대전지방법원 2022타경6423. 선화동 ‘블레스’ 2층 201호, 전용 49.8747㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 진형수이며 2015.09.18. 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 120,000,000원이 말소기준권리이고, 2020년 티플레인대부 근저당과 2022년 국민건강보험공단 압류, 롯데캐피탈·우리금융캐피탈 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현장 측면에서는 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 현재 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대차관계가 없다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경6423 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화서로 40, 2층201호 (선화동,블레스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.8747㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2014.10.22 |
| 소유자 | 진형수 (2015.09.18. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 88,537,850원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.09.18. 을구 3번 국민은행 근저당권 (채권최고액 120,000,000원)입니다. 이후 설정된 티플레인대부 근저당권 19,500,000원과 국민건강보험공단 압류, 롯데캐피탈 가압류 12,543,035원, 우리금융캐피탈 가압류 36,912,240원, 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2014.11.21. 농협은행 근저당권 100,800,000원은 2015.09.18. 해지로 이미 말소됐고, 2018년 국민건강보험공단 압류 역시 2018.06.05. 해제로 이미 말소됐습니다. 2022.05.27. 진선례의 강제경매개시결정도 2025.10.29. 취소결정에 따라 2025.11.03. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 66.6%
블레스는 28세대, 사용승인일은 2014.10.22이며 대상 면적 49.8747㎡와 실거래 면적 49.87㎡가 일치합니다. 전체 9건 평균은 188,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 184,000,000원, 가장 최근 2026.05 거래는 193,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.87㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2026.02 | 49.87㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 49.87㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2024.01 | 49.87㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2023.12 | 49.87㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2023.11 | 49.87㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.10 | 49.87㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 49.87㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 49.87㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.87㎡ | 2건 | 184,000,000원 |
현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 66.6%이고, 최신 거래 193,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 175,000,000원 자체도 최신 거래보다 낮지만, 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 -3.2%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균 188,666,666원만 보고 가격 여유를 과대평가하기보다 최근 184,000,000원과 최신 193,000,000원을 기준으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 19,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 12,543,035원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 36,912,240원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 188,955,275원 중 예상배당 119,985,000원, 미배당 68,970,275원입니다. 이 미배당은 후순위 채권의 부족분이며 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 68,970,275원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 105,148,775원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 130,410,726원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 88,537,850원이 예상배당 범위 안에 있으나, 2회 유찰 시 예상배당은 83,806,500원으로 청구금액에 못 미칩니다. 유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 증가하지만, 제시된 권리구조상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도청구청사 서북측 인근으로 소규모 아파트, 공공·편의시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 함께 형성된 주거·상업업무 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 688.1㎡ 정방형 평지로 주상복합아파트용 건물 부지이며 남서측으로 중로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중로2류·도심융합특구·중점경관관리구역이며, 공시지가는 1,337,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 블레스는 28세대이며 동일 면적 실거래 9건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 가격 추세는 -3.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건이므로 현재 최저가 122,500,000원의 20%인 24,500,000원을 기준으로 입찰자금을 준비해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 188,666,666원보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 193,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.2%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 하락 추세를 무시한 응찰가 산정은 피해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 68,970,275원은 채권자의 부족분이고, 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격과 점유 확인”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2015.09.18. 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 122,500,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 184,000,000원의 66.6%입니다.
다만 가격 데이터 자체는 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.2% 낮아진 하락 추세이고, 28세대 규모에 최근 12개월 실거래도 2건입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점과 매수신청보증금 20% 특별조건을 함께 봐야 합니다. 등기상 권리는 양호하고 가격 간격도 크지만, 실제 점유 확인과 최근 시세 기준의 응찰가 통제가 최종 관문인 사건입니다.
