울산지방법원 2025타경11977. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리의 울산역신도시동문디이스트 301동 1층 112호가 경매에 나왔습니다. 물건의 용도는 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정가는 363,000,000원이었지만 다섯 차례 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 61,009,000원으로 낮아졌습니다. 감정가에 대한 비율은 약 16.81%입니다. 겉으로는 할인 폭이 압도적으로 커 보이지만, 근린시설의 가치는 주거용 아파트와 달리 점포의 위치, 실제 이용상태, 임대수요, 공실 위험, 접근성에 크게 영향을 받습니다.

권리관계도 단순한 소유자 거주 아파트와는 다릅니다. 소유자는 해강산업개발주식회사이며, 과거 강남새마을금고 근저당권과 채권양도, 근질권 설정, 국세·지방세 압류, 대구은행 가압류, 경매개시 및 취하 이력이 얽혀 있습니다. 현재 제시된 말소기준은 2023년 5월 2일 국의 압류이고, 이후의 주요 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임대관계가 확인되지 않았다는 점과 과거 근저당권 관련 부기등기의 정리 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류·가압류와 과거 근저당의 관계

이 사건은 과거 근저당권이 설정되었다가 말소된 이력과 이후의 조세 압류, 가압류, 경매개시결정이 겹친 구조입니다. 등기상 2021년 2월 19일 강남새마을금고 근저당권(채권최고액 360,000,000원)은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 한편 해당 근저당권에 관하여 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정 이력도 존재합니다. 이 부기등기들이 원 근저당권의 말소와 함께 적절히 정리되었는지 원본 대조가 중요합니다.

제시된 말소기준은 2023.05.02 국 압류입니다. 그 뒤의 대구은행 가압류 300,000,000원, 중구·울주군 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기 말소와 배당에서의 우선순위는 별개의 문제입니다. 조세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 채권자별 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 인수액 0원과 점유확인은 별개

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 과정에서 여러 차례 방문했음에도 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 실제 임차인이 없다는 확정적인 사실로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 급락, 시세 비교는 보류

감정가 363,000,000원에서 현재 최저매각가 61,009,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 16.81%로, 다섯 차례 유찰이 누적된 상태입니다. 하지만 유찰에 따른 할인율은 경매 진행 가격을 설명할 뿐, 해당 상가의 적정 시장가격을 증명하지는 않습니다.

현재 회차에서 매수인 인수가 없는 것으로 가정하면 실질취득 기준액은 61,009,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득 관련 부대비용, 점유 정리비용, 체납 관리비 등 추가 부담 가능성이 반영되어 있지 않습니다. 또한 후속 회차의 가격은 유찰 시나리오로서 실제 매각기일 및 조건은 별도로 확인해야 합니다.

④ 실거래 비교 — 숫자는 있지만 같은 상품이 아니다

울산역신도시동문디이스트에서 확인되는 최근 실거래는 12건이며, 기록된 평균 거래금액은 410,791,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월, 457,500,000원입니다. 그러나 거래 면적은 62.96㎡, 84.88㎡, 84.99㎡이고, 분석 대상은 1층 근린생활시설로 대상면적 참고값이 43.031㎡입니다.

즉 이 거래들은 대상 점포와 동일 면적·동일 용도의 직접 비교 사례가 아닙니다. 기록된 거래가격을 그대로 근린시설 시세에 대입하는 것은 타당하지 않습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 본건은 이미 5회 유찰되었습니다. 누적 유찰은 가격이 내려왔다는 사실뿐 아니라, 기존 최저매각가격에서 매수자가 충분히 확보되지 않았다는 점도 보여줍니다. 따라서 추가 유찰 가능성 자체를 수익 기회로 단정하지 말고 상가의 실제 이용성과 거래 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 61,009,000원 가정)

매각대금 61,009,000원에서 집행비용 1,498,162원을 차감하고 대구은행 가압류에 59,510,838원을 배당하는 추정입니다. 가압류 채권의 미배당액은 240,489,162원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·조세채권의 확정 우선순위 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 확정 배당순위에 따라 달라집니다.

