인천지방법원 2025타경512402. 인천광역시 연수구 송도동 인천송도힐스테이트5단지 502동 1901호입니다. 전용면적은 170.055㎡, 20층 건물 중 19층에 위치한 아파트입니다. 소유자 조현숙 씨가 2012년 9월 21일 거래가액 710,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 등기상 핵심 담보권은 2022년 12월 7일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액이 무려 2,400,000,000원이며, 이 근저당권자가 신청한 임의경매가 진행되고 있습니다.

얼핏 보면 채권최고액이 감정가 11억의 두 배를 넘기 때문에 위험해 보일 수 있습니다. 하지만 근저당권 채권액이 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 경매에서 중요한 것은 말소기준권리와 매각 후 살아남는 권리의 존재입니다. 이 사건의 중소기업은행 근저당권은 말소기준권리이며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 배당받지 못한 채권액 역시 그 자체로 매수인에게 승계되지 않습니다.

따라서 실제 입찰에서 확인해야 할 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 등기 밖에 존재할 수 있는 선순위 임차인이나 점유관계입니다. 둘째, 11억이라는 최저가격이 현재 시장에서 충분한 할인인지입니다. 최근 거래 대비 가격은 낮지만 거래 표본이 적고 단지의 경매 유찰 이력도 많아, 단순히 시세보다 싸다는 이유만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인 필요

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2022년 12월 7일입니다. 중소기업은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정한 날로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 채무자는 소유자 조현숙이 아닌 에스디투주식회사로 기재되어 있습니다. 즉 소유자와 근저당권의 채무자가 서로 다른 구조입니다.

2011년과 2012년에 설정됐던 신한은행 및 중소기업은행의 과거 근저당권들은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 유효한 중소기업은행 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2025년 9월 17일의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 시세 비교 — 최근 11.6억 거래보다 낮지만 표본이 적다

인천송도힐스테이트5단지의 동일 면적대인 전용 170.06㎡ 실거래를 비교하면, 확인된 5건의 전체 평균은 1,130,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,100,000,000원은 전체 평균의 97.3%에 해당합니다.

다만 전체 평균에는 2022년의 1,400,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 과거 고가 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 가장 최근 거래가격을 우선해서 살펴봐야 합니다.

가장 최근인 2026년 9월에는 17층이 1,160,000,000원에 거래됐습니다. 이번 경매물건은 19층이며 최저가가 1,100,000,000원이므로, 최근 거래금액보다 60,000,000원 낮습니다. 최저가를 최근 거래가격으로 나눈 비율은 94.8%입니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세 지표는 +3.3%입니다. 하락 추세로 표시되지는 않지만, 최근 12개월 거래가 단 1건이므로 이 수치만으로 시세가 안정적으로 상승한다고 결론내리기는 어렵습니다. 층수 차이뿐 아니라 내부 상태와 개별 호수의 특성도 실제 적정가격에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 약 13,400,000원을 제외한 1,086,600,000원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이므로 1,313,400,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다.

예상배당은 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 경매 청구금액은 2,701,934,236원으로 서로 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권 확정액과 우선배당 항목에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리를 기준으로 한 추정치로, 미확인 선순위 임차권 등의 존재 여부에 따라 최종 판단이 달라집니다.

④ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 근저당 미배당은 커진다

현재 신건 최저가는 감정가의 100%인 1,100,000,000원입니다. 유찰에 따른 80%·64% 시나리오를 적용하면 최저매각가는 각각 880,000,000원과 704,000,000원이 됩니다.

근저당권의 배당액은 매각가격이 내려갈수록 줄어듭니다. 반대로 채권자의 미배당 금액은 커집니다. 하지만 근저당권이 매각으로 소멸한다는 법적 구조 자체는 변하지 않기 때문에, 이 미배당 금액이 매수인의 추가 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 해양경찰청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 19층 1901호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 복합판넬 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소화설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 주상용 건부지입니다. 북서측 약 12m, 남동측 약 45m 포장도로와 접하는 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역 및 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 경제자유구역 및 성장관리권역에 포함됩니다. 감정평가에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. 4,289,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 118세대 규모의 단지이며 대상은 전용 170.055㎡의 대형 면적대입니다. 실거래 사례는 확인되지만 거래 건수가 많지 않고 가격 편차도 큽니다. 특히 단지 경매물건 평균 유찰 4.0회라는 점에서 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서 및 실제 점유관계를 확인하고, 2022.12.07 이전 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 점유자와 명도 가능성. 소유자 직접 점유인지 임차인 점유인지 확인되지 않았습니다. 낙찰 전 점유관계를 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도에 필요한 비용·기간을 검토해야 합니다.
• 근저당권 채권액 검토. 중소기업은행의 등기상 채권최고액은 2,400,000,000원, 경매 청구금액은 2,701,934,236원입니다. 배당 추정은 채권최고액 기준이므로 실제 배당에 반영될 채권액과 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실거래 적정성 검토. 최근 12개월 실거래는 2026.09의 1,160,000,000원 한 건입니다. 동일 면적의 과거 거래와 층수·내부 상태를 함께 비교해 최저가 11억이 충분한 할인인지 확인해야 합니다.
• 유찰 이력 반영. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다. 신건 최저가에 바로 응찰할지, 실제 유찰 이후의 가격 변화를 기다릴지 검토할 필요가 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 미납 관리비 중 공용부분에 해당하는 부담 가능성을 확인하고 관리사무소에서 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 취득 관련 규제 확인. 토지거래허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 지정기간 이후의 현재 규제 상태와 매수인별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “11억은 관심 가격, 권리 확인이 입찰의 전제”

이 물건의 장점은 비교적 분명합니다. 현재 최저매각가 1,100,000,000원은 2026년 9월 동일 면적의 실거래가 1,160,000,000원보다 60,000,000원 낮습니다. 등기상 중소기업은행 근저당권도 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 확인된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격과 권리 모두에서 신중해야 할 사유가 있습니다. 최근 12개월 거래가 단 1건이라 시세의 대표성이 충분하지 않고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다. 대형 면적대이면서 거래 표본이 적다는 점도 환금성 판단에서 고려해야 합니다.

무엇보다 임대관계가 미상입니다. 현재 드러난 등기만 보면 근저당 채무를 인수할 가능성은 없지만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 존재 여부가 확인되기 전에는 전체 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.

종합적으로는 B등급, 조건부 검토 대상입니다. 최근 거래보다 낮은 가격은 긍정적이지만, 임대관계 확인과 거래 표본 부족에 대한 보수적 판단이 필요합니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격 경쟁력의 최종 판단은 그다음입니다. 이 사건은 최저가 11억이라는 숫자만으로 결정하기보다 점유관계와 실제 시세를 충분히 검증한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.