인천지방법원 2025타경512093. 인천 석남동 석남리드빌 102동 4층 401호, 전용 43.25㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 변훈주이며, 2021년 5월 26일 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 이준용이 신청한 강제경매이고, 청구금액은 125,000,000원입니다.

이 물건에서 가장 중요한 것은 근저당권의 채권최고액이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다는 사실입니다. 임차인 이준용의 전입신고는 2021년 6월 3일, 확정일자는 2021년 6월 8일입니다. 반면 말소기준인 이소행 근저당권의 설정일은 2022년 10월 13일입니다. 임차인의 전입신고와 확정일자가 모두 근저당권보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

2011년 설정된 국민은행 근저당권 84,000,000원은 2019년 8월 7일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 10월 13일 설정된 이소행 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이고, 채무자는 편은기입니다.

이후 설정된 주택도시보증공사 가압류 160,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정 및 김포시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 등 조세채권의 배당 우선순위는 별도 문제이며, 당해세 등의 실제 배당 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 125,000,000원의 인수 구조

확인된 실제 임차인은 이준용 1명입니다. 임차권등기가 설정되어 있고, 배당요구도 확인됩니다. 이 임차인의 대항력과 우선변제권을 분리하여 판단해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 같다

이 사건은 일반적인 후순위권리 소멸형과 입찰가격을 판단하는 방법이 다릅니다. 임차보증금 125,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당금도 줄어들고, 매수인이 인수해야 하는 보증금 잔액은 증가합니다.

실질취득비용 = 해당 회차 매각가 + 매수인 예상 인수액. 위 금액은 제시된 배당 시나리오를 단순 합산한 값이며 취득세, 명도비, 미납 관리비 등 기타 비용은 포함하지 않습니다.

신건에서 2회 유찰 시나리오까지 매각가는 115,000,000원에서 73,600,000원으로 낮아집니다. 그러나 매수인 인수액은 12,410,000원에서 53,124,800원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득비용은 127,410,000원에서 126,724,800원으로 소폭만 감소합니다.

④ 시세 비교 — 2022년 거래 1건으로 현재 가치를 단정할 수 없다

석남리드빌 102동의 확인된 매매사례는 2022년 9월 거래 1건입니다. 해당 거래의 전용면적은 39.61㎡, 거래가는 155,000,000원이며 4층 거래입니다. 대상 물건의 전용면적은 43.25㎡이므로 면적도 일치하지 않습니다.

단순히 최저매각가 115,000,000원과 과거 실거래가 155,000,000원을 비교하면 74.2%입니다. 하지만 이 사건은 보증금 인수형이므로 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

신건 실질취득비용 127,410,000원을 비교 기준으로 사용하면 2022년 거래가 155,000,000원의 약 82.2%입니다. 과거 거래가와의 차이는 27,590,000원입니다. 다만 이 차이가 곧바로 현재 시장가격 대비 할인액이나 예상 수익을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 별도의 부담액입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 시뮬레이션에 미반영되어 있습니다. 동일인 이준용의 임차보증금과 강제경매 신청채권액은 별개의 독립 보증금으로 합산하지 않습니다.

신건 115,000,000원으로 매각되면 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 선순위 임차인에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 이후 근저당권자 이소행과 가압류권자 주택도시보증공사 등은 해당 배당 시뮬레이션에서 배당금이 없습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 석남동 소재 서부여성회관 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천도시철도 2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일 마감이며 하이샤시 창호, 급배수·위생설비 및 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄한 사다리형입니다. 남동측 약 5~6m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 234.0㎡이며 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 건축 관련 제한사항은 개별 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계의 현장 확인에는 한계가 있었습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 실거래 사례가 1건에 그칩니다. 거래 표본이 적어 현재 적정 매각가격을 판단하기 어렵고, 아파트 대단지보다 거래 유동성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금. 이준용의 보증금 125,000,000원, 전입일과 확정일자를 원본 서류에서 대조하세요. 배당으로 전액 변제되지 않는 부분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
• 실질취득가격 기준 입찰. 최저가 115,000,000원이 아니라 예상 인수액을 합산한 127,410,000원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 유찰 할인 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 127,056,000원, 2회 유찰 시 126,724,800원입니다. 유찰에 따른 최저가 하락이 실질비용 절감으로 그대로 이어지지 않습니다.
• 임차관계 진정성. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 확인됩니다. 보증금 지급자료, 임대차계약서, 경매신청 집행권원 및 실제 점유 경위를 검토하세요.
• 배당 및 조세채권. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 교부청구 내역을 확인하세요. 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임차권등기 인수문구. 매각물건명세서의 '보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수' 문구를 반드시 확인하세요. 형식적인 임차권등기 말소와 보증금 반환부담은 구별해야 합니다.
• 시세 재검증. 2022년 거래 1건만으로 현재 가격을 정하지 마세요. 같은 생활권·유사 면적 다세대주택의 최근 거래와 실제 매물가격을 추가 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기만으로 현 점유를 단정하지 말고 현장조사와 인도 협의 가능성을 검토하세요.
• 관리비 및 주택 상태. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 누수·균열·설비 상태와 내부 수리 필요 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리보다 인수금과 시세 불확실성이 문제

종합평가: C등급 · 44점. 선순위 임차보증금의 잔액 인수가 명시된 사건으로 권리구조가 단순하지 않습니다. 실질취득비용은 약 127,000,000원 수준으로, 최저매각가만 보고 판단할 수 없습니다. 확인된 과거 거래가보다 낮은 금액이지만, 2022년의 면적이 다른 거래 1건만으로 현재 시세 대비 충분한 할인이라고 인정하기 어렵습니다. 임차권의 진정성, 실제 배당순위 및 조세채권을 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건은 최저매각가 115,000,000원이라는 숫자보다 보증금 125,000,000원이라는 숫자가 더 중요합니다. 임차인이 선순위 대항력을 갖추고 있어 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다.

신건에 낙찰받으면 예상 실질취득비용은 127,410,000원이고, 2회 유찰되어 73,600,000원에 낙찰받더라도 실질취득비용은 126,724,800원입니다. 최저매각가의 하락폭은 크지만 실제 부담의 차이는 작습니다.

과거 실거래 155,000,000원과의 비교만으로는 투자 매력을 확정할 수 없습니다. 최근 거래가 확인되지 않고, 실제 비교사례도 면적이 다른 단 1건입니다. 특히 임차인과 경매신청채권자의 관계, 조세 압류, 실제 점유 및 배당 결과를 확인해야 합니다.

결론은 신중 검토입니다. 이 물건의 승부처는 유찰을 기다려 최저가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 선순위 임차보증금 인수위험을 정확하게 계산하고 약 1.27억 원의 실질취득비용이 현재 시장에서 합리적인지 검증하는 것입니다. 그 검증이 끝나기 전에는 단순한 할인율을 근거로 입찰하기 어렵습니다.