199,430,000원
울산지방법원 2025타경12002. 울산역 남동측 인근에 위치한 센트로스테이션 제1층 제106호 근린시설입니다. 권리의 중심은 2022.01.18 울산중앙신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 407,000,000원에서 현재 최저매각가 199,430,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 우위를 단정하기보다는 울산역 인근 상권과 실제 임대수요, 공실 여부, 적정 임대료를 확인해 수익가치와 함께 판단하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12002 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 1층106호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남읍 도호길 51-61 |
| 용도 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 7층 중 제1층 제106호 |
| 소유자 | 아성산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 199,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계에 따른 매수인 인수금은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2022.01.18 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권이며, 2024.06.11 압류와 2025.06.19 현재 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
현재 회차의 최저매각가는 199,430,000원입니다. 감정가 407,000,000원 대비 49% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오의 매각가는 139,601,000원, 다시 유찰되는 시나리오는 97,720,700원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 199,430,000원 | 195,837,980원 | 164,162,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 139,601,000원 | 136,846,586원 | 223,153,414원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 97,720,700원 | 95,561,727원 | 264,438,273원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 울산중앙신용협동조합 근저당권의 미배당액은 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차 하락에 따른 핵심 변화는 인수 위험이 아니라 매각가격과 채권자 회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,592,020원 |
| 을구 1번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 | 360,000,000원 | 195,837,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 199,430,000원 가정. 집행비용 3,592,020원을 제외한 195,837,980원이 울산중앙신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당은 164,162,020원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 울산역 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 제1층 제106호 근린생활시설이며, 토지는 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 7층 건물이며 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비와 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,320,000원/㎡이며 토지면적은 1,229.0㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.01.18 울산중앙신용협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 세금 확인. 동울산세무서장 관련 압류가 있으므로 실제 조세채권의 성격과 배당순위를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 인수액은 0원이지만 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인하세요.
- 상가 수익성 확인. 근린시설은 감정가 대비 할인율보다 임대료·공실·업종 수요가 중요하므로 현장 상권과 임대 조건을 대조하세요.
- 회차 시나리오. 현재 199,430,000원, 추가 유찰 시 139,601,000원·97,720,700원 시나리오를 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가 가치
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2022.01.18 울산중앙신용협동조합 근저당이고, 이후 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 199,430,000원으로 감정가 407,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
다만 49%라는 할인율 자체가 투자가치를 보장하지는 않습니다. 대상은 근린시설이고, 울산역 남동측 인근의 상업용 부동산입니다. 권리는 통과하기 쉬운 편이지만 최종 판단은 현재 매각가가 실제 임대수익과 공실 위험을 감안한 상가 가치에 비해 충분히 낮은지를 확인하는 데 달려 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 수익성 검증이 핵심입니다.
