울산지방법원 2025타경11652. 울주군 온양읍 동상리 933의 연립·다세대 건물과 토지가 함께 얽힌 사건입니다. 등기상 현재 공유자는 김영주 1/2, 김인주 1/2이고, 이번 강제경매개시결정은 김인주 지분에 관해 주식회사동부에셋자산관리대부가 신청한 구조입니다. 현재 최저매각가는 13,231,000원으로 감정가 78,723,300원의 16.81%까지 낮아졌습니다. 다만 이 사건은 일반적인 단독 소유 부동산을 싸게 사는 형태가 아니라, 공유지분·제시외 건물·법정지상권 가능성을 함께 봐야 하는 사건입니다.
권리 순서 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 2018년에 설정됐던 김인주 지분 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2020.11.27. 재단법인신용보증재단중앙회 가압류 4,897,625원입니다. 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 소멸과 별개로 ‘지분만 취득한 뒤 실제로 어떻게 사용하고 처분할 수 있느냐’는 별도의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 933 · 도로명 울산광역시 울주군 온양읍 상서3길 13-2 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 공유자 | 김영주 2분의 1 · 김인주 2분의 1 |
| 매각 구조 | 일괄매각 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 78,723,300원 / 13,231,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동부에셋자산관리대부 / 9,845,954원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 228.9㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 263,100원/㎡ |
| 토지 형상 / 접면 | 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 ‘지분’은 남는다
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 경매 대상 김인주 지분 기준으로는 2018년 근저당들이 이미 말소됐고, 2020.11.27. 가압류가 말소기준이 됩니다. 이후 한빛자산관리대부·대한채권관리대부의 가압류와 주식회사동부에셋자산관리대부의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 5회 유찰은 사실, ‘시세보다 저렴’은 확인 불가
감정가는 78,723,300원, 현재 최저매각가는 13,231,000원입니다. 5회 유찰로 감정가의 16.81% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건은 지분매각이고, 제시외 건물 일부가 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 높은 유찰 횟수와 낮은 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가 13,231,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 여부는 판정하지 않습니다. 특히 최저매각가격 자체가 매각 제외 제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한될 가능성을 감안해 산정된 금액이라는 점이 중요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 13,231,000원 | 12,592,842원 | 29,001,491원 |
| 6회 유찰 시 | 9,261,700원 | 8,694,989원 | 32,899,344원 |
| 7회 유찰 시 | 6,483,190원 | 5,966,493원 | 35,627,840원 |
③ 예상배당표 (매각가 13,231,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 638,158원 |
| 1. 가압류 · 재단법인신용보증재단중앙회 | 4,897,625원 | 4,897,625원 |
| 2. 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 15,825,534원 | 7,695,217원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대한채권관리대부 | 11,025,220원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 9,845,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 41,594,333원 중 12,592,842원이 배당되고, 29,001,491원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 주식회사동부에셋자산관리대부의 청구액 9,845,954원도 현재 매각가 가정에서는 배당액 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 제시외 건물·법정지상권 — 이 사건의 핵심 리스크
매각비고상 블럭조 스레트지붕 단층 창고 9.9㎡는 매각대상에 포함됩니다. 반면 토지 위의 다른 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
| 구분 | 구조·용도 | 면적 | 매각 여부 |
|---|---|---|---|
| 제시외 건물 | 블럭조 스레트지붕 단층 창고 | 9.9㎡ | 포함 |
| (ㄱ) | 블록조 판넬기와지붕 단층 주택 및 창고 | 24.9㎡ | 제외 |
| (ㄴ) | 블록조 판넬지붕 단층 창고 | 3㎡ | 제외 |
| (ㄷ) | 판넬조 판넬지붕 단층 화장실 | 3.4㎡ | 제외 |
또한 최저매각가격은 위 제시외 건물들이 매각대상에서 제외됨으로써 토지의 소유권 행사가 제한되는 경우를 감안한 금액입니다. 즉 현재 최저가가 낮다는 사실 자체에 이미 토지 이용 제한 가능성이 반영돼 있습니다.
목록 1 건물은 공부상 기와지붕이나 현황은 판넬기와지붕으로 조사돼 있어 현황과 공부의 차이도 존재합니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지 규모. 228.9㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 지형. 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 263,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 일반 단독 소유가 아니라 지분매각이고 5회 유찰된 사건이므로, 취득 후 공유관계 정리와 재매각 가능성을 일반 연립·다세대 물건보다 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 등기상 김인주 2분의 1 지분과 현재 강제경매개시결정의 대상을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수청구권 행사 가능성과 과거 보증금 미납에 따른 행사 제한 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물과 토지의 소유관계·건축 시점·토지와 건물의 소유자 변동을 대조해 성립 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 경계. 9.9㎡ 창고는 포함되지만 24.9㎡ 주택·창고, 3㎡ 창고, 3.4㎡ 화장실은 제외됩니다. 현장에서 위치와 점유관계를 구분해야 합니다.
- 가격판단. 최저가 13,231,000원이 감정가의 16.81%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 지분가치와 토지 사용 제한을 반영한 별도 가치산정이 필요합니다.
- 등기 범위. 공유자 김영주 지분에는 2025.10.22. 및 2026.01.15. 국 명의 압류가 등기돼 있으므로, 경매 대상 지분과 비매각 공유지분의 권리관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%”보다 중요한 것은 취득 후 사용 가능성
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 78,723,300원이 5회 유찰돼 최저가 13,231,000원까지 내려왔고, 임차인도 없으며 권리 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 저가매수형이라고 볼 수는 없습니다.
핵심은 김인주 2분의 1 지분의 지분매각, 공유자 우선매수권, 매각에서 제외되는 제시외 건물, 그리고 그 건물들 때문에 토지에 법정지상권이 성립할지 불분명하다는 점입니다. 더구나 현재 최저가는 이미 이러한 토지 소유권 행사 제한 가능성을 감안해 정해진 금액입니다.
따라서 이 사건의 판단 순서는 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌나’가 아니라, 어떤 지분을 취득하는지 → 공유관계를 어떻게 정리할지 → 제외 건물과 토지를 실제로 어떻게 사용할 수 있는지 → 그 상태에서 13,231,000원이 적정한지가 되어야 합니다. 최근 실거래 근거가 없는 상태에서는 시세 할인 여부를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
