인천지방법원 2025타경511502. 인천 남동구 간석동 헤이미쉬 12층 1201호, 오피스텔 경매입니다. 이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2016년 10월 27일 설정된 농협은행 근저당권으로 채권최고액은 154,800,000원입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 2026년 남동구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 등기부에 표시되어 있습니다.
현재 소유자는 김진서 씨입니다. 기존 소유자 김선옥 씨로부터 2024년 7월 4일 상속받았고, 소유권이전등기는 2025년 9월 29일 접수됐습니다. 임차인 조사에는 김홍빈 씨 1명이 등장하지만, 전입일은 2024년 11월 6일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력에 기초한 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다.
그렇다고 바로 입찰해도 된다는 뜻은 아닙니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 예상배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 비교 가능한 실거래가 2021년 8월 1건뿐입니다. 권리상 인수 위험과 실제 명도·임대차 확인, 그리고 현재 가격의 적정성은 각각 나누어 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 115-1 헤이미쉬 12층 1201호 도로명: 인천광역시 남동구 경인로644번길 68 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 12층 |
| 이용상태 | 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김진서 (2024.07.04 상속, 2025.09.29 소유권이전등기) |
| 건물 준공 | 2016.08.08 |
| 비교 기준면적 | 83.21㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 103,017,805원 |
| 말소기준권리 | 2016.10.27 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 154,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기부 확인일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸
말소기준권리는 2016년 10월 27일 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,800,000원이며 당시 채무자는 김선옥 씨입니다. 이후 소유권은 상속으로 김진서 씨에게 이전됐습니다. 근저당권 자체는 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 2016년 9월 1일 수산업협동조합중앙회가 설정한 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권도 등기부에 나타나지만, 2016년 10월 6일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 인수할 유효 근저당권으로 보아서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제 여부는 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에는 김홍빈 씨가 기재되어 있습니다. 전입일은 2024년 11월 6일로, 말소기준권리인 2016년 10월 27일 농협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍빈 | 2024.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 불가 | 없음 |
- 보증금·차임·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
- 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 확인되지 않습니다.
- 감정평가서에는 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다.
따라서 대항력에 기초한 보증금 인수액은 0원으로 분석되지만, 임대차의 실제 보증금과 확정일자, 배당요구 여부까지 확인된 것은 아닙니다. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 해당 부분을 확인하기 전에는 배당관계까지 확정된 것으로 판단하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 2021년 거래 1건으로 현재 가격을 단정할 수 없다
헤이미쉬의 확인 가능한 실거래는 2021년 8월 거래 1건입니다. 거래가격은 235,000,000원이며, 거래 면적은 75.25㎡, 거래 층은 7층입니다. 비교 기준면적은 83.21㎡로 거래 표본과 면적 차이가 있습니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 75.25㎡ | 7층 | 235,000,000원 |
| 거래 표본 | 1건 | - | 235,000,000원 |
가격 집계에는 최근 12개월 평균도 235,000,000원(1건)으로 표시되어 있습니다. 그러나 개별 거래내역에서 확인되는 최신 거래일은 2021년 8월입니다. 따라서 최근 12개월 평균이라는 표기와 실제 거래일 사이에 시점 정합성 문제가 있습니다. 이 수치를 현재 시세로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
산술적으로 최저가 217,000,000원은 해당 거래가격 235,000,000원의 92.3%입니다. 그러나 이것은 2021년 단일 거래와의 비율일 뿐입니다. 거래 시점이 오래됐고 면적도 다르므로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,838,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 154,800,000원 | 154,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,362,000원 |
| 합계 | - | 217,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 농협은행 배당액은 근저당 채권최고액 기준으로 산정되어 있습니다. 신청채권자 청구액 103,017,805원과 등기부상 채권최고액 154,800,000원은 서로 다른 금액이므로 실제 대출잔액과 배당채권액 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 100%) | 217,000,000원 | 154,800,000원 | 0원 | 58,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 173,600,000원 | 154,800,000원 | 0원 | 15,569,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 18,664,320원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 산정상 농협은행 근저당 채권최고액이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 근저당권 배당액이 136,135,680원으로 감소하고 18,664,320원이 미배당됩니다. 미배당액이 발생하더라도 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재, 간석오거리역 동측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로 평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있습니다. 평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2016년 8월 8일 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 총 14층 중 12층이며 승강기, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보 및 바닥난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모·환금성. 헤이미쉬는 8세대 규모입니다. 확인 가능한 거래가 1건뿐이어서 거래 빈도와 환금성을 충분히 판단하기 어렵습니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
- 토지. 토지면적 546.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 공시지가 2,232,000원/㎡이며 평탄한 가로장방형 토지로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로변, 남측으로 세로변에 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 대상, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로 매각기일 기준 최신 지정·연장 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김홍빈 씨의 전입일은 2024.11.06으로 대항력은 없지만, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않으므로 소액임차인 최우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 해당 가능성과 예상 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이었습니다. 현재 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요. 대항력이 없다는 사실만으로 명도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
- 농협은행 채권잔액. 신청채권자 청구액 103,017,805원과 근저당 채권최고액 154,800,000원은 다릅니다. 실제 채무잔액 및 배당채권액을 확인하고 채권최고액을 실제 대출잔액으로 오인하지 마세요.
- 현재 시세 재조사. 확인 거래는 2021.08 단 1건입니다. 비교면적도 75.25㎡로 기준면적 83.21㎡와 차이가 있습니다. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최신 거래를 확인하기 전에는 입찰 상한을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 관리비·체납금. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담 및 실제 관리상태를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 평가서에 기재된 토지거래허가구역의 지정기간이 매각기일보다 앞서 종료되는 것으로 표시되어 있으므로 최신 고시와 적용 대상을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2016년 10월 27일 농협은행 근저당권이고, 이후의 경매개시결정과 남동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 김홍빈 씨도 말소기준권리 이후 전입했기 때문에 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임대차 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 최우선변제 가능성도 남아 있습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 판단과 임차인 관련 배당·명도 위험이 모두 해소됐다는 판단은 구분해야 합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 217,000,000원은 2021년 8월 거래 235,000,000원의 92.3%이지만, 오래된 단일 거래만으로 현재 시세를 판단할 수 없습니다. 특히 8세대 규모의 오피스텔이라는 점에서 거래량과 환금성도 별도로 검증해야 합니다.
최종 판단은 권리상 인수 위험은 낮지만, 임대차 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 최저가 숫자가 아니라 실제 점유관계, 임차인 배당 가능성, 그리고 현재 거래 가능한 가격입니다.
