인수권리는 없지만, 4회 유찰의 이유를 먼저 봐야 한다 — 상남동복합빌딩 202호

창원지방법원 2024타경6294. 창원시 성산구 상남동 상남동복합빌딩 2층 202호 근린시설입니다. 소유자 심미옥 씨 명의의 물건에 2011.12.29. 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 1,592,000,000원의 근저당권을 설정했고, 그 승계인인 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 1,355,417,624원입니다.

권리 흐름만 보면 2011년 근저당 이후의 창원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 가격과 물건 자체는 단순하지 않습니다. 감정가 568,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 178,125,000원까지 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 근린시설의 실제 매매가, 임대수익, 공실 가능성을 대조하지 않고는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

현재 권리분석의 기준은 2011.12.29. 을구 8번 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 중소기업은행 근저당 2건, 해운대농업협동조합 근저당, 장선동 전세권과 창원시 압류는 각각 말소등기가 완료됐습니다. 기준권리 이후인 2024.10.07. 창원시 압류와 2024.10.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 3명, 모두 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 점유자는 실제 임차인 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2011.12.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 사건 주소인 202호의 김도영 씨도 전입일이 2024.08.06.이므로 보증금 40,000,000원이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가 31.36%는 시세가 아니다

현재 최저매각가는 감정가 568,000,000원의 31.36%인 178,125,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 178,125,000원입니다. 다만 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익, 공실, 업종 수요, 관리상태에 따라 가격 편차가 커서, 유찰 횟수와 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,125,000원 가정)

채권 합계 4,668,000,000원 중 채권자 예상배당은 174,831,250원, 미배당은 4,493,168,750원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 공부·현황 리스크 — 면적과 사용상태를 확인하라

이 물건은 집합건축물대장상 2018.07.16. 합병·분할됐지만 등기사항전부증명서가 정리되지 않은 상태입니다. 등기부상 전유면적은 192.72㎡, 공부상 면적은 222.41㎡로 차이가 있으며, 감정평가는 집합건축물대장의 전유면적과 적정 대지지분을 기준으로 이뤄졌습니다.

• 이용상태. 감정평가상 2층 202호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 임차인 조사에는 202호의 사용 용도가 주거로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물로 외벽은 치장석 붙임 및 드라이비트, 내부는 인테리어·벽지·타일, 바닥은 타일, 창호는 새시창입니다.
• 관리비. 현황조사 당시 관리비 미납이 확인됐으므로 입찰 전에 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 표시. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상남시장 북동측에 위치하며, 주위는 근린상가·위락시설·판매시설·숙박시설 등으로 형성된 상가지대입니다.
• 교통. 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로가 소재합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 830.3㎡의 평탄한 가로장방형 상업용 부지이며, 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 소로1류에 접합니다.
• 환금성. 상업시설은 동일 건물 안에서도 층·동선·업종·임대상태에 따라 수익성과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 4회 유찰 이력 자체를 수요가 제한된 신호로 함께 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 감정가 대비 31.36%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 동일 용도 매매가와 실제 임대수익을 조사하세요.
• 면적·경계 확인. 등기부상 전유면적 192.72㎡와 공부상 222.41㎡의 차이, 2018.07.16. 합병·분할 내용을 건축물대장·도면과 대조하세요.
• 용도 확인. 감정상 근린생활시설과 202호 임차인의 주거 사용 기록이 함께 존재하므로, 현 주거 사용 기록이 함께 존재하므로, 현황과 적법한 사용 가능 범위를 확인하세요.
• 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
• 관리비 체납. 현황조사 당시 미납이 있었으므로 총 체납액과 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 배당자료 대조. 배당 시뮬레이션에 등기상 말소된 과거 권리가 포함돼 있으므로 배당요구채권과 채권계산서를 원본으로 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸형이지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기 권리와 임차인 대항력만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 178,125,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다. 그러나 4회 유찰된 근린시설이고, 등기부와 집합건축물대장의 전유면적이 다르며, 감정상 근린생활시설인 202호가 임차인 조사에서는 주거로 사용된 것으로 기록돼 있습니다. 현황조사 당시 관리비 미납도 확인됐습니다.

따라서 이 물건은 “감정가 568,000,000원이 178,125,000원까지 내려왔다”는 할인율보다 실제 면적·경계, 적법한 용도, 임대수익, 공실 위험, 관리비 체납을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격 평가는 보류, 서류와 현장 확인은 필수. 낮은 최저가만으로 접근하기에는 확인해야 할 변수가 많은 상업용 집합건물입니다.