울산지방법원 2025타경11788. 등기상 소유자는 노희창이며 2021년 3월 8일 매매를 원인으로 2021년 3월 26일 거래가액 145,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 물건은 대상웰리움 6층 602호로, 사건의 용도 표기는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 을구 1번 주택임차권입니다. 최세아의 임차보증금은 135,000,000원이고 전입·점유개시는 2023년 3월 27일, 확정일자는 2023년 3월 7일입니다. 이 임차권은 2025년 5월 13일 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 최저가 46,305,000원만 보고 감정가 대비 크게 할인된 물건으로 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 예상배당에서는 최세아에게 45,071,510원이 배당되고 89,928,490원이 남습니다. 매수인이 부담하는 매각대금과 이 잔액을 합치면 136,233,490원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당이 줄어드는 대신 인수액이 커지는 구조여서, 실질취득액은 보증금 135,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 6층 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상18층 중 6층 · 사용승인일 2019.10.22 |
| 소유자 | 노희창 (2021.03.08 매매 · 2021.03.26 소유권이전 · 거래가액 145,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 46,305,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.05.13 강제경매개시결정입니다. 최세아의 을구 1번 주택임차권은 그보다 앞선 2024.07.25 등기이고, 전입·점유개시도 2023.03.27입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 반면 2025.06.05 국민건강보험공단 압류와 2025.10.27 울산광역시 남구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최세아 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.03.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.07.25 | 89,928,490원 인수 |
| 이하영 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 최세아는 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 이하영은 보증금과 전입일, 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 이하영을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
이 물건의 핵심은 낙찰가 하락과 인수액 증가가 동시에 움직인다는 점입니다. 대항력 있는 최세아의 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 매각대금이 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 46,305,000원 | 89,928,490원 | 136,233,490원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,413,499원 | 103,569,944원 | 135,983,443원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 22,689,449원 | 113,118,961원 | 135,808,410원 |
현재 최저가가 46,305,000원에서 32,413,499원, 22,689,449원으로 내려가도 인수액은 각각 89,928,490원, 103,569,944원, 113,118,961원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 136,233,490원 → 135,983,443원 → 135,808,410원으로, 유찰 폭에 비해 거의 줄지 않습니다. 최저가가 감정가의 34%, 24%, 17%로 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,233,490원 |
| 1. 임차인 최세아 보증금 | 135,000,000원 | 45,071,510원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,233,490원을 제외한 45,071,510원이 최세아에게 배당되고, 보증금 부족분 89,928,490원은 매수인에게 승계되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 울산중앙초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 관리상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상18층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2019.10.22입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 및 토지와 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지이며 업무시설(오피스텔)용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 울산중앙초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 46,305,000원에 최세아 인수액 89,928,490원을 더한 136,233,490원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 실질취득 135,983,443원, 5회 유찰 시 135,808,410원으로 낙찰가 하락만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 최세아 임차권 원본 확인. 보증금 135,000,000원, 전입 2023.03.27, 확정일자 2023.03.07, 임차권등기 2024.07.25와 실제 배당액을 매각 직전 다시 대조해야 합니다.
- 이하영 임차관계 확인. 보증금·전입·확정일자가 미상이므로 대항력 가능성과 추가 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 현재 매각가 46,305,000원을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰률보다 인수액을 먼저 봐야 한다”
이 사건은 감정가 135,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 46,305,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최세아의 대항력 있는 임차보증금 135,000,000원이 앞에 있습니다. 현재 회차에서 배당되는 45,071,510원을 제외하면 89,928,490원을 매수인이 인수하고, 매각대금까지 합친 실질취득은 136,233,490원입니다.
더 유찰돼도 구조는 거의 같습니다. 4회 유찰 시 135,983,443원, 5회 유찰 시 135,808,410원으로 실질취득액이 보증금 135,000,000원 부근에 묶입니다. 여기에 이하영의 임차조건도 미상입니다. 이 물건의 승부처는 46,305,000원이라는 최저가가 아니라, 임차보증금 승계와 추가 임차위험을 포함한 총 부담입니다.
