96,600,000원
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의정부지방법원 2026타경70012. 연천군 전곡읍 전곡리 ‘전곡리힐하우스2’ 201동 203호, 전유면적 54.718㎡의 단지형 다세대주택입니다. 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 구조로 이용 중이며, 2020년 3월 31일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 2층입니다. 현재 최저매각가는 96,600,000원으로 감정가 138,000,000원의 70%입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “3회 유찰돼 9,660만원”이라는 숫자가 아닙니다. 임차권자 정강욱은 2022년 9월 20일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023년 10월 5일 국 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금 160,000,000원은 현 회차 매각대금보다 크기 때문에 원칙적 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상의 HUG 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 있어 그 효과를 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 제201동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전유 54.718㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이정미 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 포기·말소 동의가 핵심
말소기준권리는 2023.10.05. 국의 압류입니다. 정강욱의 전입·점유일은 2022.09.20.로 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.07.21.과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 이후 고양시·국·연천군 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정강욱 | 160,000,000원 | 2022.09.20 | 2022.07.21 | 2024.10.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
② 시세 비교 — 9,660만원은 최근 거래의 70%, 하지만 시장은 하락 추세
전곡리힐하우스2(201·202동)는 23세대, 사용승인일은 2020.03.31입니다. 비교 가능한 거래는 7건이며 전체 평균은 157,000,000원이지만, 가격 판단에는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 5월 138,000,000원 1건이고, 최근 구간은 과거 구간보다 13.8% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 54.11㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2023.09 | 54.72㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 54.11㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2022.03 | 54.72㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2022.02 | 54.11㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2022.02 | 54.11㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2022.02 | 58.35㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 138,000,000원 |
현재 최저가 96,600,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 138,000,000원의 70.0%입니다. HUG 포기 문구를 반영해 실질취득을 96,600,000원으로 보면 최근 거래보다 낮은 가격대인 것은 맞습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 최근 가격 추세가 -13.8%이므로 과거 157,000,000원 전체 평균을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 임차인 정강욱 보증금 | 160,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 정강욱의 보증금 미배당액은 65,538,800원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 반영해 본문에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 표시합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 포기 문구가 없다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | HUG 포기 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (70%) | 96,600,000원 | 65,538,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (56%) | 77,280,000원 | 84,511,040원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (44.8%) | 61,824,000원 | 99,688,832원 | 0원* |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건도 포기 문구를 제외한 일반 계산에서는 그런 특성이 그대로 나타납니다. 따라서 HUG의 포기·말소 동의가 이 물건의 가격 판단을 완전히 바꾸는 핵심 문구입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전곡중학교 동측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통편의는 보통입니다.
- 건물. 2020.03.31 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 중 2층. 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 포장도로와 접하고, 차량 진출입은 서측 전곡리 418-11 토지를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 23세대 규모이고 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 5.7회·매각률 0.0%로 거래 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기 문구 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 정강욱의 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국·고양시·국·연천군 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 138,000,000원만 기준으로 상한을 잡지 말고 최근 추세 -13.8%와 거래 표본 1건이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 23세대 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 5.7회이므로, 매입가격뿐 아니라 향후 매각기간과 매수층을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 96,600,000원이므로, 일반적인 대항력 인수형 사건에서는 경계해야 할 구조입니다. 실제로 통상 배당 계산만 하면 미배당 65,538,800원이 남아 실질취득이 162,138,800원까지 올라갑니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 있습니다. 이를 반영하면 실질 인수 0원*, 실질취득 96,600,000원*으로 판단이 바뀝니다.
가격만 놓고 보면 최근 거래 138,000,000원의 70.0% 수준이지만, 최근 가격 추세는 -13.8%이고 최근 12개월 실거래는 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 5.7회와 매각률 0.0%, 23세대 규모까지 감안하면 권리 핵심은 HUG 포기 문구 확인, 가격 핵심은 환금성 보수 평가입니다. 포기·말소 동의가 원문대로 유효하다는 전제에서는 가격 여유가 생기지만, 하락 추세와 낮은 유동성 때문에 종합 평가는 C가 적절합니다.
