이유와 담보권 순위를 대조해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 폐문부재로 내부 이용과 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 396,000,000원보다 최근 12개월 평균 392,700,000원과 최근 추세 -4.8%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 회차별 시나리오. 2회 유찰 가정 매각가는 316,000,000원, 3회 유찰 가정은 252,800,000원입니다. 현재 회차 395,000,000원과 구분해 자금 계획을 세우세요.
• 관리비·공과금 확인. 관리사무소와 관계기관을 통해 공용부분 관리비 체납과 조세·공과금 현황을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “현재 가격은 보류, 권리는 재확인”

이 물건은 배당 가정만 보면 인수액 0원이고, 현재 최저가에서도 채권 전액 배당과 소유자 잔여금이 예상되는 구조입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 2000년 근저당의 진양화학 이전 기록과 신청채권 배당 0원, 국민은행 채권최고액 변경이 서로 맞물려 있어 권리가 완전히 단순하다고 단정하기 어렵습니다.

가격도 현재 최저가 395,000,000원이 최근 12개월 평균 392,700,000원의 100.6%이고 최근 흐름은 -4.8%입니다. 최신 거래 430,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 결론은 가격은 보류, 권리는 재확인입니다. 현재 회차에서 중요한 것은 낮아 보이는 감정가가 아니라, 선순위 근저당과 점유관계를 원본으로 확정한 뒤 최근 시세보다 충분히 낮은 응찰가를 정하는 것입니다.