인천지방법원 2025타경512737. 인천 연수구 송도동 316, 힐스테이트 송도 더테라스 106동 22층 2208호 오피스텔입니다. 소유자는 윤정희 씨이며, 등기부에는 2017년 7월 31일 매매를 원인으로 2020년 11월 6일 소유권이전등기가 접수된 것으로 나타납니다. 당시 거래가액은 359,000,000원입니다.

경매는 인천수산업협동조합의 신청으로 2025년 9월 25일 개시됐습니다. 신청채권액은 428,151,532원이고, 등기에는 2021년 8월 30일 인천수산업협동조합 명의의 채권최고액 507,600,000원 근저당권이 확인됩니다.

문제는 권리변동의 연속성입니다. 2025년 12월에는 해당 근저당권부 채권이 전국엔피엘자산대부로 이전되고, JB우리캐피탈 및 개인 3명의 질권 설정도 나타납니다. 반면 근저당권 자체는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 단순히 경매개시결정일만 보고 말소기준권리를 판단하거나, 배당 계산표의 소유자 잔여금을 그대로 믿어서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인해야 한다

근저당권 이전과 질권은 구별해야 합니다. 2025.12.04에는 기존 인천수산업협동조합 근저당권의 권리자가 주식회사전국엔피엘자산대부로 변경된 기록이 있고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권부 채권 질권 설정도 확인됩니다.

2025.12.10에는 동일한 근저당권부 채권에 대해 홍미아 55,000,000원, 전문규 33,000,000원, 김경호 22,000,000원의 질권 설정 기록이 추가됩니다. 이는 부동산에 각각 새로운 근저당권이 설정된 것으로 중복 계산할 사항이 아니라, 기존 근저당권부 채권의 귀속 및 담보관계를 확인해야 하는 사항입니다.

따라서 경매 신청 당시의 채권자와 현재 등기상 근저당권자, 질권자, 실제 배당받을 권리자의 관계를 함께 확인해야 합니다. 경매개시결정일만을 말소기준으로 삼아 후순위 권리의 소멸 여부를 단정하는 것은 위험합니다.

② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상, 대항력 가능성 확인 필요

임차인 명단이 확인되지 않는다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 다릅니다. 감정평가 현장조사에서 폐문부재로 인해 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건을 임차인 없는 물건이나 대항력 없는 물건으로 단정해서는 안 됩니다.

입찰 전 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 전입세대확인서 및 확정일자 부여 현황 확인.
• 실제 점유자와 소유자·임차인 관계 확인.
• 임대차계약서, 보증금, 계약일, 전입일 또는 사업자등록일 확인.
• 주거용 또는 업무용 사용 형태와 실제 점유 상태 확인.
• 대항력 있는 임차인이 발견되면 보증금 배당액과 미배당 인수액을 별도로 재산정.

③ 시세 비교 — 최근 거래 확인 전 가격 메리트 판단 금지

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 444,000,000원인 신건입니다. 그러나 현재 비교 가능한 최근 실거래 가격, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인할 수 없어 시장 대비 가격 수준을 판단할 근거가 없습니다.

과거 소유자 취득 거래가액 359,000,000원은 참고할 수 있지만, 현재 시세를 대표하는 가격은 아닙니다. 당시 거래와 현재 경매 감정가 사이의 차이만으로 현재 물건이 비싸거나 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

따라서 현 단계에서는 시세보다 저렴하다는 판단도, 감정가가 시세보다 높다는 판단도 유보해야 합니다. 최신 12개월 실거래 평균, 가장 최근 거래, 거래 추세를 확인한 뒤 해당 호수의 층·향·상태와 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정 · 산출 결과 검증 필요)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개

제공된 회차별 계산 결과는 다음과 같습니다. 다만 앞서 확인한 채권자 배당 누락 및 근저당권 상태 불일치가 해소되지 않았으므로, 소유자 잔여금은 실제 배당 전망이 아닌 계산 결과로만 보아야 합니다.

유찰로 최저매각가가 내려가더라도 근저당권의 실제 존속 여부, 임차보증금 인수 가능성, 채권양도 및 질권자들의 배당관계가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 오히려 낙찰가가 내려갈수록 유효한 담보권과 임차보증금이 매각대금에서 얼마나 회수되는지 더 엄격하게 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재, 송도달빛축제공원역 북측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 단지 내 상가, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 송도달빛축제공원역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 48층 건물 중 22층입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등을 갖춘 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지는 인접지 및 도로 대비 평탄한 사다리형으로 평가되었고, 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
• 주요 규제. 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 공유수면준공매립지, 지구단위계획구역 등에 해당하거나 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가서에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.18이므로 매각기일 당시의 최신 지정 여부와 실제 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 송도동의 주거·상업시설이 혼재한 오피스텔 물건입니다. 다만 최근 거래가격과 거래량, 해당 호수의 임대수요를 확인하지 못했으므로 환금성이나 적정 매각가격을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 확인 전 응찰 금지

• 근저당권 말소 여부. 2021.08.30 인천수산업협동조합 근저당권의 실제 존속 여부를 말소사항 포함 등기 원본으로 확인하세요. 이미 말소되었다는 표시와 이후 권리이전·질권 기록의 관계를 반드시 해소해야 합니다.
• 말소기준권리 확정. 2020.11.06 신한은행 근저당권은 2021.08.31 말소된 기록이 있습니다. 그 이후의 인천수산업협동조합 근저당권이 유효하게 존속하는지 확인하고, 그 결과에 따라 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부를 재검토해야 합니다.
• 채권양도 확인. 2025.12.04 인천수산업협동조합에서 주식회사전국엔피엘자산대부로 이어지는 근저당권 이전 기록을 확인하세요. 법원에 신고된 신청채권자와 현재 권리자의 관계 및 승계 서류를 대조해야 합니다.
• 질권자 확인. 제이비우리캐피탈주식회사와 홍미아·전문규·김경호의 질권 설정 기록을 확인하고, 배당받을 권리자와 배당귀속 관계를 파악하세요. 이를 독립된 부동산 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 임차인 및 점유자 확인. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 임대차계약서, 보증금, 실제 점유자를 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 배당표 재작성. 계산표의 채권자 청구액 0원 및 배당액 0원은 실제 경매청구액 428,151,532원과 충돌합니다. 근저당권의 실제 상태와 채권 승계관계를 확인해 배당순위와 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 단지·동일 조건의 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인하세요. 감정가 444,000,000원만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 감정평가서에 기재된 지정기간과 실제 매각기일이 다르므로, 매각기일 기준 최신 지정 현황 및 취득 목적에 따른 허가 대상 여부를 확인하세요.
• 관리비·인도. 오피스텔 관리비 체납, 공용부분 미납금, 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원에 제출된 채권계산서·승계 서류를 상호 대조하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 권리의 일관성이 먼저다”

힐스테이트 송도 더테라스 106동 2208호는 감정가와 최저매각가가 444,000,000원으로 동일한 신건 오피스텔입니다. 송도달빛축제공원역 인근이라는 입지와 건물의 기본적인 설비, 공부와의 차이가 없다는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

그러나 이 물건은 단순히 신건 가격만 놓고 판단할 수 없습니다. 2021년 인천수산업협동조합 근저당권의 말소 상태와 이후 권리이전·질권 설정 기록이 일치하지 않고, 경매청구액 428,151,532원이 배당 계산에 반영되지 않은 문제도 있습니다.

여기에 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없으며, 실질취득가 역시 산정이 끝난 상태가 아닙니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않아 444,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.