울산지방법원 2025타경11618. 경상남도 양산시 물금읍에 있는 양산유림노르웨이아침 13층 1320호 아파트입니다. 감정가는 141,000,000원이지만 5회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 69,090,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 상당한 할인입니다. 하지만 이 사건은 낮은 최저가만 보고 입찰하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 임차인 최지현은 말소기준권리보다 앞선 2022.03.02 전입·점유를 갖추었고, 보증금은 140,000,000원입니다. 별도 확약이 없다면 매수인이 배당받지 못한 보증금을 인수할 수 있습니다.

그런데 이 사건에는 중요한 변화가 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 2026.07.22 해당 임차권등기를 매각으로 말소하는 데 동의하고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 해당 확약이 유효하고 매각조건에 그대로 반영된다면, 원래 존재하던 보증금 인수위험은 실질적으로 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소

등기상 말소기준권리는 2023.11.22 양산시 압류입니다. 이후의 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 케이비부동산신탁 및 아시아신탁 관련 소유권이전 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.

주의할 부분은 임차인 최지현입니다. 임차권등기 자체는 2024.03.12에 이루어졌지만, 실제 전입·점유는 2022.03.02로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.02.10에 갖추었으므로, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다. 임차권등기의 등기일이 말소기준권리 이후라는 이유만으로 보증금 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억과 확약서

실제 임차인은 최지현 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 임차인으로 합산하지 않습니다.

입찰 전 최종 확인 사항. 확약서 원본의 서명·당사자·권리 포기 범위, 최신 매각물건명세서의 특별매각조건 및 임차권등기 말소 처리 여부를 반드시 대조해야 합니다. 원본과 실제 매각조건이 확약 내용과 다르다면 인수액은 다시 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 가격, 그러나 오래된 거래 표본

양산유림노르웨이아침은 108세대로, 사용승인 관련 준공일은 2018.12.21입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 전용 40.26㎡의 2023년 8월 거래 1건이며, 거래금액은 152,000,000원입니다.

현재 최저매각가 69,090,000원은 확인되는 실거래 가격 152,000,000원의 45.5%입니다. 확약이 유효해 실제 인수액이 0원이라면 명목상 가격 차이는 상당합니다. 그러나 2023.08 거래 1건만으로 현재의 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)

제시된 배당추정 기준입니다. 집행비용 1,643,620원을 제외한 67,446,380원이 임차인에게 배당되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 보증금 72,553,620원은 확약이 없을 때의 인수위험액이며, 2026.07.22 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면?

대항력 임차인의 잔존 보증금을 인수해야 하는 상황과 확약으로 그 부담이 사라진 상황은 결과가 전혀 다릅니다. 아래 금액은 각 회차의 매각가격과 배당추정에 따른 비교입니다.

확약이 없는 대항력 인수형에서는 유찰이 진행될수록 배당 부족분이 증가해, 낮아진 낙찰가격만큼 매수인의 실질 부담이 줄어들지 않습니다. 반면 최지현의 잔존 보증금 반환청구권 포기가 유효하게 적용된다면 위 각 회차에서 보증금 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이때 실질취득의 출발점은 낙찰가 자체입니다.

향후 유찰가격은 가정된 시나리오이며, 실제 다음 매각기일·최저매각가·매각조건은 법원 공고로 재확인해야 합니다. 취득 관련 비용 및 별도 부담은 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 메기들공원 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트 등이 혼재한 상업지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 13층입니다. 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스공급·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 평지의 세장형 토지로서 업무시설·공동주택·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 주변 대로 및 중로에 접해 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역입니다. 토지 기준 공시지가는 2,485,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 108세대 규모이며, 확인되는 동일·유사 면적 실거래가 1건으로 제한적입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 4.5회를 감안해 재매각 가능성과 매수 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.07.22 제출된 확약서의 임차인 최지현에 대한 적용 여부, 임차권등기 말소 동의, 잔존 보증금 반환청구권 포기 문구를 확인하세요.
• 매각물건명세서. 최신 명세서와 특별매각조건에 확약의 효력이 반영되어 있는지, 추가 인수권리나 변경된 안내가 있는지 대조하세요.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유와 인도 문제는 별도입니다. 현황을 확인하고 필요한 명도비용과 일정을 고려하세요.
• 세금·관리비. 양산시 압류와 국세 압류가 존재하므로 조세채권의 배당관계 및 별도 부담 가능성을 점검하고, 공용부분 체납 관리비도 확인하세요.
• 최신 시세. 확인 거래는 2023.08의 1건입니다. 입찰 전에 최근 실거래·매도호가·임대수요를 확인하여 적정가격을 새로 판단하세요.
• 유찰 이력. 5회 유찰 경위와 단지 평균 유찰 4.5회의 배경을 검토하세요. 단순히 감정가 대비 49%라는 이유로 수익을 확정하지 마세요.
• 입찰조건. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부, 최저매각가 69,090,000원, 법원 공고와 입찰보증금 조건을 최종 확인하세요.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 원본을 확인하고, 필요한 경우 법률전문가에게 확약의 효력을 검토받으세요.

맺으며 — “반값의 진짜 조건은 확약서”

이 물건의 첫인상은 감정가의 49%까지 내려온 저가 아파트입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 140,000,000원이라는 사실을 알면 단순한 반값 물건이 아니라는 점이 드러납니다. 확약이 없었다면 현재 최저가로 낙찰받아도 72,553,620원의 미배당 보증금 인수위험이 있어, 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워졌을 것입니다.

그런데 2026.07.22 제출된 확약서가 상황을 바꿉니다. 해당 임차권등기 말소 동의와 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기가 유효하다면 실질 인수 0원이므로, 현재 최저매각가 69,090,000원을 실질취득가격의 출발점으로 볼 수 있습니다. 이 경우 과거 실거래가격 152,000,000원 대비 45.5%라는 큰 가격 차이가 나타납니다.

다만 5회 유찰과 2023.08의 단일 실거래 표본은 무시할 수 없습니다. 현재 시세와 거래 수요가 충분히 확인되지 않았기 때문에 확약의 법적 효력 확인 → 실제 점유·명도 확인 → 최신 시세 검증의 순서로 판단해야 합니다. 결론은 “핵심 인수위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 입찰은 확약 원본과 현재 시장가격을 확인한 후”입니다.