창원지방법원 2024타경5772. 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1 소재의 기타 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가서상 건물은 일반건축물대장 기준 1층 제2종근린생활시설, 2~5층 숙박시설로 이용되는 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 토지와 건물 외에 제시외 건물 및 지하수 관정 관련 사항도 포함되어 있어, 일반적인 주거용 부동산과는 권리·현황 확인의 접근이 다릅니다.

현재 최저매각가는 감정가의 31.36%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리보다 약 2년 앞선 소유권이전청구권가등기가 남아 있다는 점입니다. 가등기 성격을 확정하지 않은 채 입찰하면 낙찰 후 소유권과 권리관계에 중대한 문제가 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심이다

말소기준권리는 2021.03.05 을구 21번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,394,600,000원이고 채무자는 박웅모입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 육정익 근저당권, 부산은행 후순위 근저당권, 신용보증기금 가압류 및 후속 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 선순위 가등기는 이와 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 권리이므로 후순위 근저당권이나 가압류와 동일하게 처리할 수 없습니다. 특히 배당표에 표시된 매수인 인수액 0원은 이 가등기의 법적 성격과 효력을 확정한 결과가 아닙니다. 가등기 원본과 관련 계약을 확인하지 않은 상태에서는 낙찰 후 소유권 안전성을 보장할 수 없습니다.

임차인 관련: 확인된 임차인 명단은 없으며 임차인 인수금액도 배당 산정상 반영되지 않았습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차계약 유무는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 31.36%가 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 1,237,417,000원으로 감정가 3,945,846,920원의 약 31.36%입니다. 4회 유찰을 거치면서 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 확인됩니다.

그러나 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 실제 시장가격과 최저매각가를 직접 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 숙박시설과 제2종근린생활시설, 여러 토지 목록이 함께 매각되는 물건이므로 일반적인 주거용 부동산의 가격 비교를 그대로 적용하기 어렵습니다.

회차별 매각가 및 미배당 시나리오를 보면 최저가가 낮아질수록 채권 미배당액은 오히려 증가합니다.

회차별 시나리오에 표시된 금전 인수액은 배당 산정 기준입니다. 갑구 16번 선순위 가등기의 권리효과와 인수 가능성은 별도 확인 사항입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,237,417,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 제외하면 부산은행의 선순위 근저당권에 1,222,642,830원이 배당됩니다. 채권최고액 3,394,600,000원에 크게 미달하며, 후순위 근저당권과 신용보증기금 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다.

배당표상 채권 총액은 3,815,435,120원, 전체 배당액은 1,222,642,830원이며 미배당 채권액은 2,592,792,290원입니다. 신청채권자인 부산은행의 청구액 3,141,366,960원 역시 전액 변제되지 않는 구조입니다.

④ 입지·건물·토지 이용상태 분석

• 입지. 김해시 삼방동 소재 가야C.C 서측 인근으로 평가되어 있으며, 주변은 공장·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 토지의 도로 접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 건물 이용. 일반건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설, 2~5층은 숙박시설입니다. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 있습니다.
• 목록 1 토지. 상업용(숙박시설)으로 이용 중입니다. 토지 지상의 수목과 조경석 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
• 목록 2 토지. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 잡종지·진입도로·법면 등으로 이용 중입니다. 전용허가가 확인되지 않았으며 향후 원상회복명령이 있을 수 있습니다. 농지취득자격증명원이 필요하고, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.
• 목록 4 토지. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 도로 및 법면 등으로 이용되고 있습니다. 공부와 실제 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
• 토지 형상. 토지정보상 계획관리지역, 완경사, 사다리형으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 534,500원/㎡입니다.
• 토지 규제. 성장관리계획구역, 영농여건불리농지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 관련되어 있습니다. 하천 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 경계 문제. 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정과 제시외 물건의 점유현황 확인을 위해 지적측량이 필요합니다.
• 제시외 물건. 매각물건명세서상 제시외 건물 1-1~1-3이 일괄매각에 포함됩니다. 다만 목록 1 토지 위의 이동이 용이한 조립식 건물은 감정평가에서 제외되어 있으므로 실제 구조와 매각 포함 범위를 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 지하수 관정. 제시외 1-3 지하수 관정은 통상적인 작동 가능 상태를 기준으로 평가된 것으로, 정상작동 여부를 재확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 토지의 공부와 현황 차이 및 제시외 물건 문제는 별도 검토가 필요합니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장 조사해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 갑구 16번 가등기 원본 확인. 2019.05.02 가등기의 실제 권리관계, 권리자, 원인계약 및 담보가등기 여부를 확인하세요. 말소기준권리보다 앞선 권리이며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있으므로 확인 전 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.
• 가등기 말소·인수 범위 확인. 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지 구분하고, 관련 청산절차와 권리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 배당표상 인수액 0원만 믿어서는 안 됩니다.
• 농지취득자격증명원 확보. 목록 2 토지에 필요한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.
• 토지 전용 및 원상회복. 목록 2 토지의 전용허가 여부와 실제 이용의 적법성, 원상회복명령 가능성을 확인하세요. 목록 4 토지의 임야와 도로·법면 현황 차이도 확인해야 합니다.
• 지적측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 지적측량을 통해 실제 경계, 진입도로, 법면 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물과 관정. 제시외 건물 1-1~1-3의 실제 구조와 점유상태, 매각 포함 범위를 확인하세요. 조립식 건물은 감정평가에서 제외되어 있고 지하수 관정은 정상작동 여부를 확인해야 합니다.
• 당해세 및 압류. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세라면 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임대차·점유관계. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검토. 최저가 1,237,417,000원은 감정가 대비 31.36%이지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
• 최신 서류 대조. 등기부 발급일은 2026.07.27입니다. 매각기일 전에 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 원본을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 선순위 가등기가 먼저다”

이 물건은 감정가 39.45억에서 최저가 12.37억까지 내려온 4회 유찰 사건입니다. 하지만 감정가 대비 31.36%라는 숫자가 곧 저렴한 취득을 의미하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.

가장 중요한 것은 2019.05.02 설정된 갑구 16번 가등기입니다. 2021.03.05 부산은행 근저당권보다 선순위이고, 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 담보가등기인지 여부도 확정되지 않았습니다. 이 권리의 실체를 확인하지 않고 낙찰받는 것은 위험합니다.

여기에 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수, 전용허가가 없는 토지의 원상회복 가능성, 공부와 현황의 불일치, 인접 토지 경계 불명확, 제시외 건물과 관정의 확인 문제가 겹쳐 있습니다. 단순한 가격 조정으로 해결할 수 있는 위험이 아닙니다.