부산지방법원 2026타경100206. 부산 강서구 신호동 ‘부산신호사랑으로부영2차’ 204동 2층 202호, 전용면적 기준 147.1006㎡ 아파트입니다. 소유자 이애숙은 2021.09.13 매매를 원인으로 2021.11.12 소유권을 이전받았고 거래가액은 362,000,000원입니다. 같은 날 가야동새마을금고가 채권최고액 303,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 리드코프 근저당, 에잇퍼센트 근저당 및 그 이전, 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이 가운데 리드코프 근저당과 부산신용보증재단 가압류 등은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 경매의 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100206 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 신호동 298-1 부산신호사랑으로부영2차 204동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 · 전용 147.1006㎡ · 16층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이애숙 · 2021.09.13 매매 · 거래가액 362,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 176,890,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 240,237,885원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 배당자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 단계에서는 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계를 최종 대조하는 절차가 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월을 우선하면 할인 폭이 크다
같은 단지 ‘부산신호사랑으로부영2차’의 동일면적 147.1㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 381,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 390,200,000원과 최신 거래 385,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.0% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 147.1㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 147.1㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2025.12 | 147.1㎡ | 7 | 378,000,000원 |
| 2025.11 | 147.1㎡ | 10 | 388,000,000원 |
| 2025.08 | 147.1㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 147.1㎡ | 5건 | 390,200,000원 |
현재 최저매각가 176,890,000원은 최근 12개월 평균의 45.3%입니다. 전체 실거래 평균 대비 지표도 46.4%지만, 이 사건은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 현재 최저가가 크게 낮습니다. 감정가 361,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 390,200,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,276,460원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 가야동새마을금고 | 303,600,000원 | 173,613,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 303,600,000원 중 예상 배당은 173,613,540원, 미배당은 129,986,460원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 176,890,000원 | 173,613,540원 | 129,986,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,822,999원 | 121,289,477원 | 182,310,523원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 86,676,099원 | 84,715,929원 | 218,884,071원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권 미회수와 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송정초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·학교·공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 규모. 부산신호사랑으로부영2차는 1,388세대이며 2014.06.26 준공입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 2층 202호이며 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 공동현관관리기, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 동일면적 실거래 12건이 확인되며 최저 320,000,000원, 최고 440,000,000원, 전체 평균 381,416,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최종 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.11.12 가야동새마을금고 근저당권 303,600,000원이 기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당은 129,986,460원이지만 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 실거래 비교. 전체 평균 381,416,666원보다 최근 12개월 평균 390,200,000원과 최신 거래 385,000,000원을 우선 기준으로 확인하세요.
- 2층 개별성. 비교 실거래는 4층·6층·7층·10층·14층 등으로 구성되어 있어 본건 2층의 개별 상태와 층 차이를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·조세. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 조세 관계도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 이미 두 번 낮아졌다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2021.11.12 근저당권이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 현재 최저가 176,890,000원은 감정가의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 390,200,000원의 45.3%입니다. 최신 거래도 385,000,000원으로 확인됩니다.
따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보여도 실질취득가가 별도로 불어나는 인수형 경매가 아닙니다. 제공된 배당자료에서는 실질취득이 현재 최저가와 같습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 최종 입찰 판단에서는 점유관계 원본 확인을 마지막 단계로 남겨두는 것이 중요합니다.
