* 인수 0원은 확인된 권리와 배당 추정에 따른 수치입니다. 실제 점유자, 대항력 있는 임차인, 매각 대상 지분 및 공매 진행 여부에 따라 매수인의 법적·경제적 부담은 달라질 수 있습니다.

인천지방법원 2025타경512119. 인천 서구 석남동 563-38, 도로명주소 가석로 172에 있는 청실빌라 제3층 제401호입니다. 전용면적은 33.81㎡, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 다세대주택으로 1987년 6월 26일 사용승인을 받았습니다. 총 8세대 규모입니다.

이 물건은 일반적인 단독소유 주택의 경매보다 소유권 구조가 복잡합니다. 원래 장기웅·장기영·장기현이 각각 3분의 1씩 공유했으며, 장기현은 장태훈으로 개명했고 장기영의 지분은 상속으로 장기웅에게 이전됐습니다. 현재 등기상 공유구조는 장기웅 3분의 2, 장태훈 3분의 1입니다.

그런데 장태훈 지분에는 2024타경570333 강제경매개시결정이, 장기웅 지분에는 이 사건인 2025타경512119 강제경매개시결정이 각각 등기되어 있습니다. 따라서 이 사건에서 전체 소유권을 매각하는지, 장기웅의 지분만 매각하는지를 매각물건명세서와 매각공고에서 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 담보권은 말소, 지분별 경매는 진행

과거 윤정모 명의의 근저당권 25,500,000원과 전세권 7,000,000원이 있었지만, 모두 2024.01.03 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 근저당권을 전제로 채무 인수를 계산할 필요는 없습니다.

특히 2019.05.09 오산시 압류(갑구 23번)는 2023.05.18 갑구 40번으로 말소된 이력이 확인됩니다. 이미 말소된 압류를 현재의 유효한 말소기준권리로 사용해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 2024.11.05 장태훈 지분 경매개시결정과 2025.09.09 장기웅 지분 경매개시결정을 구분해 각 지분의 권리관계를 검토해야 합니다.

국민건강보험공단의 압류와 동래구의 압류도 등기되어 있으며, 이들 등기와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권 등의 배당 우선순위는 별개 문제입니다. 당해세·법정기일·체납액에 따른 실제 배당은 따로 확인해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 인수 0원 확정은 금물

감정평가 당시 현장은 폐문부재로 내부 확인이 불가능했고, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 임대관계도 미상입니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이것만으로 임차인이 없거나 소유자만 점유한다고 결론 낼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당 가능액은 71,286,000원이고, 추정 채권총액 120,000,000원에 대해 48,714,000원의 미배당이 발생합니다.

권강미와 서광식에 대한 배당액은 주어진 채권액과 배당 순서에 따른 시뮬레이션입니다. 두 경매개시결정이 서로 다른 공유지분을 대상으로 하므로 실제 배당재단의 구분 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·임차인 배당은 미반영입니다. 채권 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 회차별 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당

신건에서는 권강미에 대한 추정배당 60,000,000원이 전액 충족되지만, 서광식은 일부 미배당됩니다. 1회 또는 2회 유찰 시에는 권강미에 대한 추정배당도 청구액에 미달합니다. 이는 채권자 회수 부족을 의미하며, 확인되지 않은 임차인의 보증금 인수 문제와는 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 석남동 서부여성회관역 동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 함께 분포하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 서부여성회관역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 1987.06.26 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 적벽돌 쌓기 외벽, 샷시창호, 위생·급배수 및 도시가스 보일러 난방 설비가 있습니다. 내부 미확인으로 수리 상태는 판단할 수 없습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고, 토지는 정방형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 광로2류와 접하며 토지이용 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 기록된 허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 사항입니다. 매각 시점의 지정·연장 여부와 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,658,000원이며, 토지 면적은 153.3㎡로 기재되어 있습니다. 이는 필지에 관한 정보로서 매각 대상 지분의 토지권리 면적을 뜻하지는 않습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0%가 기록되어 있습니다. 이 수치만으로 매각 가능성을 확정할 수는 없지만, 환금성에 보수적으로 접근할 이유는 충분합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상부터 확인. 2025타경512119가 장기웅 지분 3분의 2만을 매각하는지, 별도 사건과 병합되어 전부 매각되는지 매각공고·물건명세서로 확인해야 합니다.
• 공유관계와 명도. 지분만 취득한다면 다른 공유자 장태훈의 권리는 원칙적으로 남습니다. 공유물 사용·관리, 점유 관계와 공유물분할 가능성을 검토해야 합니다.
• 점유·대항력 조사. 폐문부재로 내부 확인이 안 됐습니다. 전입세대 열람, 확정일자 조사, 현장 재방문을 통해 실제 거주자와 보증금 유무를 확인해야 합니다.
• 말소기준 재검토. 오산시 압류는 2023.05.18 말소됐습니다. 현재 유효한 등기와 지분별 경매개시결정을 기준으로 소멸·인수 권리를 다시 판별해야 합니다.
• 조세 및 공매. 압류 관련 국세·지방세의 법정기일과 체납액, 공매공고 후속 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 소규모 단지의 평균 유찰 4.0회와 낙찰률 0%를 참고하되, 동일 면적·동일 권리범위의 실제 거래가격 없이는 입찰가 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
• 건물 실사. 사용승인일이 오래되고 내부 확인도 되지 않았으므로 누수, 균열, 설비 노후, 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 인도비용. 공용부분 미납 관리비, 점유자 인도 협의, 추가 법적 절차에 따른 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 별도 경매사건의 진행 상황을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것은 내가 무엇을 사는가”

이 물건은 기존 담보권이 말소됐다는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 장기웅과 장태훈의 공유지분에 각각 별도의 강제경매개시결정이 존재하며, 이 사건의 정확한 매각범위가 핵심입니다. 주택 전체를 취득하는지 공유지분만 취득하는지에 따라 물건의 가치와 매각 후 권리관계가 크게 달라집니다.

여기에 점유·임대관계 미상, 2019년 공매공고 이력, 미확인 조세채권, 평균 유찰 4.0회라는 환금성 신호가 겹칩니다. 현재 배당 계산상 인수 0원은 어디까지나 확인된 권리에 따른 추정입니다. 신건 최저가 73,000,000원에 가격 메리트가 있다고 볼 근거도 아직 없습니다.

결론은 보수적 검토(D등급). 매각지분 범위와 실제 점유관계를 먼저 확정하고, 그 다음에 시세와 입찰가격을 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰로 낮아지는 숫자보다 낙찰자가 실제 취득하는 권리의 범위에 있습니다.