울산지방법원 2025타경11788. 울산 남구 신정동 대상웰리움 6층 602호입니다. 물건의 용도 표기는 근린시설이며, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이고 관리상태가 무난한 건물로 기재되어 있습니다. 소유자는 노희창이며, 2021.03.26. 거래가액 145,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 주택임차권등기와 강제경매개시결정, 후순위 압류가 얽혀 있지만, 이번 사건의 가장 중요한 변수는 등기상 권리의 개수보다 선순위 임차보증금의 인수 여부와 확약의 적용 범위입니다.
최세아는 2023.03.27. 전입·점유를 시작했고, 2023.03.07. 확정일자를 받았습니다. 2024.07.25. 임차권등기가 이루어졌으며, 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 그러나 이후 해당 임차권에 관해 매각에 따른 말소에 동의하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서가 제출되었습니다. 최세아의 인수 부담은 확약으로 해소되는 방향이지만, 이 효과가 이하영에게까지 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 6층 602호 도로명: 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지상 18층 중 6층 |
| 사용승인일 | 2019.10.22 |
| 소유자 | 노희창 (2021.03.26. 소유권이전 · 거래가액 145,500,000원) |
| 감정가 | 135,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,150,000원 (감정가 49% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 입찰보증금 | 매각공고 및 해당 회차 입찰조건 확인 필요 |
| 임차관계 | 최세아 · 이하영 / 실제 임차인 2명 기재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
이 사건의 말소기준권리는 2025.05.13. 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류와 울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 최세아의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기되어 확약이 없다면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최세아 | 전유부분 전부 2023.03.27 |
135,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 확정 2023.03.07 |
실질 0원 확약서 제출 |
| 이하영 | 주거 전입일 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 확약 적용 밖 |
최세아는 2024.07.25. 임차권등기 및 배당요구 사실이 확인됩니다. 이하영의 대항력·보증금은 확정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인처럼 보여도 결론은 보류
감정가 135,000,000원 대비 최저매각가는 66,150,000원으로 49%입니다. 이미 5회 유찰되었고, 다음 회차 가정에서는 최저가가 더욱 낮아집니다. 그러나 현재 확인되는 거래시세가 없어 이 금액이 실제 오피스텔 시장가격보다 저렴한지는 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 최세아 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (49%) | 66,150,000원 | 70,440,700원 | 0원 |
| 6회 유찰 (39.2%) | 52,920,000원 | 83,432,560원 | 0원 |
| 7회 유찰 (31.36%) | 42,336,000원 | 93,826,048원 | 0원 |
확약 전 계산상 인수액은 확약 효력을 배제한 가상 시나리오입니다. 최세아의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 금액을 매수인에게 더하지 않습니다. 표의 최세아 실질 인수액은 이하영의 미확정 권리를 포함하지 않습니다. 향후 유찰 시 금액은 가정값이며 실제 매각조건은 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정 · 확약 반영 전 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,590,700원 |
| 1. 임차인 · 최세아 | 135,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표는 확약을 반영하기 전의 기존 예상배당 계산입니다. 최세아에 관한 말소동의·잔존보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 실제 배당관계는 달라질 수 있으며 재산정이 필요합니다. 최세아의 계산상 미배당액 70,440,700원은 확약 적용 시 매수인 실질 인수액이 아닙니다. 이하영의 권리, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 울산중앙초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 용이하며 전반적인 교통상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로 폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 18층 건물의 6층 602호입니다. 사용승인일은 2019.10.22.이며 위생·급배수·개별난방·승강기·소방설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 도시지역, 가축사육제한구역, 울산중앙초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 공부·관리상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 관리상태가 무난한 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실제 이용상태가 오피스텔인 만큼 유사 물건의 매매·임대 거래와 공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 5회 유찰 이력은 가격 적정성을 신중히 검토할 이유입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최세아 확약서 원본. 2026.07.22. 제출된 확약서의 말소동의와 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 범위를 확인하세요. 실제 매각조건에도 반영되어 있는지 대조해야 합니다.
- 이하영 임차관계. 전입일, 점유 현황, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력이 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 경매신청채권과 최세아 임차보증금에 관한 권리관계, 확약의 효과를 원본 서류로 대조하세요. 동일 경제적 채권이 중복 계산되는지도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.21. 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 관련 의무 또는 행정상 정리사항을 확인하세요.
- 압류·세금. 국민건강보험공단 및 울산광역시 남구 압류의 처리와 체납세금의 배당 영향을 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 별도로 당해세 등 배당변수가 있을 수 있습니다.
- 실거래·환금성. 신정동 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수요를 확인하고 감정가 135,000,000원 및 최저가 66,150,000원의 적정성을 검토하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 가능성, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 최종 매각조건. 2026.11.05. 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서 변경사항과 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 확약의 범위가 중요하다”
이 물건의 최저매각가 66,150,000원은 감정가 135,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 매물입니다. 하지만 원래는 최세아의 선순위 임차보증금 135,000,000원 때문에 낙찰가를 낮춰도 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 구조였습니다.
2026.07.22. 제출된 확약서로 최세아의 인수위험은 실질적으로 해소되는 방향입니다. 그 결과 이번 사건의 핵심 변수는 이하영의 미확정 임차권리와 실제 시장가격으로 옮겨갔습니다. 5회 유찰과 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
종합 판단은 D등급(37점). 최세아 확약은 명확한 긍정 요소지만, 별도 임차인의 대항력·보증금 미상, 5회 유찰, 오피스텔의 환금성 검토 필요성, 실거래 비교의 불확실성을 감안하면 아직 보수적인 접근이 타당합니다. 확약은 확인할 가치가 크지만, 이하영의 권리관계가 정리되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 적절합니다.
