인천지방법원 2025타경511951. 인천 계양구 효성동 189-1에 위치한 집합건물 지하층 1호입니다. 이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 사실은 가격이 아니라 매각 대상이 전체 부동산이 아니라 공유자 최인철의 1/3 지분이라는 점입니다.

등기상 소유자는 최영희·최인성·최인철 3명으로 각 1/3씩 공유하고 있습니다. 이번 경매는 등기 갑구 4번의 ‘3번 최인철지분강제 경매개시결정’에 따라 진행됩니다. 신청채권자는 주식회사한빛자산관리대부이며 청구금액은 94,698,918원입니다.

근저당권은 확인되지 않습니다. 2025년 8월 28일 경매개시결정 이후 2025년 11월 4일 최인철 지분에 가압류 21,941,857원이 추가됐고, 해당 후행 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 다만 권리상 인수금액이 없다는 사실과 낙찰자가 건물 전체를 단독 소유하거나 자유롭게 점유할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 지분경매다

등기상 근저당권은 0건입니다. 이번 사건에서 기준권리로 산정된 것은 2025년 8월 28일 접수된 최인철 지분 강제경매개시결정입니다. 이후 2025년 11월 4일 유한회사칸에셋대부가 최인철 지분에 설정한 가압류 21,941,857원은 기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

임차인·점유관계도 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 현황은 창고로 탐문 조사됐습니다. 임차인이 없거나 점유자가 없다고 단정할 수 없으며, 대항력 및 우선변제 여부 역시 실제 점유자와 임대차 자료를 확인하기 전에는 판단할 수 없습니다.

② 가격·환금성 — 1,100만원이 싸다는 뜻은 아니다

이 사건은 일반적인 전체 소유권 매각이 아닙니다. 최인철의 1/3 지분만을 대상으로 하는 지분경매이므로 11,000,000원을 건물 전체의 가격처럼 해석하면 안 됩니다.

동일 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 이용한 시세 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 11,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 특히 지분만 매입하는 경우에는 전체 부동산의 가격뿐 아니라 다른 공유자와의 관계, 실제 이용 가능성, 향후 지분 처분 가능성을 함께 고려해야 합니다.

회차별 배당 시나리오를 보면 유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 이는 채무자의 채무 정산 구조이지, 그 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 인수된다는 뜻은 아닙니다.

위 금액은 각 회차의 매각가를 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 공유지분의 환금성 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,000,000원 가정)

총 채권액은 116,640,775원입니다. 매각대금 11,000,000원에서 추정 집행비용 598,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 10,402,000원입니다. 이 금액은 신청채권자인 한빛자산관리대부에 배당되고, 후행 가압류권자인 칸에셋대부에는 배당되지 않습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 북인천여자중학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택 등이 밀집한 지역으로 조사돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로가 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 용도는 사무소이나 현황은 창고로 탐문 조사됐습니다. 실제 창고의 사용 주체, 점유 상태, 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 4층 건물 내 지하층 제1호입니다. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 도시재생 활성화지역, 과밀억제권역에 해당하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등 토지거래허가구역으로 2025.08.26~2026.08.25의 지정기간이 기재돼 있습니다. 매각기일 기준 재지정 여부와 적용 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지분만 매각되는 물건이고 다른 공유자 2인의 지분이 존속합니다. 여기에 지하층·창고 이용·임대관계 미상이라는 요소가 겹쳐 일반적인 단독 소유 물건보다 매수자층과 처분 가능성이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 원본 확인. 이번 경매가 최인철의 1/3 지분만을 대상으로 한다는 점을 매각물건명세서와 감정평가서에서 다시 확인하세요. 전체 부동산을 취득하는 것으로 착각하면 안 됩니다.
• 공유자 우선매수신고. 최영희·최인성 등 다른 공유자의 우선매수신고 가능성과 신고 여부를 확인하세요. 신고는 1회 한도로 기재돼 있으므로 입찰 당일 진행 상황이 중요합니다.
• 점유·임대차 확인. 임대관계는 미상이고 현황은 창고입니다. 실제 사용자, 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 사무소와 창고의 차이. 공부상 용도와 현황 이용상태가 다릅니다. 현재 사용 상태가 적법한지, 실제 이용에 필요한 조건이 무엇인지 확인하세요.
• 가격 산정. 11,000,000원은 1/3 지분 매각의 감정가·최저가입니다. 전체 부동산의 시세와 동일하게 비교하지 말고 지분의 실제 처분 가능성과 공유관계에 따른 할인 위험을 반영해야 합니다.
• 등기 변동 확인. 등기 확인 기준은 2026.11.05입니다. 매각기일인 2026.11.18 전까지 새로운 권리나 변동이 발생했는지 확인하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 및 매수인 인수액을 원본 서류로 확인하세요.
• 공유관계 정리 가능성. 낙찰 이후 나머지 공유자와 이용·관리·처분에 관한 협의가 가능한지 검토해야 합니다. 협의 가능성을 확인하지 않은 상태에서 단독 사용이나 빠른 재매각을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 점유 관련 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 지분투자”

이 사건은 등기상 근저당권이 없고, 후행 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 근저당·임차인 인수 문제보다는 단순한 편입니다.

그러나 진짜 핵심은 따로 있습니다. 최인철의 1/3 지분만 취득한다는 사실입니다. 나머지 공유자 2명의 지분은 그대로 남으며, 공부상 사무소인 물건은 현재 창고로 이용되고 임대관계도 미상입니다. 공유자 우선매수신고가 1회 가능하다는 점도 일반적인 경매와 다른 변수입니다.

또한 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 11,000,000원이 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 지분경매의 구조적 위험과 환금성 문제는 그대로 남습니다.