인천지방법원 2025타경512645. 인천 미추홀구 주안동 롯데맨션 에이동 3층 302호, 전용면적 59.67㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김지연 씨로, 2021년 7월 1일 매매를 원인으로 2021년 7월 12일 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 1억 4,000만원입니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 138,892,115원으로 신청한 강제경매입니다.

등기부에서 가장 중요한 기준권리는 2023년 4월 13일 접수된 국 명의 압류입니다. 과거 국민은행·양곡신용협동조합·하나은행 등의 근저당권은 이미 말소된 기록입니다. 기준권리 이후의 서울특별시 압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건에는 별도의 문제가 있습니다. 2024년 1월 16일 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 전입일은 기준권리보다 앞선 2021년 11월 29일이고, 보증금은 1억 3,500만원입니다. 매각물건명세서에도 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다. 다행히 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있지만, 확약서 제출 주체는 서울보증보험이고 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 이 관계와 확약 효력을 확인하지 않고 입찰하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2023년 압류, 핵심은 임차권등기

말소기준권리는 2023년 4월 13일 국 명의 압류입니다. 처분청은 울산세무서장입니다. 2024년 1월 24일 서울특별시 압류와 2025년 9월 23일 서울보증보험의 강제경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 현황 — 보증기관 승계와 미상 점유를 구분

임차권등기상 한국토지주택공사 명의의 보증금 135,000,000원은 보증기관 대위·승계 성격으로 분류되어 있습니다. 따라서 이를 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 이 권리는 실제 임차인 수에 포함하지 않고 별도 승계·배당 권리로 구분합니다.

실제 임차인으로 분류되는 별도 점유기록은 2건입니다. 다만 두 기록 모두 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 거래 1건, 최신성 부족

동일 면적 59.67㎡에 대한 비교거래는 1건입니다. 확인되는 거래는 2021년 7월, 3층, 1억 4,000만원입니다. 이 거래는 현재 매각기일과 상당한 시간 차이가 있으므로 현재 시세를 대표하는 최신 거래로 보기는 어렵습니다.

현재 최저가 145,000,000원은 비교거래 140,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 비교거래 대비 103.6%입니다. 따라서 제공된 거래금액만 놓고 보면 신건 가격에 할인 신호는 없습니다.

다만 비교거래가 2021년 7월의 단 1건이므로 이를 현재 시세로 단정할 수도 없습니다. 최근 거래 흐름이나 가격 추세를 확인할 표본이 부족합니다. 이 물건은 신건 최저가가 거래참고 금액을 웃돈다는 점과 시세 자료의 오래된 시점을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

신건 1억 4,500만원 기준으로 집행비용 약 283만원을 제외한 금액에서 임차권등기 관련 1억 3,500만원이 배당되고, 서울보증보험에는 717만원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액 중 미배당액은 131,722,115원입니다. 현재 회차의 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 이는 배당 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다

대항력 있는 임차권의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당으로 회수되지 못한 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 최저매각가가 내려가더라도 실질취득금액이 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.

* 확약서에 따른 인수 0원은 대상 권리와 말소조건이 일치하고 실제 말소가 가능한 경우에 한합니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 확약 미적용 시나리오를 기준으로 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 건물 규모. 롯데맨션 A동은 총 7세대의 다세대주택이며 2002년 5월 18일 준공입니다. 대규모 아파트 단지와 달리 거래 표본이 제한될 수 있는 소규모 공동주택입니다.
• 토지 용도. 일반상업지역에 위치하며 토지이용상황은 주상용입니다. 지목은 대, 지형은 평지·정방형으로 조사되어 있습니다.
• 도로 조건. 소로 한 면에 접하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 확인됩니다.
• 규제 사항. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인됩니다. 다만 건물의 구조·설비 및 이용상태에 관한 구체적인 확인은 별도 현장조사가 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 비교거래가 1건뿐이며 거래 시점도 2021년 7월입니다. 현재 매매수요와 적정가격을 판단하기에는 자료가 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 서울보증보험의 말소동의 확약서 원본을 확인하고 을구 16번 한국토지주택공사 명의 임차권과 동일한 권리인지 확인해야 합니다. 확약서의 수익자·권리승계 관계·말소조건을 대조하세요.
• 임차권 말소 실행. 확약서가 제출됐다는 사실만으로 등기 말소가 자동 완료되는 것은 아닙니다. 말소에 필요한 서류와 실제 이행 가능 여부를 확인하세요.
• 미상 점유 2건 확인. 보험·한국토지로 기재된 별도 점유기록의 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금을 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상인 상태에서 임의로 인수 0원 처리하면 안 됩니다.
• 배당 계산 재검토. 집행비용과 임차권 배당을 포함한 예상배당은 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등 미반영 항목을 확인하고 실제 배당순위를 다시 검토하세요.
• 실질취득 상한 설정. 임차권 말소확약이 유효한 경우와 효력이 인정되지 않는 경우를 각각 계산해야 합니다. 인수 가능 금액을 낙찰가에 합산한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 최신 거래 확인. 비교거래는 2021년 7월 1건뿐입니다. 동일 건물 및 인근 다세대의 최근 실거래를 추가 확인하고, 오래된 거래금액만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 현장 점유 및 관리상태. 실제 점유자와 명도 가능 여부, 건물 관리상태, 체납 관리비 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 말소동의 확약서 원본을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약서 제출”과 “인수위험 해소”는 다르다

인천 2025타경512645는 신건 최저가 1억 4,500만원의 다세대주택입니다. 기준권리인 2023년 압류 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 가장 중요한 변수는 한국토지주택공사 명의의 1억 3,500만원 임차권등기입니다.

서울보증보험의 말소동의 확약서 제출은 긍정적인 요소입니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 그 권리의 실질 인수액은 0원*이 될 수 있습니다. 그러나 등기상 임차권자와 확약서 제출 주체가 다르므로 원본 대조 없이 인수위험이 해소됐다고 결론 내릴 수 없습니다. 더욱이 별도 점유기록 2건은 보증금과 전입일이 확인되지 않았습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 2021년 비교거래 1건의 금액은 1억 4,000만원이고, 현재 최저가는 이보다 3.6% 높습니다. 오래된 단일 거래만으로 현재 시세를 확정할 수 없으므로 최신 거래 확인이 선행되어야 합니다.

최종 판단은 권리확약 검증 전까지 보류입니다. 확약서가 유효한지, 별도 점유기록 2건에 인수할 보증금이 있는지, 최신 거래가격이 얼마인지가 확인되어야 입찰가격을 정할 수 있습니다. 이 사건은 최저가보다 확약서의 효력과 미상 점유자의 권리관계가 먼저인 물건입니다.