인천지방법원 2026타경500387. 인천 남동구 논현동 인천논현포레오피스텔 5층 504호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 9,300만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 김지우이며 청구금액은 121,546,520원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 등기부에 압류가 몇 건 있는지가 아닙니다. 2021년부터 점유·전입한 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부가 낙찰자의 실제 취득원가를 결정합니다. 등기부에는 임차보증금이 1,000만원과 1억1,100만원으로 기재되어 합계 1억2,100만원입니다. 반면 현재 최저매각가는 9,300만원입니다.

예상배당에서는 집행비용 207만4,000원을 제외한 9,092만6,000원이 경매신청채권자 김지우에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 김지우가 임차권자와 동일인이므로 이 배당액이 임차보증금에 실제 충당되는지 확인해야 합니다. 보증금 원금에 충당된다고 가정하면 미회수 원금은 약 3,007만4,000원이며, 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 이 잔액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심

이 사건의 권리관계는 일반적인 압류 후순위 권리만으로 판단하면 안 됩니다. 2018년 설정된 신한은행 근저당권은 채권최고액 106,320,000원이었으나 2021년 12월 24일 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 취급할 수 없습니다.

그 이후 2023년 1월 27일 국 명의의 압류가 등기되었고, 이를 산정상 말소기준권리로 봅니다. 그러나 임차인 김지우의 주민등록일자는 2021년 4월 26일이고 점유개시일자는 2021년 4월 11일입니다. 데이터상 대항력도 인정되어 있어, 임차인의 대항력 취득 시점은 2023년 압류보다 앞섭니다.

2023년 4월 14일 남동구 압류와 2026년 1월 16일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 이들 압류의 소멸과 임차인의 보증금 잔액 인수 문제는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억2,100만원, 잔액 인수 가능성

실제 임차인으로 확인되는 사람은 김지우 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 확인되지 않습니다. 임차권등기에는 보증금이 두 건으로 나뉘어 기재되어 있습니다.

③ 시세·실질취득 비교 — 9,300만원으로 끝나는 물건이 아니다

이 물건은 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 비교자료를 확인할 수 없어 일반적인 시세 대비 저렴 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 9,300만원을 시장가격으로 간주하거나, 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

대신 임차보증금과 예상배당을 기준으로 실질취득 구조를 살펴봐야 합니다.

위 실질취득 추정은 김지우에게 지급되는 예상배당 90,926,000원이 임차보증금 원금에 충당된다는 가정입니다. 이 경우 낙찰자가 부담하는 잔액은 약 30,074,000원이고, 낙찰가와 합산한 취득원가는 약 123,074,000원이 됩니다.

한편 경매신청채권 청구액은 121,546,520원이며 예상배당액 90,926,000원을 차감한 청구액 기준 미배당은 30,620,520원입니다. 이는 보증금 원금 잔액 30,074,000원과 다릅니다. 청구액과 임차보증금의 동일 채권 여부, 이자 포함 관계, 실제 배당 충당 내역을 확인해야 하며 두 금액을 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 매각대금 9,300만원은 집행비용 207만4,000원과 신청채권자 배당 9,092만6,000원으로 전액 소진됩니다. 신청채권의 미배당액은 30,620,520원입니다. 이 미배당액이 임차보증금 잔액과 어떻게 연결되는지 확인해야 하며, 매각물건명세서에 기재된 매수인 인수 조건은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 별개

유찰 시나리오에서도 신청채권 미배당액은 계속 증가합니다. 특히 임차권의 잔액 인수 조건이 유효하다면 최저가가 7,440만원 또는 5,952만원으로 내려가더라도 매수인의 부담이 같은 폭으로 줄어든다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 후구포역(수인선) 북측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무·상업용 부동산과 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 중로각지에 접하고 차량 주정차가 용이한 것으로 평가되었습니다. 인근에 버스정류장과 수인선 후구포역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 지하 5층, 지상 15층 규모입니다. 사용승인일은 2018.09.19.이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·경보·난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 1,121.0㎡, 공시지가는 3,159,000원/㎡입니다. 평지의 세장형 토지로 북서측 논현로 및 남동측 논현로 26번길과 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역 등의 사항이 있습니다. 토지거래허가구역의 지정 대상과 본건 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔로서 아파트와 동일한 거래·환금성을 전제해서는 안 됩니다. 동일 조건 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 가격의 시세 대비 적정성은 판단 보류입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 2021.03.06. 및 2021.11.26. 계약서, 보증금 1,000만원과 1억1,100만원의 지급증빙, 확정일자, 전입신고, 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 김지우의 채권 동일성 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이므로 경매신청채권 121,546,520원과 임차보증금 121,000,000원이 동일한 채권인지 확인해야 합니다. 중복 회수 또는 별도 채권 여부를 추정으로 결정하지 마세요.
• 가장임차인 의심 검증. 관계인 또는 가장임차인 가능성 메모가 존재합니다. 임대차 체결 경위, 보증금 지급계좌, 자금 출처, 실제 거주 및 점유 자료를 확보해야 합니다. 의심만으로 임차권을 배제해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 3번 임차권등기의 잔액 인수 조건을 원본 매각물건명세서에서 확인하고, 배당으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 보증금 잔액을 구분해야 합니다.
• 예상배당의 실제 충당 확인. 집행비용 2,074,000원, 김지우 예상배당 90,926,000원 및 청구액 기준 미배당 30,620,520원의 관계를 확인해야 합니다. 보증금 원금 잔액 추정치 30,074,000원과 동일한 금액으로 간주하지 마세요.
• 실질취득 상한 설정. 최저가 93,000,000원만을 기준으로 응찰하지 말고 낙찰가와 인수 가능 잔액을 합산하세요. 원금 기준 실질취득 추정은 약 123,074,000원입니다.
• 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자, 임차권등기 후 퇴거 여부, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리비 체납 및 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “9,300만원짜리 오피스텔”이 아니다

이 물건의 가장 큰 위험은 압류 두 건이나 과거 근저당권이 아닙니다. 이미 말소된 2018년 근저당권과 2023년 이후 압류를 구분하는 것보다 더 중요한 것은 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 김지우의 보증금 1억2,100만원입니다.

현재 최저가는 9,300만원이지만, 매각물건명세서에는 임차권 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 예상배당액이 보증금 원금에 충당된다는 가정에서 원금 미회수액은 약 3,007만4,000원이고, 이를 낙찰가에 더한 실질취득 추정액은 약 1억2,307만4,000원입니다. 신청채권 기준 미배당액은 3,062만520원으로 별도 확인이 필요합니다.

여기에 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이라는 점, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 점까지 겹칩니다. 실제 임대차가 유효하면 보증금 잔액 인수 위험이 크고, 가장임차인 여부가 쟁점이 된다면 권리관계 자체에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.