부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 최저가는 감정가의 약 34%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설 + 토지로, 단순 할인율보다 영업성·환금성·배당 구조를 함께 봐야 합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없지만 채권자는 일부 미배당 구조입니다.

감정가 / 최저가

1,128,891,050원

최저 387,210,000원

유찰 횟수

3회

감정가 34%

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

핵심지표

B 62점

가격↓ · 환금성 확인

울산지방법원 2025타경11862. 경상남도 양산시 신기동 향곡빌딩은 일반적인 주거용 물건이 아니라 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 상업용 부동산입니다. 소유자는 차희정이며, 2023년 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경11862
소재지	경상남도 양산시 신기동 160-4 향곡빌딩 도로명주소: 경상남도 양산시 신기5길 23
물건종류	근린시설 + 토지
소유자	차희정
토지	284.7㎡ · 제2종일반주거지역
감정가 / 최저가	1,128,891,050원 / 387,210,000원
신청채권 / 청구액	에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 843,874,579원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2023.02.14 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.26 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당권 채권최고액 합계 963,600,000원 대비 현재 매각가는 낮아 배당 부족 가능성이 있습니다.

② 현재 가격 — 감정가 대비 34%까지 하락

현재 최저매각가는 387,210,000원으로 감정가 1,128,891,050원 대비 약 34% 수준입니다. 3회 유찰을 거치면서 숫자상 할인폭은 커졌지만, 근린시설은 주거용과 달리 임대수익·공실·매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

⚠️ 상업시설 검토 포인트 감정가 대비 저렴해 보이는 가격만으로 접근하기보다 실제 이용상태, 임대 가능성, 향후 매각 가능성을 확인해야 합니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 임대관계는 미상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 387,210,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,220,940원
신한은행 근저당 1순위	327,600,000원	327,600,000원
신한은행 근저당 2순위	636,000,000원	53,389,060원
소유자 교부	-	0원

현재 가격 기준 신한은행 근저당권 일부는 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

3회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 약 34%입니다.

✅ 권리 관점 후순위 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수도 없어 권리 구조는 단순한 편입니다.

⛔ 투자 관점 근린시설은 주거용처럼 거래층이 넓지 않을 수 있습니다. 가격 할인보다 수익성·공실 위험·환금성 확인이 우선입니다.

④ 입지·현황 메모

입지. 경상남도 양산시 신기동 신기초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
건물. 일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로 사용승인일은 2022.10.25입니다.
토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 284.7㎡, 공시지가 618,300원/㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 실제 점유·임대차 현황 확인이 필요합니다.
수익성 검토. 근린시설은 낙찰가보다 운영 가능성이 중요합니다.
토지·건물 일괄매각 확인. 제시외 건물 포함 조건과 현황 차이를 확인해야 합니다.
관리·세금 확인. 당해세 등 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상업시설은 따져야 한다”

이 물건은 3회 유찰로 가격 접근성은 크게 개선됐고, 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 다만 근린시설 + 토지 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 낙찰 후 운영 가능성과 환금성을 검토했을 때 가치가 결정됩니다. 권리는 안전, 가격은 매력, 운영성은 확인 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	11억 2,889만원
2	2026-05-14	유찰	7억 9,022만원
3	2026-06-17	유찰	5억 5,315만원
4	2026-07-23	대기	3억 8,721만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 근린시설 투자 리스크를 확인해야 한다 — 양산 향곡빌딩

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 현재 가격 — 감정가 대비 34%까지 하락

③ 예상배당표 (매각가 387,210,000원 가정)

④ 입지·현황 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상업시설은 따져야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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