인천지방법원 2025타경511045. 인천광역시 서구 당하동 1066-1에 소재한 대지와 근린생활시설 일괄매각 물건입니다. 토지면적은 569.3㎡이며, 에이동·비동·씨동으로 구성된 건물이 함께 평가되어 있습니다. 에이동은 지하 1층부터 지상 4층까지의 근린생활시설이고, 비동과 씨동은 각각 1층 건물입니다.

등기부상 소유자는 김석환이며, 2021년 3월 12일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권, 임의경매개시결정, 세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부상 권리 소멸과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 특히 선경수와 박종희는 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수가 핵심

현재 권리분석의 출발점은 2021년 3월 12일 을구 22번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다.

2024년 7월 5일 같은 우리은행 명의로 추가 설정된 채권최고액 60,000,000원의 근저당권은 후순위입니다. 2025년 7월 30일 설정된 임의경매개시결정과 2025년 8월 20일 서인천세무서 압류 역시 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 3,000만원, 추가 미상 위험 1명

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 임차인은 총 4명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아닌 실제 임차인 기준으로 검토합니다. 이 중 선경수와 박종희는 대항력이 있고 우선변제권이 없는 것으로 배당 시나리오에 반영되어 있습니다.

김종휘는 2025년 3월 26일 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금 1,000,000원과 월세 700,000원이 기재되어 있으나, 확인된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 보증금에는 포함되지 않습니다.

반면 선경수와 박종희는 각각 10,000,000원과 20,000,000원의 보증금이 있습니다. 두 임차인은 대항력이 있지만 우선변제권이 없는 것으로 산정되어 배당에서 보증금을 회수하지 못하고, 그 결과 매수인이 합계 30,000,000원을 인수합니다.

③ 가격 분석 — 시세 비교보다 실질취득액과 배당 여력을 먼저 봐야 한다

현재 회차는 감정가 2,883,876,160원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 유찰은 아직 없습니다. 다만 이 물건은 공동주택이 아닌 대지와 여러 동의 근린생활시설이 결합된 상업용 부동산입니다. 동일한 토지·건물 구성과 용도에 맞는 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.

특히 가격을 판단할 때에는 최저가만 볼 것이 아니라 인수 보증금을 반드시 더해야 합니다. 확인된 인수액 30,000,000원을 포함하면 신건 기준 실질취득액은 2,913,876,160원입니다. 여기에 김순임의 보증금이 추가될 수 있습니다.

유찰 시나리오를 보면 최저매각가격은 감정가의 80%, 64%로 내려갑니다. 그러나 임차인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 금액이므로, 가격이 낮아져도 확인된 인수 30,000,000원은 계속 고려해야 합니다.

실질취득액은 각 회차 매각가격에 확인된 임차인 인수액 30,000,000원만 더한 금액입니다. 모든 회차에서 김순임의 미상 보증금은 별도이며, 2회 유찰 시 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생합니다.

④ 예상배당표 (신건 2,883,876,160원 가정)

현재 신건 가격을 가정하면 집행비용 추정액과 우리은행 근저당 채권최고액 합계 1,860,000,000원이 배당되고, 소유자에게 992,637,398원이 남는 계산입니다. 다만 우리은행 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 반영된 것이므로 실제 채무잔액과는 차이가 있을 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 1,605,844,334원과도 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 배당의 균형

현재 신건에서는 근저당 채권최고액 합계 1,860,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 1회 유찰 가격인 2,307,100,928원에서도 근저당 채권은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.

그러나 2회 유찰로 1,845,680,742원이 되면 근저당권자에게 배당되는 금액은 1,824,823,935원으로 감소하고, 35,176,065원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금도 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석

• 입지. 인천광역시 서구 당하동, 독정역 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 독정역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 569.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다. 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 당하시가지 지구단위계획구역입니다. 대로2-61호선과 접하고 소로1류·중로3류와도 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다. 입찰 전 각 규제의 구체적인 행위 제한 및 개발 가능 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 에이동. 철근콘크리트조·경량철골구조지붕 4층 건물입니다. 사용승인일은 1989.07.20이며 2014.02.18과 2015.12.07에 증축 이력이 있습니다. 지하 1층은 교습소, 1층은 부동산 중개업소 및 일부 공실, 2층은 사무소 등, 3층은 근린생활시설 공실로 평가되어 있습니다.
• 비동. 경량철골구조 기타지붕 1층 건물로, 사용승인일은 2014.06.02입니다. 부동산 중개업소 등 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 씨동. 경량철골구조 기타지붕 1층 건물로, 사용승인일은 2014.09.02입니다. 판매점인 경동나비엔으로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 에이동과 비동에 상하수도 및 위생설비가 되어 있는 것으로 평가되었습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 김순임 보증금 확인. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 보증금·확정일자·점유 부분을 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
• 선경수·박종희 인수 확정. 확인된 보증금 10,000,000원과 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.
• 김종휘 임대차 확인. 대항력은 없는 것으로 조사되었으나 A동 지하층의 실제 점유 상태, 계약 종료 여부, 인도 협의 및 체납 차임 등을 확인하세요.
• 건물별 점유 현황. 에이동·비동·씨동 각각의 점유자, 영업자, 임차인, 실제 사용 부분을 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 41.39㎡ 목조 주택의 멸실 여부와 건축물대장·현황의 일치 여부, 매각 범위를 확인하세요.
• 배당 및 채권잔액. 우리은행 근저당 채권최고액 합계는 1,860,000,000원입니다. 실제 피담보채권 잔액과 신청채권자 청구액 1,605,844,334원은 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역 및 철도보호지구 등 각종 제한사항을 관할 기관에 확인하고, 원하는 용도와 실제 건축 가능 범위를 검토하세요.
• 관리비·공과금. 건물별 공용부분 관리비, 수도·전기 등 체납액과 인수 여부를 확인하세요.
• 명도 비용. 여러 동의 근린생활시설에 임차인과 영업자가 존재할 수 있으므로, 임차인별 계약관계와 인도 협의 비용을 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 대조하세요.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실제 인수액이다”

인천 2025타경511045는 대지 569.3㎡와 에이동·비동·씨동 근린생활시설이 일괄매각되는 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 3월 12일 우리은행 근저당권으로 명확하며, 이후 설정된 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 진짜 변수는 임차인입니다. 선경수와 박종희의 보증금 합계 3,000만원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 김순임은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금이 미상이라 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 확인된 인수액만 반영한 실질취득액은 2,913,876,160원이며, 최종 취득원가는 아직 확정되지 않았습니다.

가격 측면에서도 실거래 비교 근거가 없어 감정가 2,883,876,160원이 시장가격보다 유리하다고 판단할 수 없습니다. 2회 유찰 시에는 근저당 미배당 35,176,065원까지 발생하는 시나리오입니다. 낮아지는 최저가만 볼 것이 아니라 임차인 인수, 건물별 점유, 제시외 건물 문제, 토지 규제와 실제 영업 현황을 함께 검토해야 합니다.

결론은 신건 즉시 입찰보다 임차인 보증금과 실제 점유관계 확인이 먼저인 물건입니다. 특히 김순임의 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 3,000만원만 인수한다고 가정한 입찰가 산정은 위험합니다. 권리상 후순위 등기 소멸만으로 안전한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.