30,548,000원
창원지방법원 2024타경3356. 창원시 의창구 명서동 파트너빌 1동 5층 502호로, 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 위락시설·현황 공실로 조사됐습니다. 소유자 안현옥은 2016.01.29. 이 물건을 거래가 310,000,000원에 취득하면서 동창원농업협동조합 앞으로 채권최고액 338,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부에는 2011년부터 2015년까지 설정됐던 근저당·전세권·가압류 등이 다수 보이지만, 해당 권리들은 2012.07.27. 해지, 2013.10.18. 강제경매 매각 또는 2015.04.14.·2016.01.29. 해지에 의해 이미 말소된 과거 권리입니다. 따라서 과거 등기금액을 단순 합산해 낙찰자가 떠안는 것으로 판단하면 안 됩니다.
현재 남아 있는 권리는 2016년 근저당과 그 이후의 2024년 창원시 압류·임의경매개시결정입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 등기상 실질취득액은 최저가와 같은 30,548,000원입니다. 문제는 권리가 아니라 8회 연속 유찰의 원인과 위락시설의 실제 사용 가능성·환금성을 확인하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3356 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 우곡로 211, 제1동 제5층 제502호 (명서동, 파트너빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 위락시설 · 현황 공실 · 10층 건물 중 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 외벽 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 · 내벽 인테리어 마감 · 샤시창호 |
| 소유자 | 안현옥 (2016.01.29. 거래가 310,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 30,548,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 266,319,858원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수는 0원
② 점유·임차 — 감정평가 당시 공실
신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용상 위락시설로 사용되던 공간이며 감정평가 당시에는 공실 상태였습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 점유자 존재 여부와 출입·인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 8.61%, 그래도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 30,548,000원으로 감정가 355,000,000원의 8.61%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 비교할 수 있는 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
오히려 이 물건에서 확인되는 가장 강한 시장 신호는 8회 유찰입니다. 일반 주거용이 아닌 위락시설이고 현황 공실이며, 이미 감정가의 9% 수준까지 내려오는 동안 낙찰되지 않았습니다. 이는 단순한 가격 문제가 아니라 업종 수요, 시설 상태, 관리비·원상복구비, 영업 가능성 또는 재매각 난이도 등을 시장이 보수적으로 평가하고 있을 가능성을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 8.61% | 30,548,000원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 6.02% | 21,383,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 4.22% | 14,968,519원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 30,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 949,864원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 338,000,000원 | 29,598,136원 |
| 2. 후순위 압류 · 창원시 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현존 등기권리만 기준으로 단순화한 배당 여력입니다. 신청채권자의 청구액은 266,319,858원이고 현재 회차 예상 회수액은 29,598,136원으로 전액 변제되지 않습니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권 등의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 명서동 명곡초등학교 남동측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 4차선 도로, 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로가 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 상업용 건부지이며 토지면적은 992.1㎡, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기설비가 있으며 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 위락시설이고 현재 공실이며 8회 유찰돼, 일반적인 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 재확인. 2016년 말소기준 근저당과 이후 압류·경매개시결정 외에 새 권리가 추가됐는지 매각 직전 등기부를 다시 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이었더라도 현재 점유자·집기·잠금 상태와 실제 인도 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 위락시설 사용 가능성. 현재 용도 그대로 영업할 수 있는지, 다른 업종으로 전환 가능한지 관할 행정기관과 관리주체에 확인하세요.
- 내부 시설 상태. 인테리어·급배수·전기·소방·승강기 이용 상태와 철거·원상복구 필요 범위를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·공과금. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 등 사용중지 또는 체납 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 유사 위락시설의 실제 매매·임대 사례와 공실 기간을 조사해 총투입비 기준의 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 구분. 2013년 이전 과거 권리는 말소됐으므로 현재 인수권리와 과거 채권금액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 시장성이 깨끗한 것은 아니다”
이 물건의 등기 구조는 생각보다 단순합니다. 2016년 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 복잡해 보이는 과거 근저당·전세권·가압류도 이미 해지 또는 강제경매 매각으로 말소돼 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 위락시설이 현황 공실이고, 감정가 355,000,000원에서 8회 유찰돼 30,548,000원까지 내려왔습니다. 실거래 기준도 확인되지 않으므로 현재 가격이 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 권리는 통과, 사업성과 환금성은 강한 확인 필요. 이 물건은 낮은 최저가보다 8회 동안 시장이 응찰하지 않은 이유를 찾아내는 것이 먼저입니다.