252,700,000원
부산지방법원 2026타경100206. 부산 강서구 신호동 ‘부산신호사랑으로부영2차’ 204동 2층 202호, 전용 147.1006㎡ 아파트입니다. 소유자 이애숙은 2021.09.13. 매매계약을 원인으로 2021.11.12. 거래가 362,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 가야동새마을금고가 채권최고액 303,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 말소기준보다 늦습니다. 일부 권리는 이미 말소됐고, 남은 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 채권 미배당액이 238,237,800원 발생하지만, 이는 후순위 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 실질취득액은 낙찰가와 동일한 252,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 신호동 298-1 부산신호사랑으로부영2차 제204동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 147.1006㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이애숙 (2021.11.12. 소유권 취득 · 거래가 362,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 252,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리부산새마을금고(변경 전 가야동새마을금고) / 240,237,885원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 규모 / 준공 | 1,388세대 / 2014.06.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.11.12. 가야동새마을금고 근저당입니다. 2022.05.30. 설정된 에잇퍼센트 근저당은 2023.12.21. 오케이에프앤아이대부로 이전됐으나, 말소기준보다 늦은 후순위 권리라는 점은 달라지지 않습니다. 2025년 개시된 첫 임의경매는 2026.03.03. 말소됐고, 현재 사건은 2026.03.09. 다시 개시된 임의경매입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 35.2% 낮다
동일 단지 전용 147.1㎡ 거래는 2024.06.부터 2026.06.까지 12건 확인됩니다. 전체 평균은 381,416,666원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 390,200,000원, 최신 거래는 2026.06.의 385,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.0% 높은 흐름으로, 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 147.1㎡ | 6층 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 147.1㎡ | 14층 | 440,000,000원 |
| 2025.12 | 147.1㎡ | 7층 | 378,000,000원 |
| 2025.11 | 147.1㎡ | 10층 | 388,000,000원 |
| 2025.08 | 147.1㎡ | 6층 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 147.1㎡ | 7층 | 383,000,000원 |
| 2025.05 | 147.1㎡ | 4층 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 147.1㎡ | 12층 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 147.1㎡ | 14층 | 363,000,000원 |
| 2024.08 | 147.1㎡ | 13층 | 405,000,000원 |
| 2024.06 | 147.1㎡ | 9층 | 370,000,000원 |
| 2024.06 | 147.1㎡ | 13층 | 385,000,000원 |
| 전체 평균 | 147.1㎡ | 12건 | 381,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 147.1㎡ | 5건 | 390,200,000원 |
현재 최저가 252,700,000원은 최근 12개월 평균의 64.8%이며, 최신 거래 385,000,000원의 약 65.6%입니다. 12건 중 가장 낮은 거래가 320,000,000원보다도 67,300,000원 낮습니다. 권리 인수액이 0원이므로 시세와 비교할 실질취득액도 252,700,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,337,800원 |
| 1. 근저당 · 가야동새마을금고 | 303,600,000원 | 248,362,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에잇퍼센트 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 486,600,000원 중 채권자 예상배당은 248,362,200원이며, 미배당액은 238,237,800원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 반영한 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 252,700,000원 | 238,237,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 176,890,000원 | 312,986,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 123,822,999원 | 365,310,523원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 현재 최저가가 이미 최근 시세보다 크게 낮으므로 추가 유찰만을 전제로 판단하기보다, 물건 상태와 점유비용을 반영한 입찰 상한을 먼저 정하는 편이 합리적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 송정초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 단지 내 상가, 학교, 공원과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 단지. 2014.06.26. 준공된 1,388세대 단지이며 대상 면적은 전용 147.1006㎡입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 공동현관관리기와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형·평탄한 공동주택 건부지이며 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역, 신호지방산업단지, 지원시설구역 등에 포함됩니다.
- 교육환경. 송정유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래 12건이 확인돼 거래 표본은 존재하지만, 전용 147.1㎡의 대형 면적이고 대상이 2층이므로 중소형·중층 이상보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문을 통해 점유자를 확인하세요.
- 2층 가격 보정. 최근 거래는 4층 이상 표본입니다. 저층 선호도와 소음·조망·사생활 차이를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 내부 상태. 동일 면적 최신 거래가 385,000,000원이더라도 내부 수리 범위에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다.
- 말소기록 대조. 리드코프 근저당 말소, 에잇퍼센트 근저당의 오케이에프앤아이대부 이전과 현재 채권관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당액 성격. 채권최고액은 실제 채무액과 다를 수 있습니다. 배당요구 종기와 채권계산서를 확인하세요.
- 규제 확인. 경제자유구역·산업단지·교육환경보호구역 등 토지이용 제한이 실제 이용이나 향후 변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 현장 확인에 있다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2021.11.12. 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 정리되며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 252,700,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격도 최근 12개월 평균 390,200,000원의 64.8%, 최신 거래 385,000,000원의 약 65.6%로 충분한 간격이 있습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 4.0% 높아 하락장 때문에 평균이 왜곡된 상황은 아닙니다. 다만 대상이 2층이고 임대관계가 미상이므로 점유·명도·수리비를 확인하지 않은 할인율은 확정 수익이 아닙니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 여유 있음, 현장 확인 필수입니다.