울산지방법원 2025타경11994. 울산 북구 상안동 지팝프라자 3층 314호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 점포이나 현황은 공실이고, 매각물건명세서에도 현황 공실로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 천지은 씨로, 2024년 3월 7일 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 거래가액은 360,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권 276,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
이후 인화상사 근저당 24,000,000원, 이광재 가압류 34,150,000원, 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 놓고 보면 단순하지만, 별도로 신고된 김성원 씨의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 임차인 인수 가능성은 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 배당모형의 인수 0원을 곧바로 ‘최종 인수 0원’으로 단정하는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11994 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 상안동 357-2 지팝프라자 3층 314호 · 도로명주소 울산광역시 북구 신답로 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 점포 · 현황 공실 |
| 소유자 | 천지은 · 2024.03.07 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 106,330,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 청구액 | 235,862,259원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.07 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 확인 필요
말소기준은 2024.03.07 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 인화상사 근저당권과 이광재 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 가등기·압류·가압류·전세권·근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 사용 / 현황 | 전입신고일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성원 | 주거 · 현황 공실 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 회차별 가격 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가 310,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 106,330,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 74,431,000원, 5회 유찰 52,101,700원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 230,108,620원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 261,458,758원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 283,386,131원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 230,108,620원 → 261,458,758원 → 283,386,131원으로 커집니다. 다만 채권자의 미배당은 그 자체로 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 배당모형의 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 문제는 별도의 미상 임차인입니다. 김성원 씨의 대항력과 보증금이 확정되지 않았으므로 실질취득비용을 최저가 하나로 고정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 276,000,000원 | 104,041,380원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인화상사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이광재 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 334,150,000원, 채권자 예상배당은 104,041,380원, 미배당은 230,108,620원입니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원이나, 김성원 씨의 보증금·대항력 여부는 별도 확인 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 점포로 이용되는 근린시설이며 현황은 공실입니다. 주거용 아파트가 아닌 상가 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 울산광역시 북구 상안동 소재 홈프러스 울산북구점 서측 인근이며, 주변은 상가지대로 형성돼 있고 북서측 인근에 대단위 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반 대중교통편은 보통인 편입니다. 가로망은 대로와 소로에 접해 대체로 양호합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 세로장방형이며 토지면적은 2,597㎡, 공시지가는 3,374,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 일반철골구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물로 위생급배수설비·승강기·옥내소화전·화재탐지기 등이 설치돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 공실 점포인 만큼 실제 임대수요와 재임대 기간이 환금성 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성원 씨 권리 확인. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유 종료 여부를 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 공실과 대항력 구분. 현재 공실이라는 사실만으로 과거 임차인의 대항력·보증금 승계 위험이 자동 소멸한다고 판단하지 마세요.
- 최저가만으로 실질취득 확정 금지. 배당모형상 인수는 0원이지만 미상 임차인 보증금이 확인되기 전에는 106,330,000원을 최종 취득비용으로 고정할 수 없습니다.
- 상가 시세 별도 검증. 감정가 대비 34%라는 할인율보다 주변 유사 점포의 최근 매매·임대 수준과 공실 기간을 먼저 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 74,431,000원, 5회 유찰 시 52,101,700원이나 가격 하락 자체가 임차인 위험이나 공실 위험을 없애지는 않습니다.
- 관리비·점포 운영비. 공용부분 관리비 체납과 상가 운영에 필요한 관리비·시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인이다
이 물건은 감정가 310,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 106,330,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 임차인으로 신고된 김성원 씨의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력과 승계 위험을 아직 닫을 수 없습니다.
게다가 감정평가상 이 물건은 아파트가 아니라 현황 공실인 근린시설 점포입니다. 세 번의 유찰은 가격이 크게 내려왔다는 사실과 동시에 시장의 소화력이 약했음을 보여주는 지표이기도 합니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만, 임차인 확인 전에는 인수 0원 확정 금지.” 현재 최저가의 매력 여부 역시 감정가 할인율이 아니라 실제 상가 시세와 임대수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
