창원지방법원 2024타경4236. 김해시 구산동 일동미라주 101동 15층 1502호, 전용 84.5434㎡ 아파트입니다. 감정가는 308,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 215,600,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 2017년 5월 31일 설정된 하나은행 근저당권 348,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 기술보증기금과 중소기업은행의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2013년 중소기업은행 근저당권 170,400,000원이 하나은행보다 먼저 설정됐지만, 2016년 10월 17일 해지를 원인으로 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재의 선순위 인수권리로 볼 수 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자와 전입 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 김해대로1902번길 30, 101동 15층 1502호 (구산동, 일동미라주) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5434㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 단지 | 일동미라주 · 596세대 · 사용승인 2013.06.13 |
| 소유자 | 여동진 (단독소유 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 83,345,675원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 옛 근저당과 현재 말소기준을 구분
현재 말소기준은 2017.05.31. 하나은행 근저당권입니다. 2013년 중소기업은행 근저당권은 순위가 앞서지만 2016.10.17. 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 말소기준 이후의 기술보증기금 가압류 85,000,000원, 중소기업은행 가압류 90,862,859원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 최저거래보다는 높다
일동미라주 82.1~84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 최근 12개월 평균은 250,583,333원이며, 현재 실질취득액 215,600,000원은 평균의 86.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 82.1㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 82.1㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.54㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2026.01 | 84.54㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 82.1㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 84.54㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.54㎡ | 7 | 252,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 250,583,333원 |
현재 실질취득액은 최근 평균보다 34,983,333원 낮고, 대상 면적과 가까운 84.54~84.92㎡ 거래 범위인 250,000,000원~270,000,000원보다도 낮습니다. 특히 2026년 5월 84.92㎡ 13층 거래 260,000,000원과 비교하면 44,400,000원 낮습니다.
다만 전체 표본의 최신 거래는 2026년 5월 82.1㎡ 4층의 210,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 5,600,000원, 약 2.7% 높습니다. 따라서 “모든 최근 거래보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 면적·층·내부 상태를 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,818,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 170,400,000원 | 170,400,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 348,000,000원 | 41,381,600원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 90,862,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권총액 694,262,859원 중 211,781,600원이 배당되고, 미배당액은 482,481,259원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 최상층인 제15층 제1502호입니다.
- 입지. 김해시 구산동 구지초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측 약 18m, 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 단지 규모. 일동미라주는 596세대이며 사용승인일은 2013.06.13입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·구산지구 도시개발 지구단위계획구역이며, 공시지가는 938,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 84㎡대 거래는 250,000,000원~270,000,000원에 형성됐으나, 82.1㎡ 거래는 210,000,000원~245,000,000원으로 면적과 층에 따른 가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.05.31. 하나은행 근저당이 현재 말소기준인지 등기사항전부증명서 최신본으로 다시 확인하세요.
- 옛 근저당 말소 확인. 2013년 중소기업은행 근저당은 2016.10.17. 말소됐습니다. 말소사항 포함 등기부에서 상태를 직접 대조하세요.
- 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서·현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 최근 평균 대비로는 86.0%지만 최신 거래 210,000,000원보다는 높습니다. 평균과 최신 거래를 모두 반영해 상한가를 정하세요.
- 내부 상태. 최상층 누수·결로 가능성과 내부 수리 상태를 확인해 예상 보수비를 응찰가에서 차감하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 확인하세요.
- 배당표 검증. 말소된 중소기업은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 내역으로 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 조건부 매력
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 2017년 하나은행 근저당 이후의 가압류와 경매등기는 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인이 없어 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 215,600,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 250,583,333원의 86.0%로 내려와 있고, 대상 면적과 가까운 84㎡대 거래가격보다 낮습니다. 다만 최신 실거래 중에는 210,000,000원 거래가 존재해 현재 가격이 모든 비교사례보다 낮은 것은 아닙니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 실제 점유·내부 상태·말소된 근저당의 배당 반영 사유를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 조건부 매력형 물건입니다.