울산지방법원 2025타경12104. 울산 북구 산하동 강동산하지구의 근린생활시설입니다. 강동산하5로 22에 소재한 집합건물 제1동 2층 206호가 경매 대상이며, 감정가는 150,000,000원입니다. 소유자 송상훈은 2017년 10월 18일 매매를 원인으로 같은 해 11월 3일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.

같은 날 중울산농업협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 7월 9일 해당 금융기관의 임의경매개시결정이 등기됐고, 현재는 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 25,211,000원까지 하락했습니다. 문제는 가격 하락 폭이 아니라 이 상가를 실제로 이용하거나 다시 매각할 수 있는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2017년 11월 3일 설정된 중울산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원이며, 경매개시결정은 2025년 7월 9일 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 확인되는 등기상 매수인 인수채무는 없습니다.

② 가격 분석 — 16.81%는 시세 대비 할인율이 아니다

감정가 150,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 25,211,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보면 매우 저렴하게 느껴질 수 있습니다. 그러나 이 비율은 감정가에 대한 비율이지, 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격에 대한 비율이 아닙니다.

해당 상가의 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않으므로 최저가 25,211,000원이 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 상가의 매매가격은 주변 주거시설 가격과 달리 임차 수요, 실제 영업 가능성, 공실 상태, 임대수익 및 환금성의 영향을 크게 받습니다. 이 물건은 그러한 요소를 확인한 다음 입찰가격을 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,211,000원 가정)

현재 최저가인 25,211,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 853,798원을 제외한 24,357,202원이 중울산농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 118,642,798원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구액은 116,082,709원으로, 현재 회차의 예상배당액만으로는 청구금액이 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액을 낙찰자의 추가 부담액으로 계산해서는 안 됩니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하고, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 환금성은 별개

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 내려가지만 근저당권자의 미배당액은 늘어나는 구조입니다. 각 회차의 예상 금액과 매수인 인수 여부를 비교하면 다음과 같습니다.

⑤ 현장 위험 — 호실 표시와 구분소유권 확인이 핵심

이 사건에서 권리분석보다 중요할 수 있는 부분은 감정평가서의 호실 구분 관련 특기사항입니다.

이는 단순히 점포 번호가 붙어 있지 않은 문제로 넘겨서는 안 됩니다. 입찰 대상인 제206호가 실제 현장의 어느 구역인지, 경계벽과 출입구가 건축물현황도에 부합하는지, 독립적으로 사용하거나 임대할 수 있는지 확인해야 합니다. 감정평가상 구분소유권의 목적이 인정될 수 있다는 판단과 경매 취득 후 아무런 장애 없이 사용·처분할 수 있다는 판단은 서로 다릅니다.

• 206호 실제 위치. 건축물현황도상의 제206호 위치와 현장 구획을 대조해야 합니다.
• 호실 경계. 경계벽·출입구·내부 구획이 공부상 표시와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 독립 사용 가능성. 다른 호실과 통합 사용 중인지, 개별 점포로 이용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 임대차. 감정평가상 임대관계 미상으로, 현재 점유자와 계약관계를 조사해야 합니다.
• 이용 및 처분 위험. 인도 가능성, 관리 상태, 개별 임대·매각 가능 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역 내 강동고등학교 북동측 인근에 소재합니다.
• 주변 환경. 도시개발구역 내에 대단지 아파트, 상가, 학교 등이 있으며 일부는 건축 중이고 그 밖에는 나지가 분포합니다. 상권 형성 정도와 실제 유동인구 확인이 중요합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 왕복 4차로 강동산하5로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층입니다. 외벽은 치장석·페인트 등으로 마감되고, 내부는 인테리어 마감 상태이나 상세 현황은 미상입니다.
• 설비. 공동위생·급배수·화재관리·도시가스·승강기 등의 설비가 있습니다.
• 토지. 산하동 972-6 및 972-7의 2필지 일단으로, 업무시설 및 근린생활시설 부지입니다. 세로장방형이며 평지에 위치합니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역, 강동산하지구 지구단위계획구역 및 도시개발구역입니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,324,000원/㎡이며, 토지면적은 499.0㎡입니다. 해당 수치는 토지 관련 정보로 개별 206호의 전용면적이나 개별 시세를 뜻하지 않습니다.
• 공부·건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 호실 표시 및 경계에 관한 특기사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 강동산하지구 상가지대는 낙찰가율이 낮은 편이라는 감정평가 의견이 있고, 본건도 5회 유찰됐습니다. 실제 임대·매매 수요를 확인하기 전까지 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인 구분. 최저가 25,211,000원은 감정가의 16.81%이지만 실제 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 인근 유사 근린생활시설의 실거래와 매물 가격을 대조해야 합니다.
• 206호 특정. 호실 표시가 없는 점을 고려해 건축물현황도와 현장을 반드시 대조하고, 법적·물리적으로 독립된 구분소유권의 목적이 되는지 확인해야 합니다.
• 점유자·임차인 조사. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유·사업자등록·임대차계약을 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 확인. 2017.11.03. 중울산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
• 관리비·유지비용. 공용부분 관리비 미납 여부와 관리 상태를 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원이 취득 후 모든 비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 실제 임대 수요. 강동산하지구 상가지대의 공실 현황, 적합한 업종, 층별 영업환경과 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 17,647,700원, 7회 유찰 시 12,353,390원의 최저매각가 시나리오가 있으나, 추가 유찰 여부나 실제 매각가는 확정된 것이 아닙니다.
• 취득 비용 및 명도. 취득세·등기비용·인도 관련 비용 등은 별도 검토해야 합니다. 최저가 낙찰 시 실질취득 기준액 25,211,000원은 권리 인수 0원을 반영한 금액으로 부대비용을 포함하지 않습니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”

울산 산하동 제1동 206호는 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 150,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 25,211,000원까지 내려왔고, 매수인이 인수할 것으로 확인되는 등기상 권리도 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 복잡한 선순위 담보권 인수 문제는 드러나지 않습니다.

하지만 이 물건의 주요 위험은 등기부 밖에 있습니다. 감정평가서는 호실 표시가 없는 상태에서 경계벽과 건축물현황도를 바탕으로 구분소유권의 목적이 인정될 수 있다고 판단했으며, 임대관계도 미상입니다. 여기에 강동산하지구 상가지대의 낮은 낙찰가율과 실제 시세 미확인 문제가 겹칩니다.

따라서 이 물건은 권리상 인수 부담이 작다는 장점보다 호실 특정·점유·수익성·환금성에 대한 불확실성을 더 크게 평가해야 하는 사례입니다. 현장과 원본 서류를 통해 개별 호실의 독립성과 사용 가능성, 실질 매매·임대 수요가 확인되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.

결론은 명확합니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 5회 유찰과 호실 관련 불확실성으로 투자 판단은 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 싼 가격처럼 보이는 숫자보다 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 물건인지가 우선입니다.