부산지방법원 2025타경101732. 부산 사상구 감전동 마트월드 1층 비152호로, 공부상 판매시설로 등재된 집합건물입니다. 소유자 곽추종은 2016년 4월 26일 매매를 원인으로 28,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 최저가는 공교롭게도 같은 28,000,000원입니다. 그러나 이는 2016년 거래가와 현재 최저가가 같다는 뜻일 뿐, 현재 시장가격이 28,000,000원이라는 의미는 아닙니다.
등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2020년 6월 2일 부산산업용재유통상가협동조합의 가압류 1,017,810원입니다. 그 이후의 강제경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 세금 관련 압류가 당해세에 해당하면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있으므로 배당 순서와 실제 소멸 범위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 502-1 마트월드 1층 비152호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 낙동대로 910 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 공부상 판매시설 |
| 소유자 | 곽추종 (2016.04.26. 매매, 거래가액 28,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 20,811,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 가압류
임차인 없음. 별도로 신고되거나 조사된 임차인이 없어 대항력, 우선변제권, 임차보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
② 가격 해석 — 70% 유찰가지만 시세 판단은 보류
감정가는 40,000,000원, 현재 최저가는 28,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 12,000,000원이 낮아졌지만, 현재 거래시세나 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
소유자의 2016년 취득가액도 28,000,000원으로 현재 최저가와 같지만, 취득 시점이 다르므로 이를 현재 시세의 근거로 사용할 수 없습니다. 특히 판매시설은 주거용 부동산과 달리 점포 위치, 상가 활성도, 관리비, 공실, 출입 동선 등에 따라 가치 편차가 커 현장 확인의 비중이 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 부산산업용재유통상가협동조합 | 20,811,510원 | 20,811,510원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산산업용재유통상가협동조합 | 1,017,810원 | 1,017,810원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 부산산업용재유통상가협동조합 | 20,811,510원 | 5,266,680원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 마트월드관리단 | 20,811,510원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 | 20,811,510원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 마트월드관리단 | 4,166,425원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 마트월드관리단 | 20,811,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 109,241,785원 중 27,096,000원이 배당되고, 82,145,785원이 미배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 용도·입지 메모
- 용도. 공부상 판매시설로 등재된 마트월드 1층 비152호입니다. 주거용이 아닌 상업용 집합건물이므로 영업 가능성·공실·관리비를 중심으로 판단해야 합니다.
- 토지. 대지 면적은 18,474㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 형상·도로. 평지의 정방형 토지이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역에 포함되고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 주변 계획. 재생사업지구·공공시설구역·일반공업지역·지구단위계획구역 및 여러 도로에 접하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 2,272,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점포 사용 여부와 점유자를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 마트월드관리단이 여러 차례 경매와 가압류를 신청했습니다. 관리단에 공용부분 관리비 체납액과 납부 책임 범위를 확인하세요.
- 당해세 확인. 사상구와 국민건강보험공단 압류를 포함한 압류 이력이 있습니다. 매각물건명세서, 법원 문건과 관계기관을 통해 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 판매시설 가치 확인. 동일 건물의 최근 매매·임대사례, 공실률, 유동인구, 출입 동선과 영업 가능한 업종을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 취하·말소 대조. 과거 강제경매 중 일부는 취하로 말소됐습니다. 현재 등기부에서 각 말소 표시와 2025타경101732 경매개시결정의 존속 여부를 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 현장에 달렸다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 임차인 없이 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 28,000,000원입니다.
하지만 권리가 단순하다고 해서 투자 판단까지 쉬운 것은 아닙니다. 공부상 판매시설이고 현재 실거래 시세 자료가 없으며, 관리단 채권·압류·반복된 경매 이력이 존재합니다. 채권자 미배당액도 82,145,785원에 달합니다. 권리상 인수는 0원이지만, 가격과 환금성은 확인되지 않은 물건입니다. 최저가 70%라는 숫자보다 현장 영업상태, 관리비 체납과 동일 건물 거래사례를 먼저 확인하는 보수적 접근이 필요합니다.