울산지방법원 2025타경12138. 울산 남구 신정동 태화로터리 남동측 인근에 있는 지움포유 12층 1204호입니다. 감정가 237,000,000원에서 최저매각가가 165,900,000원으로 내려와 숫자만 보면 상당한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 최희수의 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수하는지가 실질적인 취득비용을 결정합니다.
등기부상 임차권등기는 말소기준인 2025.06.16. 압류보다 앞서 있습니다. 확약이 없었다면 매각대금에서 배당받지 못한 임차보증금이 낙찰자의 부담으로 남는 구조입니다. 그런데 신청채권자 측에서 임차권등기 말소 동의와 대항력 포기를 내용으로 하는 확약서가 제출되면서 매수인 인수 여부가 달라졌습니다. 이 차이를 구분하지 않으면 최저가 165,900,000원과 실질적인 매수가격을 잘못 판단하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 12층 1204호 도로명주소: 울산광역시 남구 팔등로41번길 9 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 지하 2층/지상 15층 건물 중 12층 1204호 |
| 임차권 기재범위 | 건물 64.5㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사지움포유 (2020.10.20. 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차인 | 최희수 · 보증금 250,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 인수 판단 | 확약 유효 시 0원 · 확약 미적용 시 87,222,600원 추정 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 반전
말소기준권리는 2025.06.16. 국(동래세무서장)의 압류입니다. 그 이후에 기입된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 북부산세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 2024.05.01. 등기된 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인 최희수는 2022.04.22. 주민등록과 점유를 시작했고 2022.03.04. 확정일자를 갖추었습니다. 따라서 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.5억과 말소 확약
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최희수 주거용 임차권등기 |
2022.04.22. 건물 64.5㎡ 전부 |
2022.03.04. | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 말소·포기 확약 |
실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 두 번째 임차인으로 계산하지 않습니다.
따라서 확약을 적용하지 않은 명목상 실질취득비용은 165,900,000원 + 87,222,600원 = 253,122,600원입니다. 집행비용 추정치를 제외하면 보증금 약 250,000,000원에 수렴하는 구조로, 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어 총부담이 크게 줄지 않습니다.
이 확약이 유효하고 실제 매각조건에 반영되어 임차권이 말소된다면 최희수의 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다. 이에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰을 전제로 한 부대비용 제외 취득금액은 165,900,000원입니다.
※ 위 87,222,600원은 확약을 적용하지 않았을 때의 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 확약 유효 시 실제 인수액 0원과 혼동해서는 안 됩니다. 확약은 최희수의 임차권에 관한 것이며 다른 권리자에게 일반적으로 확대되는 것은 아닙니다. 별도의 대항력 임차인은 확인된 조사 내역에 없습니다. 입찰 전 확약서 원본, 최종 매각물건명세서, 말소 조건을 반드시 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 맞지만 환금성은 별개
지움포유는 48세대 규모로, 2019.05.24. 준공된 단지입니다. 확인된 거래 사례의 비교 면적은 61.5㎡ 중심이며, 다음은 실제 매매 사례입니다. 임차권에 표시된 건물 범위 64.5㎡와 거래 비교 면적 61.5㎡는 서로 구분해서 보아야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 61.5㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 57.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 61.5㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 61.5㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 219,250,000원 |
| 최근 12개월 집계 | — | 2건 | 217,500,000원 |
전체 12건의 평균은 219,250,000원이지만, 과거 거래가격이 포함된 수치입니다. 가격 판단에는 최근 12개월 집계 평균 217,500,000원과 최신 거래 210,000,000원(2026.01)을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
