울산지방법원 2025타경11618. 양산유림노르웨이아침 13층 1320호, 전용면적 매칭 기준 40.2345㎡ 아파트입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 141,000,000원에서 최저가 48,363,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 최지현의 선순위 대항력 임차보증금 140,000,000원입니다. 전입일은 2022.03.02, 확정일자는 2022.02.10이고, 말소기준권리인 양산시 압류는 2023.11.22이므로 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖춰져 있습니다.
현재 회차 배당가정에서는 임차보증금 140,000,000원 중 47,092,466원만 배당되고 92,907,534원이 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 최저가 48,363,000원을 보고 ‘감정가의 34%에 사는 물건’으로 해석하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 13층 1320호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 중 13층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사미르디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 48,363,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.11.22 양산시 압류입니다. 이후 2023.12.04 국의 압류와 2025.04.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 자체보다 앞선 2022.03.02 임차인의 전입·점유입니다. 최지현의 임차권등기는 2024.03.12에 이뤄졌지만 임대차계약일 2022.02.10, 주민등록일·점유개시일 2022.03.02, 확정일자 2022.02.10으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지현 | 건물 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 최지현 1명입니다. 보증금은 140,000,000원이며 배당요구가 이뤄졌고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다는 사실이 곧 매수인 인수가 없다는 뜻은 아닙니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액은 대항력에 의해 매수인에게 승계됩니다.
② 가격 비교 — 48,363,000원이 아니라 실질취득가로 봐야 한다
양산유림노르웨이아침의 면적 매칭 실거래는 2023.08, 13층, 40.26㎡, 152,000,000원 1건입니다. 감정가는 141,000,000원입니다. 하지만 가격 메리트 판단의 기준은 최저가 48,363,000원이 아니라 대항력 임차보증금 때문에 약 140,000,000원대에 형성되는 실질취득가입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,363,000원 | 92,907,534원 | 141,270,534원 |
| 4회 유찰 시 | 33,854,100원 | 107,155,274원 | 141,009,374원 |
| 5회 유찰 시 | 23,697,870원 | 117,128,692원 | 140,826,562원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 48,363,000원 → 33,854,100원 → 23,697,870원으로 낮아지지만, 인수액은 92,907,534원 → 107,155,274원 → 117,128,692원으로 늘어납니다. 그래서 합계는 계속 약 140,000,000원대에 머뭅니다. 이것이 대항력 인수형 물건에서 최저가 할인율이 실제 할인율과 다르게 보이는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,270,534원 |
| 1. 임차인 최지현 보증금 | 140,000,000원 | 47,092,466원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차보증금의 미배당액은 92,907,534원으로 계산돼 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 140,000,000원에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 메기들공원 동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 기준으로 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층 1320호이며, 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스공급·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세장형 토지로 업무시설·공동주택·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 주변으로 대로 및 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지. 양산유림노르웨이아침은 108세대, 사용승인일은 2018.12.21이며 동일 면적 매칭 실거래는 2023.08의 152,000,000원 1건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회이며, 이 물건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 회차는 최저가 48,363,000원에 미배당 보증금 92,907,534원이 붙습니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 착각하지 않기. 4회 유찰 시 인수 107,155,274원, 5회 유찰 시 인수 117,128,692원으로 오히려 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 최지현의 임대차계약일 2022.02.10, 전입·점유 2022.03.02, 확정일자 2022.02.10, 보증금 140,000,000원을 매각물건명세서와 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 최종 매각가와 집행비용 등에 따라 실제 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다.
- 실거래 표본 주의. 가격 비교에 사용 가능한 동일 면적 거래는 2023.08 152,000,000원 1건입니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “48,363,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자의 첫인상과 실제 부담이 크게 다른 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 감정가 141,000,000원에서 3회 유찰돼 48,363,000원까지 내려왔지만, 최지현의 보증금 140,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있습니다. 현재 회차에서는 92,907,534원이 미배당돼 매수인에게 승계되고, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가합니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 48,363,000원이 아니라 약 140,000,000원대의 실질취득가입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래는 2023.08의 152,000,000원 1건으로, 표면 할인율만큼 압도적인 가격 차이가 있는 구조가 아닙니다. 최저가는 크게 내려왔지만, 대항력 보증금이 총부담을 붙잡고 있다. 이 한 문장이 이 사건의 핵심입니다.
