광주지방법원 2024타경69631. 광주 남구 방림동 금호맨션 제101동제102동 20층 2008호 아파트입니다. 소유자 김종현은 2008년 4월 8일 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 294,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 164,640,000원으로 감정가의 56%입니다.
등기부상 말소기준은 2020년 2월 18일 설정된 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 기은할부금융·샘신용협동조합·대광새마을금고의 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 말소된 권리를 다시 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵고, 말소기준 이후의 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경69631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 용대로 180-8, 제101동제102동 제20층 제2008호 (방림동, 금호맨션) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하1층/지상22층 중 20층 |
| 소유자 | 김종현 (2008.04.08. 거래가액 120,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 164,640,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이파이낸셜대부 주식회사 / 55,034,589원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소등기를 함께 읽어야 한다
임차인 없음. 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 2020년 2월 18일 에스비아이저축은행 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 뒤 순위로 설정된 추가 근저당과 2022년 근저당·전세권, 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 비교는 보류
최저매각가 164,640,000원은 감정가 294,000,000원의 56%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 단지 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 시장가격 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,104,960원 |
| 을구 1번 근저당 · 기은할부금융주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 샘신용협동조합 | 150,150,000원 | 125,535,040원 |
| 을구 5번 근저당 · 대광새마을금고 | 140,400,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 76,800,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 테크메이트코리아대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 에이파이낸셜대부 | 80,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 전세권 · 에이파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시뮬레이션상 총 채권액은 665,350,000원, 채권자 배당액은 161,535,040원, 미배당액은 503,814,960원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 방림동 광주방림초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상22층 건물이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 동측과 북측으로 각각 왕복4차선 도로와 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,038㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 아파트 부지이며 공시지가는 1,458,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류에 접합합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 을구 1·3·5번 근저당의 말소등기와 예상배당표 반영 내용이 서로 다르므로 등기부 원본과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 56%만으로 저가라고 판단하지 말고 금호맨션의 최신 거래가와 동일·유사 층 거래를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 소유자 거주 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 예상배당상 신청채권자 배당이 0원이므로 매각 진행상태와 취하·변경 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 시설 상태. 20층 호실의 누수·창호·난방·승강기 이용 상태와 내부 수리비를 점검하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — 인수는 0원, 가격과 배당은 확인 후
이 사건은 임차인과 매수인 인수액만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이며 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 56%까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없고, 등기부에서 말소된 근저당들이 예상배당표에는 배당대상으로 포함돼 있다는 불일치가 있습니다. 이 차이 때문에 현재 회차 미배당액이 503,814,960원, 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 배당관계는 보류”입니다. 최신 실거래와 원본 배당관계를 확인한 뒤에만 응찰가를 결정해야 합니다.
