울산지방법원 2025타경12138. 울산 남구 신정동 지움포유 12층 1204호 아파트입니다. 감정가 237,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,130,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이라 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 최희수는 2022.04.22. 주민등록과 점유를 시작했고, 2022.03.04. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2025.06.16. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 매각가 116,130,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,425,820원을 먼저 제외하고, 최희수에게 113,704,180원이 배당됩니다. 보증금 250,000,000원 중 남는 136,295,820원은 매수인이 떠안습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 252,425,820원입니다. 최저가 116,130,000원만 보면 최근 12개월 평균의 53.4%지만, 그 비율은 이 물건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 12층 1204호 · 울산광역시 남구 팔등로41번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2025.06.16. 갑구 4번 압류입니다. 그러나 임차인 최희수는 2022.04.22. 전입·점유했고 2022.03.04. 확정일자를 갖췄으며, 2024.05.01. 을구 1번 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 매각으로 없어지는 권리가 아닙니다. 이후 2025.07.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.02.27. 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최희수 | 건물 64.5㎡ 전부 · 주거 | 250,000,000원 | 2022.04.22 / 2022.03.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
배당요구 있음 · 2024.05.01. 임차권등기 · 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 분석 — 최저가가 내려가도 총비용은 보증금 수준에 묶인다
이 사건의 가장 중요한 구조는 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커진다는 점입니다. 현재 회차에서 낙찰가 116,130,000원에 인수액 136,295,820원을 더하면 252,425,820원입니다. 한 번 더 유찰돼 낙찰가가 81,291,000원으로 내려가더라도 인수액은 170,572,238원으로 늘어 실질취득비용은 251,863,238원입니다. 네 번째 유찰 시에도 56,903,700원에 인수액 194,520,567원을 더해 251,424,267원입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 116,130,000원 | 136,295,820원 | 252,425,820원 |
| 3회 유찰 시 | 81,291,000원 | 170,572,238원 | 251,863,238원 |
| 4회 유찰 시 | 56,903,700원 | 194,520,567원 | 251,424,267원 |
③ 시세 비교 — 실질취득비용이 최근 거래를 웃돈다
지움포유의 비교 실거래는 12건이며 전체 평균은 219,250,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 217,500,000원이고 최신 거래는 2026.01. 210,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -1.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 61.5㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 57.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 61.5㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 61.5㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.5㎡ | 2건 | 217,500,000원 |
현재 회차 실질취득비용 252,425,820원은 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 34,925,820원 높고, 최신 거래 210,000,000원보다 42,425,820원 높습니다. 감정가 237,000,000원보다 최저가가 크게 내려왔다는 사실은 이 비교에서 가격 가점이 될 수 없습니다. 실제 지출 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 임차인 최희수 보증금 | 250,000,000원 | 113,704,180원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 136,295,820원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태화로터리 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물 중 12층 1204호이며, 위생·급배수·소화전·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 자체 등고 평탄한 정방형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중이고 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,033,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 지움포유는 48세대, 2019.05.24. 준공이며 비교 실거래 12건의 전체 거래범위는 200,000,000원~245,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득비용으로 계산. 현재 회차는 116,130,000원 + 136,295,820원 = 252,425,820원입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 3회 유찰 시에도 실질취득 251,863,238원, 4회 유찰 시에도 251,424,267원입니다.
- 임차권 잔액 인수 확인. 최희수의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 217,500,000원, 최신 거래 210,000,000원이며 추세는 -1.0%입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 2,425,820원을 반영한 가정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총비용은 거의 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 두 번 유찰된 116,130,000원의 최저가가 아닙니다. 최희수의 250,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 136,295,820원을 매수인이 인수해 실질취득비용이 252,425,820원까지 올라갑니다. 한 번, 두 번 더 유찰되어도 미배당 인수액이 커져 총비용은 계속 250,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 210,000,000원이고 최근 흐름도 -1.0% 하락입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자로 접근할 물건이 아니라, 인수까지 포함한 실질취득비용이 최근 시세를 웃도는지부터 판단해야 하는 사건입니다. 현재 기준 결론은 권리 부담 큼·가격 메리트 없음입니다.
