67,620,000원
의정부지방법원 2026타경70012. 연천군 전곡읍 전곡리 ‘전곡리힐하우스2’ 201동 203호, 전유면적 54.718㎡의 단지형 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 등기상 최선순위인 2023년 10월 5일 고양세무서 압류보다 앞서 정강욱 씨가 2022년 9월 20일 전입·점유를 갖췄다는 점입니다. 확정일자는 2022년 7월 21일이고 배당요구도 이뤄져 우선변제를 받지만, 매각대금이 보증금 1.6억원에 크게 못 미쳐 미배당 잔액을 매수인이 부담합니다.
등기된 주택임차권 자체는 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 말소되더라도, 임차인이 이미 말소기준일보다 앞서 취득한 대항력은 보증금 전액 변제 전까지 별도로 문제가 됩니다. 따라서 “후순위 임차권등기니까 소멸한다”는 판단만으로 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 제201동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형 다세대주택) · 전용 54.718㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이정미 (단독소유) |
| 사용승인 / 규모 | 2020.03.31 · 전곡리힐하우스2 201·202동 총 23세대 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 미배당 보증금은 남는다
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정강욱 | 2022.09.20 | 2022.07.21 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
정강욱 씨의 전입·점유일은 말소기준인 2023년 10월 5일 압류보다 약 1년 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 6,762만원 매각을 가정하면 집행비용 1,617,160원을 뺀 66,002,840원만 배당됩니다. 보증금과의 차액 93,997,160원은 매수인 인수로 추정됩니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이 사건은 낙찰가가 내려가면 싸지는 일반 물건과 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서 67,620,000원 + 93,997,160원 = 161,617,160원이며, 추가 유찰 시에도 총부담은 약 1.61억원으로 유지됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 67,620,000원 | 93,997,160원 | 161,617,160원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 113,918,012원 | 161,252,012원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 33,133,799원 | 127,862,609원 | 160,996,408원 |
유찰될수록 표면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 비슷한 폭으로 증가합니다. 집행비용 추정치 차이로 총액에 소폭 차이가 있으나, 실질취득은 보증금 1.6억원 부근에 고정됩니다.
실거래 비교 — 최근 가격은 1.38억원, 추세는 -13.8%
전곡리힐하우스2의 전체 7건 평균은 157,000,000원이지만, 2022년의 1.65억~1.66억원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025년 5월 138,000,000원이고 최근 12개월 평균도 138,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 13.8% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 54.11㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2023.09 | 54.72㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 54.11㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2022.03 | 54.72㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2022.02 | 54.11㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2022.02 | 54.11㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2022.02 | 58.35㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 157,000,000원 |
현재 회차 실질취득액 161,617,160원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 138,000,000원보다 23,617,160원 높고, 시세의 117.1%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 157,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49.0%라는 사실은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,617,160원 |
| 1. 임차인 정강욱 보증금 | 160,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | - | 93,997,160원 |
집행비용을 우선 차감한 뒤 임차인에게 잔여 매각대금이 배당되는 가정입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 임차인 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중인 단지형 다세대주택입니다.
- 입지. 전곡중학교 동측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하며 공동주택 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 편의는 보통 수준입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 포장도로와 접하지만, 차량 진출입은 서측 전곡리 418-11 토지를 이용하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 환금성. 201·202동 합계 23세대의 소규모 공동주택이며, 경매 통계상 평균 유찰 4.8회·낙찰률 0.0%입니다. 실거래도 7건으로 가격 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담 계산. 최저가에 미배당 임차보증금 인수액을 반드시 합산해야 합니다. 현재 기준 총부담은 161,617,160원입니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 우선 차감액만큼 임차인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차보증금 변제 여부 확인. 정강욱 씨의 보증금 160,000,000원 중 별도 변제·회수된 금액이 있는지 매각기일 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소만 믿지 않기. 임차권등기의 등기순위보다 선행 전입·점유에 따른 대항력과 미배당 잔액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 161,252,012원, 160,996,408원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
- 도로 이용관계 확인. 실제 차량 진출입에 이용되는 서측 전곡리 418-11 토지의 이용관계와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 현황 확인. 미납 관리비와 현재 점유 상태, 인도·명도 조건을 관리주체 및 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6,762만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득액은 161,617,160원으로 최신 실거래 138,000,000원보다 23,617,160원 높습니다. 최근 가격 추세도 -13.8%이며, 소규모 다세대주택의 환금성 지표도 약합니다.
추가 유찰이 진행돼도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 총부담은 보증금 1.6억원 부근에 고정됩니다. 세금 우선배당까지 발생하면 부담은 더 커질 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 저가지만 실질 가격은 최근 시세 이상이며, 권리 인수 위험까지 큰 물건입니다. 최저가 할인율이 아니라 보증금 미배당액과 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.