창원지방법원 2024타경5772. 김해시 생림면 나전리의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 일반건축물대장상 건물 용도는 1층 제2종근린생활시설, 2~5층 숙박시설이며 철근콘크리트조 슬라브지붕 구조입니다. 현재 소유자는 강동주·박웅모·윤준영으로 각 지분은 3분의 1입니다.
감정가는 3,945,846,920원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 1,237,417,000원입니다. 절대금액으로는 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래나 최근 12개월 평균이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5772 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1 · 경상남도 김해시 생림면 인제로611번길 16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(1층) · 숙박시설(2~5층) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 · 승강기·위생·급배수·소화전·난방설비 |
| 소유자 | 강동주·박웅모·윤준영 (각 3분의 1 공유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,945,846,920원 / 1,237,417,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 3,141,366,960원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 확인된 토지면적 | 1,425㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 산정상 인수 0원, 그러나 원본 대조가 중요하다
말소기준은 2021.03.05. 을구 21번 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,394,600,000원입니다. 이후의 육정익 근저당, 신용보증기금 가압류, 울주군·국·기장군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
1996년 이후 다수의 가압류·근저당·압류가 설정됐지만, 등기에는 각각 해제·취소판결·해지·일부포기 등에 따른 후속 말소 기록이 이어집니다. 특히 갑구 16번은 가등기에 기한 소유권이전과 현재 공유자 3인의 소유권이 연결된 형태이나, 별도 경고에는 가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다. 갑구 19번 가등기는 2024.03.15. 해제로 말소된 기록이 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 3,945,846,920원의 31.36%인 1,237,417,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 866,191,900원, 그다음은 606,334,330원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,237,417,000원 | 1,222,642,830원 | 13,492,692,290원 |
| 5회 유찰 시 | 866,191,900원 | 855,129,981원 | 13,860,205,139원 |
| 6회 유찰 시 | 606,334,330원 | 597,870,987원 | 14,117,464,133원 |
전체 채권 신고액은 14,715,335,120원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 현재 회차에서도 소유자 잔여금은 0원이고 신청채권자의 청구액 3,141,366,960원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 채권 미배당은 원칙적으로 채권자와 채무자 사이에 남는 문제이며, 제공된 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,237,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,774,170원 |
| 갑구 2번 가압류 · 영일종합건설 | 355,900,000원 | 355,900,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 추종구 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 영일종합건설 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 영일종합건설 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산은행 | 720,000,000원 | 256,742,830원 |
| 을구 3번 근저당 · 장림동새마을금고 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 장지수 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 장지수 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 | 87,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 상동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 생림농업협동조합 | 420,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 전현기 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 금정농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 육정익 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당 · 부산은행 | 3,394,600,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당 · 육정익 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 24번 근저당 · 부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 신용보증기금 | 190,835,120원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계 14,715,335,120원, 예상 채권자 배당 1,222,642,830원, 미배당 13,492,692,290원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 자체의 핵심 위험
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물 1-1~1-3도 포함됩니다.
- 평가 제외 시설. 목록 1 토지 위 이동이 용이한 조립식 건물은 평가에서 제외됐습니다.
- 지하수 관정. 제시외 관정의 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.
- 경계 불분명. 인접 토지와의 경계가 불명확해 정확한 경계와 제시외 물건 점유현황을 확인하려면 지적측량이 필요합니다.
- 지목과 현황 차이. 목록 2는 공부상 ‘답’이나 현황은 잡종지·진입도로·법면, 목록 4는 공부상 ‘임야’이나 현황은 도로·법면입니다.
- 수목·조경석. 목록 1~4 토지 위 수목과 조경석은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당이 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 삼방동 소재 가야C.C 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 공장·근린생활시설·농경지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역의 적용을 받습니다.
- 숙박시설 환금성. 일반 주택과 달리 운영수익·시설 상태·허가 관계에 따라 가치 편차가 커질 수 있으며, 4회 유찰 이력 자체가 환금성 점검 필요성을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 입찰 전에 관할 행정기관에서 발급 가능성과 준비서류를 확인해야 합니다.
- 원상회복 비용. 목록 2 토지의 무허가 전용 상태와 원상회복명령 가능성, 복구 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 지적측량. 인접 토지 경계, 진입도로, 법면, 건물 및 제시외 시설의 실제 위치를 측량으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 숙박시설 운영자와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 16번의 가등기 관련 소유권이전 원인과 담보가등기 해당 여부를 원인증서 및 최신 등기로 재검토해야 합니다.
- 배당표 재검증. 예상배당 항목 중 후속 말소 기록이 있는 권리의 반영 여부를 법원 서류와 최신 등기로 대조해야 합니다.
- 시설 점검. 승강기·소화전·난방·급배수설비와 제시외 관정의 작동 여부, 조립식 건물의 소유·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 당해세, 공과금, 전기·수도요금, 숙박시설 운영 관련 체납을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선결조건이 먼저다
이 사건은 산정상 매수인 인수액이 0원이고 최저가가 감정가의 31.36%까지 내려왔다는 점만 보면 눈에 띕니다. 하지만 일반적인 주거용 경매와 달리 숙박시설·근린생활시설과 여러 토지를 함께 취득하는 구조이며, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 무허가 전용 토지의 원상회복 가능성, 불명확한 경계, 제시외 시설, 미상의 임대관계가 동시에 존재합니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정해서는 안 됩니다. 권리상 인수액은 낮지만 물건 자체의 행정·측량·점유·운영 위험은 높습니다. 농취증 발급, 최신 등기와 배당표 대조, 현장 점유조사, 지적측량, 숙박시설 정상 운영 가능 비용을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 산정해야 하는 고난도 사건입니다.