177,870,000원
울산지방법원 2025타경11977. 울산역신도시동문디이스트 301동 1층 112호의 근린생활시설입니다. 감정가는 363,000,000원, 현재 최저매각가는 177,870,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 해강산업개발주식회사이고, 현재 사건의 청구금액은 216,359,079원입니다.
권리 흐름에서 가장 먼저 잡아야 할 기준은 본 자료가 말소기준으로 계산한 2023.05.02 국 압류입니다. 그 이후 등기된 주식회사 대구은행 가압류, 중구·울주군·국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 2021.02.19 강남새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2024.08.12 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 기록도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11977 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 1층112호 |
| 용도 / 면적 | 근린생활시설 · 분석대상 면적 43.031㎡ · 지상2층 건물 내 1층 112호 |
| 소유자 | 해강산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 177,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 216,359,079원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 이용상태 | 근린생활시설 용도 |
① 권리 흐름 — 현재 추정 인수액은 0원
본 자료의 말소기준은 2023.05.02 국 압류입니다. 이후의 주식회사 대구은행 가압류 300,000,000원과 중구·울주군·국민건강보험공단 압류, 2025.06.16 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 배당 추정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 비교 — 45.8%는 ‘할인율’이 아니다
제시된 울산역신도시동문디이스트 최근 거래는 12건이고 최근 12개월 평균 거래금액은 388,333,333원, 최신 거래는 2026.07 455,000,000원입니다. 숫자만 나누면 현재 최저가 177,870,000원은 최근 12개월 평균의 45.8%입니다.
하지만 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 분석대상 면적은 43.031㎡인데, 제공된 거래 표본의 면적은 62.96㎡·84.88㎡·84.99㎡로 일치하지 않습니다. 더구나 경매 대상의 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아래 실거래는 동일 물건 시세를 증명하는 직접 비교자료가 아니라 단지 내 거래 참고치로만 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 19 | 427,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 21 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 62.96㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 62.96㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30 | 434,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 35 | 422,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 26 | 419,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 24 | 409,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 388,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 177,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,290,180원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 대구은행 | 300,000,000원 | 174,579,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 총 채권액 300,000,000원 중 174,579,820원이 배당되고 125,420,180원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 177,870,000원 | 174,579,820원 | 125,420,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 124,508,999원 | 121,965,873원 | 178,034,127원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 87,156,299원 | 85,187,486원 | 214,812,514원 | 0원 |
현재 사건의 청구금액은 216,359,079원이지만, 제공된 회차별 배당 추정에서는 신청채권자 배당액이 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 주식회사 대구은행 가압류는 현재 회차 기준 174,579,820원을 배당받는 구조입니다. 세금의 실제 우선순위가 반영되면 이 배분은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 지상2층 건물 내 1층 112호로 평가되어 있습니다.
- 입지. 울주군 삼남읍 교동리 삼남초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·주거나지·근린공원·하천 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 KTX울산역이 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 40M, 남동측 폭 25M, 북동측 폭 20M 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 공동위생·급배수·도시가스배관·시스템에어컨 2EA·화재탐지 및 경보·TV공시청·DATA·소화전·스프링쿨러·CCTV·승강기·자동출입문·지하주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 주상복합 건부지이며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,838,000원/㎡입니다.
- 계획. 경제자유구역·도시개발구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되며, 어린이공원과 접합니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 수차례 방문에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 관련 공부·인근 유사물건·탐문 등을 토대로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 적정가 별도 검증. 현재 177,870,000원을 주거형 거래 평균 388,333,333원과 직접 비교해 할인 매물로 판단하지 마세요. 분석대상 43.031㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자 및 사업자등록·전입 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당액이 바뀔 수 있습니다.
- 말소기준 원본 대조. 본 자료에서는 2023.05.02 국 압류를 말소기준으로 계산하고 있으므로 등기사항과 매각물건명세서 원본에서 최종 대조가 필요합니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2023.08.31 강남새마을금고의 임의경매개시결정은 2025.01.22 취하되어 2025.01.23 말소되었고, 현재 사건은 2025.06.16 다시 개시되었습니다.
- 추가 유찰의 의미 구분. 3회 유찰 시 124,508,999원, 4회 유찰 시 87,156,299원으로 시나리오가 낮아지지만, 가격이 내려가는 것과 상가 적정가가 검증되는 것은 별개의 문제입니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 현재 추정상 매수인 인수 0원이라는 장점이 분명합니다. 말소기준은 2023.05.02 국 압류이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 세금 압류 4건이 있고 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 363,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 177,870,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 거래 참고치 대비 비율도 45.8%입니다. 그러나 대상은 근린생활시설 43.031㎡이고 제시된 거래 표본은 62.96㎡·84.88㎡·84.99㎡입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다.”입니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 1층 112호 근린생활시설 자체의 매매가와 임대수익성입니다.
