인천지방법원 2025타경511977. 인천광역시 연수구 옥련동 348-91, 형제아트빌 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 양광자이며, 주식회사 뉴욕파이낸셜대부가 청구금액 22,774,794원으로 임의경매를 신청한 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

권리의 출발점은 2010년 4월 27일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 24,000,000원)입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 국민은행 근저당권 25,200,000원, 뉴욕파이낸셜대부 근저당권 30,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

그러나 이 사건을 단순히 인수금 없는 안전한 물건으로 결론 내리기는 어렵습니다. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있기 때문입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 실제 점유자의 대항력 여부는 별개입니다. 권리상 인수금 0원이라는 계산과 임차인 위험이 없다는 판단을 동일시해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2010년 국민은행 근저당이 기준이다

핵심은 2010년 4월 27일 설정된 을구 5번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이며, 이후 설정된 을구 6번 국민은행 근저당권(25,200,000원), 을구 7번 뉴욕파이낸셜대부 근저당권(30,000,000원)은 후순위 권리입니다.

② 점유·임대관계 — 이 사건에서 가장 중요한 미확인 변수

현재 확인된 임차인 명단은 없습니다. 하지만 이를 곧바로 임차인 0명 또는 공실이라고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 현장조사 당시 폐문 상태였으며 이해관계인이 부재하여 내부 이용상황을 확인하지 못했습니다.

감정평가사는 내부를 직접 확인하지 못한 대신 관할 구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재했습니다. 즉, 내부 상태와 실제 점유 상황을 확인한 상태에서 평가한 물건이 아닙니다.

따라서 현재의 매수인 인수액 0원은 확인된 등기 권리와 제공된 배당 산식에 따른 결과입니다. 임차인이 존재하지 않는다는 사실까지 확정한 수치는 아닙니다. 입찰 전 전입세대 확인, 점유자 탐문, 임대차계약 및 보증금 확인이 선행되어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

신건 매각가 108,000,000원을 가정하면 집행비용 약 2,312,000원을 제외하고 국민은행의 두 근저당권과 뉴욕파이낸셜대부 근저당권에 각각 24,000,000원, 25,200,000원, 30,000,000원이 배당됩니다. 남은 금액은 인천신용보증재단에 배당되지만 청구금액 38,333,304원 전액을 충족하지 못합니다.

참고: 배당 산식은 뉴욕파이낸셜대부의 근저당권 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 합니다. 경매 신청채권 청구액 22,774,794원과는 차이가 있으므로, 실제 배당액은 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당 부족이 커진다

현재 회차에서 1회 유찰, 2회 유찰로 진행될 경우 예상 매각가는 각각 86,400,000원과 69,120,000원입니다. 반면 채권자 미배당액은 11,845,304원에서 33,088,504원, 50,057,464원으로 증가합니다.

2회 유찰 시에는 신청채권자인 뉴욕파이낸셜대부의 배당액도 18,275,840원으로 줄어 청구액을 전부 충족하지 못하는 것으로 산정됩니다. 이는 채권자 측의 회수 부족을 의미하며, 그 자체가 매수인에게 채무를 승계시키는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 축현초등학고 북동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 동류형 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대입니다.
• 교통. 북서측 직선거리 약 700m 지점에 수도권지하철 수인분당선 송도역이 소재합니다. 인근 도로를 운행하는 버스정류장도 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 건물이며 지하 1층, 지상 4층 규모입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 상하수도설비, 위생설비 및 도시가스설비 등이 갖춰져 있는 것으로 평가되었습니다.
• 도로 접근. 북측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 접하고 있으며 차량 진출입이 가능합니다.
• 토지 현황. 옥련동 348-91과 347-33 두 필지가 일단의 토지를 이루고 있습니다. 대지권 대상 토지인 347-33의 공부상 지목은 전이나 현황은 대로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 위반건축물·공부 일치. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 다세대주택으로, 주변은 주거지역입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 적정 시세와 예상 매각기간을 수치로 판단할 수 없습니다. 감정가 108,000,000원을 그대로 시장가치로 간주해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인 최우선. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했던 물건입니다. 입찰 전에 현장 재방문, 점유자 탐문, 전입세대 확인 등을 통해 실제 거주자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 확인. 임차인이 발견되면 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금을 각각 확인하세요. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발생한다면 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 질권 부기등기 확인. 을구 7-1 및 7-1-2 관련 질권 설정·변경 등기의 현재 효력과 원근저당권과의 관계를 원본 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.
• 2026년 근저당권 이전 확인. 2026.06.19. 을구 8-1 이전 부기등기와 2022년 을구 8번 근저당권의 말소 표시가 함께 존재합니다. 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 이전 등기가 어떤 권리에 연결되는지 확인해야 합니다.
• 배당액 재검증. 뉴욕파이낸셜대부의 신청채권 청구액은 22,774,794원이고 배당 산식은 근저당권 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 합니다. 실제 채권잔액 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물현황도와 실제 내부 구조·수리 상태·누수·설비 상태가 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 토지 현황 확인. 옥련동 347-33의 공부상 지목은 전이고 현황은 대로 기재되어 있습니다. 토지대장, 토지이용계획 및 대지권 관련 서류를 함께 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 시세 비교자료가 없으므로 감정가만을 근거로 입찰가를 결정하지 마세요. 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격과 건물 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 확인 결과를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 확인된 안전 물건”

인천 2025타경511977은 2010년 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주요 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 108,000,000원을 가정한 배당 산식에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현장조사 당시 폐문 상태였고 이해관계인이 없어 내부를 확인하지 못했으며, 임대관계 역시 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.

여기에 질권 관련 부기등기와 2026년 근저당권 이전 부기등기의 연결관계도 원본 확인이 필요합니다. 시세 비교자료가 없는 만큼 108,000,000원의 가격 경쟁력 역시 아직 검증되지 않았습니다.

권리상 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임대차·등기 부기사항·가격은 아직 확인이 필요합니다. 이 물건의 입찰 우선순위는 낮은 인수액을 확인하는 데서 끝나지 않습니다. 실제 점유자와 임차인의 권리를 먼저 확정하고, 등기상 부기등기를 대조한 다음, 주변 실거래를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.