울산지방법원 2025타경11652. 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 933의 연립·다세대 및 토지가 함께 다뤄지는 사건입니다. 소유관계는 김영주·김인주가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 상태입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020년 11월 27일 김인주 지분에 설정된 재단법인신용보증재단중앙회의 가압류 4,897,625원입니다. 이후 한빛자산관리대부 가압류, 대한채권관리대부 가압류, 현재 강제경매개시결정 및 국세 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 등기상 권리의 소멸 여부만 보고 이 사건을 단순하게 평가하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 지분매각이라는 점과 함께, 토지 위 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되며 그 때문에 토지의 소유권 행사가 제한받는 사정을 최저매각가격에 이미 반영했다고 명시돼 있습니다. 또한 매각대상이 아닌 별도의 제시외 건물을 위하여 토지 부분에 법정지상권이 성립하는지는 불분명하다고 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11652 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 933 · 상서3길 13-2 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 김영주 2분의 1 · 김인주 2분의 1 |
| 토지 | 228.9㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 도시지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 263,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 78,723,300원 / 27,002,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동부에셋자산관리대부 / 9,845,954원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 물건 자체의 사용제약이 핵심
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·매수인 승계 문제는 발생하지 않고, 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 말소기준으로 잡힌 2020.11.27 가압류 이후 등기된 한빛자산관리대부·대한채권관리대부의 가압류, 현재 강제경매개시결정, 두 건의 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 매각 범위 — 포함되는 건물과 제외되는 건물을 구분해야 한다
이 사건은 일괄매각이며, 블럭조 스레트지붕 단층 창고 9.9㎡는 매각대상에 포함됩니다. 반면 토지 위의 제시외 건물 가운데 블록조 판넬기와지붕 단층 주택 및 창고 24.9㎡, 블록조 판넬지붕 단층 창고 3㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 화장실 3.4㎡는 매각에서 제외됩니다.
또한 목록 1 건물은 공부상 기와지붕으로 되어 있으나 현황은 판넬기와지붕입니다. 공부와 현황의 차이도 입찰 전 원문과 현장을 대조해야 할 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 886,036원 |
| 1. 가압류 · 재단법인신용보증재단중앙회 | 4,897,625원 | 4,897,625원 |
| 2. 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 15,825,534원 | 15,825,534원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대한채권관리대부 | 11,025,220원 | 5,392,805원 |
| 4. 경매신청 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 9,845,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 41,594,333원 가운데 예상배당은 26,115,964원이고, 미배당액은 15,478,369원입니다. 신청채권자 청구액 9,845,954원은 현재 가정 배당에서 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·환금성 메모 (감정 및 토지 정보 기준)
- 토지. 면적 228.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 형상·접면. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·도시지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 263,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지분매각이고 토지 위 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되며 법정지상권 여부도 불분명해, 일반적인 단독소유 연립·다세대보다 매수자 검토사항이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 범위 확인. 공유관계와 실제 매각 대상 지분을 매각물건명세서·등기부 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 지분매각이므로 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물의 소유관계와 성립요건 확인이 핵심입니다.
- 제시외 건물 경계. 9.9㎡ 창고는 포함되지만 24.9㎡ 주택·창고, 3㎡ 창고, 3.4㎡ 화장실은 제외됩니다.
- 가격 해석. 27,002,000원은 감정가의 34.3%이지만 토지 소유권 행사 제한을 감안해 산정된 금액이므로 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 현황 차이. 공부상 기와지붕과 현황상 판넬기와지붕의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 계산상 미배당 채권이 15,478,369원 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 법정지상권 등 비금전적 사용제약은 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각 대상 도면·현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 내려온 사건이 아니라, 복잡성이 가격에 반영된 사건
감정가 78,723,300원이 세 번의 유찰을 거쳐 27,002,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 토지 위 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격 자체도 그 제시외 건물 때문에 토지의 소유권 행사가 제한되는 경우를 반영한 금액입니다.
여기에 매각대상이 아닌 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 명세서 문구까지 겹칩니다. 임차인 없음·배당표상 인수 0원이라는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 이 사건을 권리상 깨끗한 저가매수 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 가격보다 공유관계와 토지 사용권을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