신청채권자인 엠씨아이대부주식회사의 청구금액은 216,359,079원입니다. 제시된 회차별 추정에서는 신청채권자 배당이 모두 0원으로 나타납니다. 이는 청구채권의 법적 존부나 담보권 순위를 확정하는 결과가 아니라 현재 배당 추정의 결과이므로, 실제 배당표에서 신청채권의 위치와 과거 근저당권의 말소·이전 관계를 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 삼남초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 주거나지, 근린공원 및 하천 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 KTX울산역이 소재합니다. 교통 접근성은 확인되지만 이것만으로 해당 점포의 유동인구나 영업 수익을 확정할 수는 없습니다.
• 도로. 남서측 약 40m, 남동측 약 25m, 북동측 약 20m의 포장도로에 접합니다. 실제 112호의 출입구 방향과 보행 동선은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층 건물 내 1층 근린시설입니다. 외벽은 화강석버너구이 및 알루미늄복합판넬, 창호는 스텐샷시 강화유리창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 공동위생·급배수·도시가스배관·시스템에어컨(2EA)·화재탐지 및 경보·스프링클러·CCTV·승강기·자동출입문·지하주차장설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 경제자유구역, 도시개발구역, 지구단위계획구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가 기준은 1,838,000원/㎡이고 토지 전체 면적은 19,546.5㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되어 있지 않습니다. 다만 내부 확인이 곤란했던 만큼 실제 시설 상태와 수선 필요성을 검증해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 503세대, 사용승인 관련 기준일은 2019.04.30입니다. 주거 배후수요가 존재할 가능성과 개별 상가의 매매·임대 수요는 구분해야 하며, 현재 상가 자체의 거래 유동성을 판단할 직접 비교 사례는 확보되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교 대상 재설정. 단지의 62.96㎡·84.88㎡·84.99㎡ 거래를 1층 근린시설 112호의 시세로 사용하지 마세요. 유사 면적·층·용도의 상가 거래와 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대차. 폐문으로 내부 확인이 어려웠습니다. 현장 영업 여부, 점유자, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 과거 근저당권. 강남새마을금고의 2021.02.19 근저당권, 2024.08.12 엠씨아이대부주식회사 권리이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권과 관련된 원등기·부기등기 말소 상태를 대조하세요.
• 조세 압류. 울산세무서장·중구·울주군·국민건강보험공단 관련 압류와 교부청구 내용을 확인하세요. 당해세 우선배당 여부가 예상배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
• 5회 유찰 원인. 물건의 실물 상태, 출입 동선, 업종 적합성, 공실 여부 및 임대수익을 살피고 반복 유찰이 발생한 이유를 검증하세요.
• 자금계획. 현재 최저매각가 61,009,000원 외에 취득 관련 세금·등기비용, 관리비, 시설 보수 및 명도 관련 비용을 구분해 검토하세요.
• 관리비 체납. 건물 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요. 등기상 인수액 0원과 관리 관련 비용 부담은 별개입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행 현황을 입찰 전 최신 자료로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 16.81%가 적정가의 16.81%는 아니다”

울산역신도시동문디이스트 301동 112호의 최저매각가 61,009,000원은 감정가 363,000,000원에 비해 크게 내려온 수준입니다. 그러나 감정가의 하락 폭과 실제 시장가격의 저평가 여부는 별개입니다. 5회 유찰된 근린시설에 대해 서로 다른 면적과 용도의 단지 실거래 평균 410,791,666원을 적용하면 실제보다 훨씬 매력적인 가격으로 오해할 수 있습니다.

권리 측면에서도 확인된 산식상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대관계가 미상이고 현장 내부가 확인되지 않았다는 점을 무시해서는 안 됩니다. 또한 과거 근저당권·채권양도·근질권 이력과 조세 압류의 배당순위를 확인해야 합니다.

이 물건은 낮은 최저매각가만으로 입찰할 물건이 아니라, 실제 상가 가치와 권리·점유 상태를 검증한 다음 판단할 물건입니다. 현재로서는 가격 메리트 확인 보류, 권리 원본 및 임대차 확인 우선이 합리적인 결론입니다. 높은 유찰 횟수, 근린시설의 환금성 불확실성, 비교 시세 부적합, 점유 미확인 위험을 종합해 D등급으로 평가합니다.