울산지방법원 2025타경12002. 울산역 남동측 인근의 센트로스테이션 1층 106호, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 권리구조의 기준점은 2022.01.18. 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이보다 뒤인 2024.06.11. 국 압류와 2025.06.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 현재 자료상 매수인이 승계하는 보증금은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건은 가격을 단순히 감정가 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정가 407,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 97,721,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%이지만, 같은 물건·인근 유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 오히려 반복 유찰이 이어졌다는 사실이 시장의 응찰가격이 이전 회차 가격에 미치지 못했다는 직접적인 경매 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12002 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 1층 106호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남읍 도호길 51-61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 아성산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 97,721,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18. 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 2018.07.09. 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2020.05.08. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소되어 소유권은 아성산업개발주식회사로 돌아왔습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.18. 울산중앙신용협동조합 근저당권이고, 이후의 국 압류와 2025타경12002 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저가는 97,721,000원으로 감정가 407,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지를 확인할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가의 4분의 1’이라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 97,721,000원 | 24.01% | 264,437,978원 |
| 5회 유찰 시 | 68,404,700원 | 16.81% | 293,226,585원 |
| 6회 유찰 시 | 47,883,290원 | 11.76% | 313,378,609원 |
회차가 내려갈수록 매각대금이 줄고 근저당권자의 미배당은 커집니다. 하지만 이 미배당액은 매수인 인수액과 별개입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 핵심은 채권자의 손실 규모가 아니라, 실제 근린시설 시장에서 97,721,000원이 경쟁력 있는 가격인지 별도로 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,158,978원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 360,000,000원 | 95,562,022원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권자 미배당액은 264,437,978원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국 압류의 실제 조세채권액과 법정 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 ‘울산역’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가에서는 제반 교통여건을 보통으로 평가했습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 토지는 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지이고, 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됐습니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 계획·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)· 경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 포함되며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,320,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없는 사건이므로 현재 최저가 97,721,000원이 실제 시장가보다 낮은지 인근 동일·유사 근린시설 거래사례로 직접 검증해야 합니다.
- 임대수익 확인. 근린생활시설은 공실 여부와 임대료가 가치 판단에 직접 영향을 주므로 현장 영업상태와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리문제 외에 입지, 호별 위치, 상가 동선, 공실, 관리비, 내부상태 등 반복 유찰의 원인이 될 요소를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2024.06.11. 국 압류가 존재하므로 실제 조세채권액과 배당순위를 매각기일 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 현황 점유자와 체납 관리비 등 실제 인도 과정의 비용·절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격의 근거’를 확인해야 한다
이 사건은 임차인 신고가 없고, 말소기준 근저당 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원인 단순한 권리구조입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 4회 유찰되어 감정가 407,000,000원에서 97,721,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가 대비 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 울산역 인근 근린생활시설로서의 실제 임대수익·공실·재매각 가능성과 97,721,000원의 시장 적정성을 검증하는 데 있습니다.
