인천지방법원 2025타경512482. 인천 옹진군 영흥면 내리 170-153에 위치한 토지와 펜션·단독주택 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 819.0㎡이며, 감정평가상 이용상태는 펜션 및 단독주택입니다. 현재는 미운영 중입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저매각가가 아닙니다. 임차인 공영희 씨의 전입일은 2019.12.19로, 산출된 기준일인 2025.09.18보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 및 배당관계를 확정할 수 없고, 낙찰자가 임차보증금 일부 또는 전부를 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
또한 을구에는 채권최고액 2억 6,000만원의 근저당권 설정과 이후 권리이전 기록이 함께 존재합니다. 원래 근저당권 설정은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 해당 근저당권의 이전 기록도 확인되므로 현재 권리관계를 원본 등기부로 재검증해야 합니다. 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있다는 현황도 있어 권리와 물리적 경계 양쪽 모두 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512482 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 170-153 |
| 도로명주소 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥서로16번길 139-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 펜션 및 단독주택(현재 미운영) |
| 토지면적 | 819.0㎡ · 지목 대 |
| 건물 현황 | 일반철골구조 2층 건물, 일반목구조 1층 및 2층 건물 등 |
| 소유자 | 이영애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 571,431,920원 / 571,431,920원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천옹진농업협동조합 / 206,020,322원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인 기준 | 등기사항전부증명서 발급일 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이전부터 재확인
등기상 최초 소유권보존은 2015.11.19입니다. 2018.03.15 국민건강보험공단 압류가 설정됐지만 2020.11.30 해제로 말소됐습니다.
주의할 부분은 2025.07.25 설정된 인천옹진농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고 채무자는 정경복으로 기재되어 있습니다. 해당 원등기에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2026.10.06에는 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이전 등기가 접수되어 있습니다. 원인일은 2026.08.27 확정채권양도입니다.
신청채권자는 인천옹진농업협동조합이며 청구액은 206,020,322원입니다. 근저당권 이전 기록에 등장하는 농업협동조합자산관리회사와 신청채권자의 관계, 실제 채권양도 범위 및 현재 채권자를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 매수인 인수 위험
실제 임차인은 공영희 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복 승계신고로 볼 자료가 없으므로 임차인 수를 중복 계산할 사안은 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 / 점유 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공영희 | 2019.12.19 / 점유 부분 미상 | 미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
2025.12.22 접수 |
배당요구일은 2025.12.22입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없습니다. 확정일자와 보증금, 실제 배당순위 및 매각대금에서 배당받을 금액을 확인해야 합니다.
매수인 실질취득금액 계산
낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액
공영희 씨에게 대항력이 인정되고 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있다면, 그 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
특히 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가도 실질취득금액은 보증금 수준에 가까워집니다. 낙찰가 하락만으로 취득비용이 줄어드는 구조가 아닐 수 있습니다.
현재 보증금과 실제 배당액이 확인되지 않아 실질취득금액은 산정할 수 없습니다. 배당 산출표의 매수인 인수 0원은 임차인 인수위험이 없다는 확정값으로 사용할 수 없습니다.
③ 가격 및 시세 검토 — 신건 가격만으로 판단 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 571,431,920원이며 유찰은 0회입니다. 매각기일은 2026.11.18입니다.
이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 토지와 펜션·단독주택 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 동일한 이용상태와 토지 규모, 건물 상태를 가진 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
- 동일 지역 펜션 및 단독주택의 실제 거래가격 확인
- 토지 819.0㎡와 건물별 개별 가치 및 상태 확인
- 현재 미운영 상태에서 영업 재개에 필요한 비용 확인
- 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득금액 산출
- 인접 토지 170-220에 걸친 건물의 권리 및 경계 확인
④ 예상배당표 (매각가 571,431,920원 가정 · 산출표 검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 산출표 기재액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,114,319원 |
| 1. 인천옹진농업협동조합 청구액 | 206,020,322원 | 0원으로 집계 |
| 2. 근저당권 채권최고액 | 260,000,000원 | 배당액 미확정 |
| 3. 임차인 공영희 | 보증금 미상 | 배당액 미확정 |
| 산출표상 소유자 잔여 | - | 563,317,601원 |
집행비용과 소유자 잔여는 제공된 배당 산출값입니다. 산출표는 채권자 총청구액과 총배당액을 각각 0원으로 계산하고 있으나, 사건 청구액 206,020,322원 및 근저당권 채권최고액 260,000,000원이 별도로 확인됩니다. 따라서 위 잔여금은 실제 배당순위를 반영한 확정 배당액이 아닙니다.
