부산지방법원 2025타경101732. 부산 사상구 감전동 마트월드 1층 비152호입니다. 현재 소유자는 곽추종이며, 2016.04.26. 매매를 원인으로 2016.04.29. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 28,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 2020.06.02. 부산산업용재유통상가협동조합의 가압류 1,017,810원이 기준이 되고, 이후 마트월드관리단의 경매개시결정·가압류, 사상구 압류, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않으며 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 채권 총액 46,807,255원에 비해 현재 회차 매각가정액은 13,720,000원으로, 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 13,073,040원, 미배당액은 33,734,215원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101732 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 502-1 마트월드 1층비152호 |
| 도로명 | 부산광역시 사상구 낙동대로 910 |
| 용도 | 기타 · 공부상 판매시설 |
| 소유자 | 곽추종 · 2016.04.29. 소유권이전 · 거래가액 28,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 13,720,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 20,811,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준권리는 2020.06.02. 갑구 6번 가압류입니다. 해당 권리 이후 등기된 갑구 9번 경매개시결정, 갑구 11번 사상구 압류, 갑구 13번 마트월드관리단 가압류, 갑구 14번 경매개시결정, 갑구 16번 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 없어 임차보증금 인수 문제도 없습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 시세 판단은 별개
감정가는 40,000,000원, 현재 최저매각가는 13,720,000원이며 이미 3회 유찰되었습니다. 다만 이 물건은 공부상 판매시설이고, 비교 가능한 실거래 가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 반복 유찰 그 자체가 가격 메리트를 보증하지 않으므로 실제 점포 이용성·거래 가능성·관리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 33,734,215원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 9,604,000원 | 9,031,128원 | 37,776,127원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 6,722,800원 | 6,201,790원 | 40,605,465원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 13,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 646,960원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산산업용재유통상가협동조합 | 1,017,810원 | 1,017,810원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 마트월드관리단 | 20,811,510원 | 12,055,230원 |
| 갑구 13번 가압류 · 마트월드관리단 | 4,166,425원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 마트월드관리단 | 20,811,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 46,807,255원 중 채권자 배당액은 13,073,040원, 미배당액은 33,734,215원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·이용 메모
- 용도. 사건 용도는 기타이며, 매각물건명세서 비고에는 공부상 판매시설로 등재되어 있습니다.
- 토지이용. 토지이용상황은 상업용이며 지목은 대, 지형은 평지·정방형입니다.
- 도로. 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지면적은 18,474㎡입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,272,000원입니다.
- 지역·지구. 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함되고, 재생사업지구·공공시설구역·일반공업지역·준공업지역· 지구단위계획구역 및 대로1류·중로2류·소로1류와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 현재 최저가와 비교할 실거래 기준값이 없어, 현장 중개·유사 점포 거래·임대수익 등을 통해 적정가를 별도로 검증해야 합니다.
- 판매시설 이용성. 공부상 판매시설인 만큼 실제 점포 위치, 통행량, 영업 가능성, 공실 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰됐다는 사실 자체보다 반복 유찰의 원인이 가격인지, 이용성인지, 관리 문제인지 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비 확인. 마트월드관리단이 채권자로 등장하므로 관리 관련 미납 여부와 매수인 부담 가능 범위를 원본 자료와 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 사상구 및 국민건강보험공단 압류가 등기되어 있으므로 배당과 별개로 실제 체납 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 가격 매력은 별개
이 물건은 2020.06.02. 가압류가 말소기준권리이고, 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
다만 감정가 40,000,000원에서 현재 13,720,000원까지 내려와 이미 3회 유찰되었고, 공부상 판매시설입니다. 비교 가능한 실거래 기준 없이 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 이 사건은 권리보다 실제 이용성·환금성·적정가격 검증이 더 중요한 물건으로 보는 편이 데이터와 일치합니다.