인천지방법원 2025타경512282. 인천광역시 강화군 선원면 지산리 434, 와말길 133에 소재한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 552.0㎡이고, 건물은 연와조 슬라브지붕의 지상 1층 주거용 건물입니다. 현재 소유자는 박진여 씨입니다. 2021년 11월 30일 농협은행주식회사가 채권최고액 93,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이를 바탕으로 2025년 9월 11일 임의경매가 개시됐습니다.

권리분석의 핵심은 단순합니다. 2021년 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 경매개시결정은 그보다 후순위입니다. 따라서 등기부상 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 과거의 선원농업협동조합 및 제주도해수어류양식수산업협동조합 근저당도 이미 말소된 상태입니다.

다만 등기상 인수 0원과 실제 명도 위험 0원은 다른 이야기입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 임대차보증금, 확정일자, 전입 여부가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 여기에 문화재 관련 인허가와 제시외 건물의 범위까지 확인해야 하므로, 권리관계가 단순하다고 바로 입찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 기준, 후순위는 소멸

권리의 출발점은 2021년 11월 30일 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 93,600,000원이며, 현재 소유자 박진여 씨가 채무자로 기재되어 있습니다.

그보다 앞선 1997년 선원농업협동조합의 근저당 20,000,000원은 2002년 5월 20일 해지됐고, 2001년 제주도해수어류양식수산업협동조합의 근저당 60,000,000원도 2003년 5월 31일 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리와 혼동해서는 안 됩니다.

② 가격 검증 — 감정가 2억 3,842만원, 시세 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 238,418,720원입니다. 유찰이 한 번도 없는 신건이며, 감정가의 100%에서 시작합니다.

이 물건은 아파트가 아닌 단독주택과 토지의 일괄매각입니다. 토지 면적 552.0㎡, 계획관리지역, 지상 1층 주거용 건물이라는 조건을 함께 비교해야 합니다. 건물의 사용승인일과 증축 이력, 제시외 건물 및 창고의 포함 범위도 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 이 물건은 토지와 건물의 가치뿐 아니라 제시외 건물 및 창고가 함께 매각된다는 점을 고려해야 합니다. 감정평가에서 제시외 건물의 면적은 건물현황도와 목측 등에 의해 개략적으로 산정됐으므로, 실제 현황과 평가 범위가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 238,418,720원 가정)

농협은행 배당은 채권최고액 93,600,000원 기준의 시뮬레이션입니다. 신청채권 청구금액은 84,602,726원으로 확인되므로 실제 배당액은 경매 진행 시점의 실제 채권잔액과 이자, 비용 등을 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 등기상 인수는 0원

제시된 회차별 배당 시뮬레이션에서는 감정가 100%, 80%, 64%의 세 구간 모두 농협은행 근저당 채권최고액 93,600,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 이에 따라 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.

⑤ 입지·토지이용·건물 상태 메모

• 입지. 강화군 선원면 지산리 소재 지산1리 마을회관 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택과 농경지 등이 소재하는 지역으로 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 552.0㎡입니다. 계획관리지역이며 지형은 평지, 형상은 부정형, 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 134,600원/㎡입니다.
• 성장관리. 성장관리권역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다. 성장관리계획구역은 주거형으로 기재되어 있습니다.
• 기타 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 토지이용계획확인원으로 해당 필지의 규제와 행위제한을 다시 확인해야 합니다.
• 문화재. 문화재보호법 제13조, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조, 시문화재보호조례 제27조와 관련한 인허가 사항을 반드시 확인해야 한다는 감정평가상 주의사항이 있습니다. 증명용 토지이용계획확인원과 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건물. 연와조 슬라브지붕 지상 1층 건물이며 사용승인일은 1994.10.27, 증축부분은 1998.12.11입니다. 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 증축부분은 일반건축물대장을 기준으로 평가됐으므로 실제 건축물 현황과 대장을 대조해야 합니다.
• 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 물건이므로 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 시세를 판단하기 어렵습니다. 토지의 이용 가능성, 도로 조건, 건물 상태, 문화재 관련 제한을 함께 평가해야 합니다.

