울산지방법원 2025타경11994. 울산 북구 상안동 지팝프라자 3층 314호에 관한 임의경매입니다. 물건의 실제 이용상태는 상가 점포이며, 감정평가에는 현재 공실로 기록돼 있습니다. 소유자 천지은은 2024년 3월 7일 이 부동산을 거래가액 360,000,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행에 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 인화상사의 후순위 근저당권과 이광재의 가압류가 설정됐으며, 2025년 6월 17일 우리은행 채권양수인인 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매가 개시됐습니다. 등기된 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 정리되는 문제와 점유자의 보증금 반환 문제는 별개입니다.

특히 주목할 점은 이 물건이 이미 6회 유찰됐다는 사실입니다. 최저매각가가 36,471,000원까지 하락했지만, 현재 비교 가능한 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상황에서는 감정가 대비 할인율이 실제 투자수익을 보장하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸하지만

말소기준권리는 2024년 3월 7일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 이 권리가 경매에서 소멸하는 기준이 됩니다. 이후 설정된 인화상사의 근저당권 24,000,000원과 이광재의 가압류 34,150,000원, 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거에 설정됐던 박정옥·박의곤의 전세권도 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 전세권의 전세금을 현재 매수인이 인수하는 금액으로 계산해서는 안 됩니다. 과거 근저당권과 가등기, 압류 및 가압류 가운데 이미 말소된 등기도 현재의 인수채무로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 공실이라는 기록만 믿어도 될까?

감정평가상 이용상태는 점포이나 현재 공실입니다. 매각물건명세서 비고에도 현황이 공실이라고 기록돼 있습니다. 그런데 별도로 김성원이라는 사람이 주거 용도로 기재돼 있습니다. 이 두 기록의 관계가 확인돼야 권리분석을 마무리할 수 있습니다.

만약 김성원이 현재 점유하지 않고 반환받을 보증금도 없는 것으로 확인된다면 인수 위험은 상당 부분 해소될 수 있습니다. 반대로 보호되는 대항력과 미반환 보증금이 확인된다면 그 금액이 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 현재로서는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제 낙찰가를 넘고 그 보증금 중 낙찰대금으로 배당되지 않은 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가 + 인수보증금으로 계산해야 합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실제 총취득 부담이 보증금 수준에 머물 수 있으므로, 최저매각가 36,471,000원만 놓고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 6회 유찰, 감정가의 11.76%

현재 최저매각가는 36,471,000원입니다. 감정가 310,000,000원의 약 11.76%에 해당합니다. 감정가와 최저가의 차이가 매우 크지만, 상가 점포의 경제적 가치는 실제 임대수요·공실률·현재 매매시세·수익성에 크게 좌우됩니다.

등기상 소유자가 2024년 3월 7일 취득한 거래가액은 360,000,000원입니다. 그러나 이 가격은 과거 소유권이전 거래금액이지, 현재 해당 점포를 매각할 수 있는 시세가 아닙니다. 따라서 과거 거래가와 현재 최저가의 차이를 그대로 투자수익이나 할인 이익으로 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,471,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 임차인 최우선변제와 당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.

예상 배당에서는 집행비용 1,056,478원을 제외한 35,414,522원이 우리은행 근저당권에 배분됩니다. 인화상사와 이광재에게 돌아가는 금액은 0원이고, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권액 합계 334,150,000원 중 채권자에게 실제 배분되는 금액은 35,414,522원으로, 미배당액은 298,735,478원입니다. 채권 회수율이 낮다는 점은 확인되지만, 이 미배당액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 김성원의 미상 보증금에 관한 인수 가능성은 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 불확실성은 남는다

7회 유찰 시 예상 최저가는 25,529,700원, 8회 유찰 시에는 17,870,790원입니다. 하지만 이러한 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오일 뿐, 해당 금액에서 매각되거나 실질취득비용이 그 금액으로 확정된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 북구 상안동 상가지대에 위치하며, 북서측 인근에 대단위 아파트단지가 소재합니다. 주변은 상업시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 일반 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로 접근성. 대로와 소로에 접해 있으며 가로망 상태는 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 일반철골구조의 4층 건물로 위생급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지기 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 점포이나 현재 공실입니다. 실제 임대 가능성과 공실 해소에 필요한 비용을 별도로 살펴봐야 합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 상업용으로 이용되는 평탄한 세장형 토지입니다. 토지면적 2,597㎡는 지팝프라자가 소재한 토지의 면적으로, 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,374,000원/㎡입니다. 이 금액을 해당 점포의 매매시세로 직접 적용할 수는 없습니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·도시지역에 속하며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린시설 점포는 실제 영업수요·임차수요에 따라 거래 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 현재 공실이고 6회 유찰된 상황이므로 매각 가능 가격과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김성원 점유관계. 실제 점유 여부, 주민등록·전입신고일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 공실 기록과의 차이. 감정평가상 공실 및 매각물건명세서 비고의 공실 기록이 김성원의 주거 사용 기재와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 인수보증금. 대항력과 보증금이 확인되기 전까지 실질취득비용을 최저매각가와 동일하게 놓고 계산하지 않아야 합니다.
• 현재 시세. 지팝프라자 내 유사 호실의 실제 매매사례와 매도 호가, 임대 가능 가격을 함께 검토해야 합니다. 과거 취득 거래가 360,000,000원을 현재 시세로 가정해서는 안 됩니다.
• 공실 유지비. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비 승계 가능성, 수선비와 보유 중 발생하는 비용을 확인해야 합니다.
• 상가 영업 가능성. 실제 출입 동선, 가시성, 점포 내부 상태, 업종별 수요 및 용도 제한을 현장에서 검토해야 합니다.
• 배당액 해석. 채권자 미배당액 298,735,478원은 매수인의 확정 인수액이 아닙니다. 임차인 미상 보증금 문제와 구분해야 합니다.
• 추가 유찰 가능성. 7회·8회 유찰 시 최저가가 더 내려가더라도 현재 시세와 인수 위험을 확인하지 못했다면 무리하게 입찰해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 11.76%”가 안전마진은 아니다

울산 지팝프라자 314호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 감정가 310,000,000원에 대해 최저매각가가 36,471,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 격차는 과거 감정가와 현재 경매 최저가의 차이일 뿐, 현재 시장가격 대비 실제 할인 폭을 의미하지 않습니다.

권리 측면에서는 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸한다는 장점이 있습니다. 반면 김성원이라는 주거 사용 기재와 공실 기록이 상충하며, 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 보증금 인수 가능성을 최종 판단하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 이미 6회 유찰된 공실 상가라는 특성을 고려해야 합니다. 현재 거래시세와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 최저가가 아무리 낮아져도 수익성이 확보됐다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 등기상 소멸하는 권리와 임차인 관련 불확실성을 분리하고, 실제 인수보증금과 현재 시세를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 확정 가능한 인수액, 실제 점유상태, 현재 임대수익과 매각 가능 가격입니다.