회차별 가격 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 산출표상 미배당 | 산출표상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 571,431,920원 | 0원 | 563,317,601원 |
| 1회 유찰 · 80% | 457,145,536원 | 0원 | 450,174,081원 |
| 2회 유찰 · 64% | 365,716,428원 | 0원 | 359,796,398원 |
위 금액은 회차별 가정 시나리오입니다. 특히 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 높다면, 미배당 보증금 인수로 인해 실질취득금액은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 및 입지 — 물리적 경계가 핵심
- 주변 환경. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 내동저수지 동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독형 펜션, 단독주택, 임야 및 농경지 등으로 구성된 소규모 펜션단지입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능합니다. 다만 실제 진입도로의 소유관계, 통행권 및 도로 폭은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 면적 819.0㎡, 완경사·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 성장관리권역에 포함됩니다. 준보전산지에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 건축법상 도로 일부 포함 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 176,500원/㎡입니다. 공시지가만으로 감정가나 실제 매매가격을 산정할 수는 없습니다.
- 건물 구조. 기호2는 일반철골구조 기타지붕 2층, 기호3은 일반목구조 경사지붕 1층, 기호4는 일반목구조 경사지붕 2층으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비 및 난방시설이 되어 있는 것으로 평가되어 있습니다.
- 현재 이용. 펜션 및 단독주택으로 이용되던 물건이나 현재 미운영 중입니다. 재운영을 위해서는 건물 상태와 시설의 실제 작동 여부를 확인해야 합니다.
이는 단순한 현장 확인 사항이 아닙니다. 건물의 실제 점유 범위, 인접 토지 소유관계, 경계 침범 여부, 사용권원, 철거 또는 사용 제한 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
감정평가서의 도면과 지적도, 건축물 현황을 대조하고 경계복원측량 및 필요시 지적현황측량을 실시한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 확인 전 입찰 보류
- 임차보증금 확인. 공영희 씨의 보증금, 실제 점유 범위, 임대차계약서 및 확정일자를 확인하세요. 보증금이 확인되기 전에는 인수금액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 대항력 확인. 2019.12.19 전입 사실과 실제 점유 여부, 임대차 개시 시점 및 권리관계를 대조하세요. 대항력이 인정되는 경우 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 2025.12.22 배당요구 접수 내용과 배당요구 범위, 실제 배당 가능액을 확인하세요. 배당요구가 있었다는 이유만으로 전액 회수된다고 가정하지 마세요.
- 근저당권 원본 대조. 2025.07.25 근저당권 260,000,000원과 2026.10.06 권리이전 기록의 관계, 원등기 말소 여부 및 현재 유효성을 확인하세요.
- 채권자 확인. 인천옹진농업협동조합의 청구액 206,020,322원과 농업협동조합자산관리회사로의 채권양도 기록을 대조하세요.
- 건물 경계 측량. 내리 170-153 제3동 건물이 인접지 내리 170-220에 걸쳐 있는지 지적측량으로 확인하세요. 인접 토지 사용권원도 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물의 포함 범위, 목록별 건물 위치, 토지와 건물의 실제 이용관계를 매각물건명세서 및 감정평가 도면과 대조하세요.
- 영업 재개 가능성. 현재 미운영 펜션의 시설 상태, 영업 관련 요건, 용도 및 인허가 가능성을 확인하세요.
- 도로 및 접근권. 차량 진입이 가능하다는 평가와 별개로 진입도로의 권리관계, 통행권 및 실제 이용 가능성을 점검하세요.
- 관리비 및 공과금. 미운영 기간의 관리비·전기·수도 등 체납 여부와 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 지적공부를 서로 대조하세요.
맺으며 — “낮은 가격보다 먼저 확인해야 할 권리와 경계”
인천 2025타경512482는 토지 819.0㎡와 펜션·단독주택이 일괄매각되는 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 571,431,920원으로 동일하고, 유찰은 아직 없습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 2019.12.19 전입한 공영희 씨의 보증금이 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분이 발생한다면, 낙찰가가 내려가도 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
여기에 근저당권의 말소 표시와 이후 권리이전 기록 사이의 관계를 재검증해야 하며, 제3동 건물이 인접 토지 내리 170-220에 걸쳐 있다는 정황도 있습니다. 이 두 가지는 낙찰 이후 해결하려고 하면 예상하지 못한 비용과 분쟁으로 이어질 수 있는 사안입니다.
시세 비교자료도 확인되지 않아 5.71억원이 저렴한 가격인지 판단할 근거가 없습니다. 펜션의 현재 미운영 상태와 생산관리지역 등 토지 규제도 추가 검토가 필요합니다.