⑥ 제시외 건물·공동담보 — 입찰 전 반드시 대조할 부분

이 부분은 단순히 건물 외관을 보는 것으로 끝나지 않습니다. 실제 현장에 있는 건물과 창고가 감정평가서의 평가 범위에 들어가는지, 건축물대장과 현황이 일치하는지, 증축부분의 구조와 사용 상태가 어떠한지 확인해야 합니다.

또 하나 주목할 부분은 공동담보입니다. 2021년 농협은행 근저당권의 공동담보에는 지산리 434 토지뿐 아니라 지산리 434-1 토지도 기재되어 있습니다. 공동담보에 포함된 토지와 실제 경매 매각대상은 동일한 개념이 아닙니다. 매각물건명세서, 토지 등기부 및 매각대상 목록을 대조해 434-1 토지가 이번 사건에 실제 포함되는지 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 현장 방문으로 실제 거주자와 점유자를 확인하세요. 임대차계약서, 전입세대 확인, 확정일자, 보증금 및 점유개시일을 대조해야 합니다. 임대관계 미상 상태에서 대항력 여부를 단정하면 안 됩니다.
• 말소기준 재확인. 2021.11.30 농협은행 근저당권을 기준으로 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요. 매각기일 전 권리변동이 있는지도 확인해야 합니다.
• 실제 채무액 확인. 채권최고액은 93,600,000원이고 신청채권 청구금액은 84,602,726원입니다. 채권최고액과 실제 잔존채무는 다를 수 있으므로 배당 시뮬레이션을 실제 상환액으로 오해하지 마세요.
• 공동담보 토지. 지산리 434-1 토지가 공동담보에 기재되어 있습니다. 이번 경매의 실제 매각대상 토지 목록과 일치하는지 확인하세요.
• 제시외 건물·창고. 현장 건물 및 창고의 위치와 면적을 감정평가서, 건물현황도, 일반건축물대장과 대조하세요. 제시외 건물 포함 범위와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 문화재 인허가. 문화재 관련 인허가 사항을 관할 기관에 직접 확인하세요. 증명용 토지이용계획확인원을 발급받아 보존지역 및 관련 규제를 검토하는 것이 중요합니다.
• 토지이용 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 준보전산지 접촉 여부를 확인하고, 원하는 이용 목적에 맞는 행위가 가능한지 검토하세요.
• 시세 검증. 단독주택과 토지의 최근 실거래를 비교하세요. 토지면적, 도로 조건, 건물 구조, 증축 상태, 규제 조건이 비슷한 물건을 기준으로 감정가의 적정성을 판단해야 합니다.
• 명도와 관리 상태. 실제 점유자, 건물 내부 상태, 시설 노후도 및 관리 상태를 확인하세요. 점유자가 있는 경우 인도명령과 명도 협의 가능성도 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “등기상 안전”과 “실제 입찰 안전”은 다르다

인천지방법원 2025타경512282는 등기 권리만 놓고 보면 비교적 단순한 사건입니다. 2021년 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서도 신건부터 2회 유찰 가격까지 근저당권 미배당액이 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건의 진짜 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 제시외 건물과 창고가 일괄매각에 포함됩니다. 증축부분의 실제 현황, 공동담보 토지 434-1의 매각대상 포함 여부, 문화재 관련 인허가도 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 238,418,720원이 현재 최저가이지만, 비교 가능한 실거래를 검증하지 않은 상태에서 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 1회 유찰 시 190,734,976원, 2회 유찰 시 152,587,980원이라는 가격 구간은 참고할 수 있지만, 유찰 자체가 투자 메리트를 보장하지는 않습니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원 추정, 점유·임대차 미확인, 문화재 인허가 및 제시외 건물 확인 필요, 시세 검증 보류입니다. 등기부가 깨끗하다는 이유만으로 입찰하기보다 현장과 공적 장부를 먼저 확인하고, 실제 이용 목적에 맞는 가격을 산정한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.