확약이 유효해 실질취득금액이 165,900,000원이라면 최근 12개월 평균의 76.3% 수준이고, 평균보다 51,600,000원 낮습니다. 최신 거래가격보다도 44,100,000원 낮습니다. 즉 확약을 전제로 할 때에만 가격상의 할인 여력이 분명해집니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.3회이고, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 이는 해당 경매 통계에서 낙찰 사례가 확인되지 않았다는 뜻으로, 실제 매수세와 출구전략을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정 · 확약 미반영 기계적 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,122,600원 |
| 1. 임차인 최희수 · 보증금 | 250,000,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이 표는 확약을 반영하지 않은 기존 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 최희수의 보증금 부족액 87,222,600원은 확약 미적용 시 매수인 인수 추정액이며, 확약 유효 시에는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 확약 반영 후 실제 배당액이나 배당순위는 이 표와 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 인수위험은 유찰로 해결되지 않는다
아래 표에서 확약 미적용 총부담은 각 회차 최저가에 추정 인수액을 더한 금액입니다. 반면 확약이 유효하면 해당 임차인의 인수액은 0원이므로 부대비용을 제외한 실질취득금액은 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 미적용 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 165,900,000원 | 87,222,600원 | 253,122,600원 |
| 5회 유찰 시 | 132,720,000원 | 119,938,080원 | 252,658,080원 |
| 6회 유찰 시 | 106,176,000원 | 146,110,464원 | 252,286,464원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 태화로터리 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물의 12층 1204호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트입니다. 토지 전체는 공동주택·업무시설·제1종근린생활시설의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가 2,033,000원/㎡, 토지면적 802.0㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 48세대 소규모 단지로, 실거래가가 200,000,000원에서 245,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세 -1.0%, 단지 경매 평균 4.3회 유찰을 감안하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11. 제출된 임차권등기 말소 동의·대항력 포기 확약서의 원본, 작성 주체, 효력, 매각조건 반영 여부를 확인하세요. 이번 사건에서 가장 중요한 확인사항입니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 1번 최희수의 임차권이 매각으로 말소되는지 최종 매각물건명세서와 관련 서류를 대조하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약 유효 시 실질 인수액은 0원입니다. 확약 미적용 계산상의 87,222,600원을 실제 인수금액에 다시 더하지 마세요. 반대로 확약 효력이 확인되지 않았다면 해당 금액을 제외해서도 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 실제 현장 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 포기 확약과 현실적인 점유 이전은 구분하여 검토하세요.
- 세금·관리비. 국의 압류가 기재되어 있으므로 관련 조세채권의 배당·승계 여부를 확인하고, 관리비 체납 및 공용부분 부담도 관리주체에 확인하세요.
- 거래 표본과 가격. 최근 12개월 거래 집계는 2건입니다. 최신 거래 210,000,000원, 최근 평균 217,500,000원과 함께 층·면적·상태 차이를 검토하세요.
- 환금성. 48세대 소규모 단지, 최근 가격 하락 추세, 집계 낙찰률 0.0%를 감안해 낙찰 후 매도까지의 자금계획을 수립하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·기일정보를 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인이 이 물건의 가격을 결정한다”
울산 지움포유 1204호는 단순히 감정가 대비 할인율만으로 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 250,000,000원 임차보증금 때문에, 확약이 없었다면 현재 최저가 165,900,000원에 낙찰받아도 총부담은 253,122,600원으로 추정됩니다. 이 경우 최근 12개월 평균 실거래가 217,500,000원보다 비싸 가격 메리트가 없습니다.
반면 2026.08.11. 제출된 말소 동의·대항력 포기 확약이 유효하고 매각조건에 제대로 반영되면 최희수에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 그러면 부대비용을 제외한 실질취득금액은 165,900,000원으로, 최근 평균 시세의 76.3%에 해당합니다. 이는 가격 측면에서 검토할 만한 할인 폭입니다.
그러나 4회 유찰, 48세대 소규모 단지, 최근 거래 추세 -1.0%, 최근 실거래 표본 2건은 뚜렷한 위험요소입니다. 권리 부담 해소 가능성과 가격 할인은 긍정적이지만, 환금성과 확약의 법적 효력 확인을 생략할 수는 없습니다.
결론은 조건부 접근입니다. 확약서의 효력과 임차권 말소가 확인된다면 현재 가격은 검토할 가치가 있습니다. 다만 확인이 불가능하다면 보증금 인수형 물건으로 다시 평가해야 하며, 그 경우 최저가의 겉보기 할인은 실질적인 가격 메리트가 아닙니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저 확약의 효력을 확정하는 데 있습니다.
