울산지방법원 2025타경12104. 울산광역시 북구 산하동 972-6 제1동 2층 206호의 근린시설로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 송상훈은 2017.10.18 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했고, 2017.11.03 중울산농업협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.07.09 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 더구나 감정평가서에는 “강동산하지구 상가지대는 낙찰가율이 낮은편”이라는 취지의 주의가 있고, 본건 자체도 호실표시가 없으며 경계벽·건축물현황도를 기준으로 구분소유권 목적이 인정될 수 있다고 판단한 물건입니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12104 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 972-6 1동 2층206호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 강동산하5로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 10층 내 2층 |
| 소유자 | 송상훈 (2017.10.18 매매 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 116,082,709원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준권리는 2017.11.03 중울산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원, 채무자는 송상훈입니다. 이후 2025.07.09 중울산농업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%, 하지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 150,000,000원이고 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 51,450,000원, 4회 유찰 시 36,015,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 73,500,000원 | 71,223,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 51,450,000원 | 92,876,100원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 36,015,000원 | 108,033,270원 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거가 없습니다. 오히려 감정평가서가 강동산하지구 상가지대의 낮은 낙찰가율을 주의사항으로 명시한 만큼, 현재 49%라는 수치는 상가의 환금성과 수요를 함께 검토해야 의미가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 143,000,000원 | 71,777,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,500,000원을 가정하면 집행비용 1,723,000원 이후 중울산농업협동조합에 71,777,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 71,223,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물적 리스크 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역 내 강동고등학교 북동측 인근입니다. 일부 대단지아파트·상가·학교가 이용 중이고 일부는 건축 중이며 그 외는 나지 상태입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 왕복4차로인 강동산하5로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 내 2층이며 외벽은 치장석·페인트, 내부는 인테리어마감, 창호는 샤시 등입니다. 내부 상세는 미상입니다.
- 설비. 공동위생·급배수설비·화재관리·도시가스·승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세로장방형지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지입니다. 용도지역은 준주거지역이고 공시지가는 1,324,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(강동산하지구), 도시개발구역(강동산하지구), 가축사육제한구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 호실 확인. 본건은 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분돼 있고 건축물현황도에 위치와 수치가 표시돼 있어 구분소유권의 목적이 인정될 수 있는 것으로 평가됐습니다. 응찰 전 실제 위치와 경계를 재확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 위치·경계 재확인. 호실표시가 없으므로 현황의 206호 위치와 경계벽, 건축물현황도상 위치를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상인 근린생활시설입니다. 실제 영업자·점유자·임대차계약·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상권 조사. 강동산하지구는 일부 아파트·상가·학교가 이용 중이고 일부는 건축 중이며 나지도 남아 있습니다. 실제 유동인구와 공실 상황을 확인해야 합니다.
- 낮은 낙찰가율의 의미 확인. 감정평가서가 상가지대 낙찰가율이 낮은 편이라고 명시했습니다. 2회 유찰과 49% 최저가를 단순 할인으로 보지 말고 매수수요·임대수요를 함께 보아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 중울산농업협동조합의 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 상가의 실제 수요를 봐야 한다”
이 물건은 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2017.11.03 중울산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 150,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가는 73,500,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 권리보다 환금성과 현장성입니다. 감정평가서가 강동산하지구 상가지대의 낮은 낙찰가율을 직접 언급하고 있고, 본건은 호실표시도 없어 실제 위치·경계의 재확인이 필요합니다. 임대관계도 미상입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 정리되지만, 가격 적정성과 상가 수요는 현장 검증이 먼저. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
